# 恒大物業(yè)上市
資本市場(chǎng)迎來(lái)第37家物企，這一次是“巨無(wú)霸”恒大集團(tuán)旗下物業(yè)板塊。
12月2日，恒大物業(yè)正式掛牌上市。隨著港交所的一聲鑼響，也宣告著恒大物業(yè)以60多天的上市速度再次刷新了物企上市新紀(jì)錄。
據(jù)此前公告顯示，恒大物業(yè)此次發(fā)售價(jià)定為每股8.80港元，公司預(yù)計(jì)募集資金凈額約69.16億港元。截至目前，開(kāi)盤(pán)報(bào)8.85港元，漲0.57%，總市值約956.76億港元。
01迅速做大
恒大物業(yè)拆分自恒大集團(tuán)，歷史可追溯至1997年。作為全方位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，恒大物業(yè)管理著多元化的物業(yè)組合，包括中高端住宅物業(yè)、商用物業(yè)、主題樂(lè)園、產(chǎn)業(yè)園、康養(yǎng)項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)及學(xué)校等業(yè)態(tài)。
從此前披露的招股書(shū)可以看到，恒大物業(yè)近年來(lái)的業(yè)績(jī)頗為亮眼。
在管面積方面，2017-2019年，恒大物業(yè)的在管面積分別為1.38億平方米、1.85億平方米及2.38億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率為31.3%。
營(yíng)業(yè)收入方面，2017年至2019年，恒大物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為43.99億、59.03億、73.32億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率29.1%高，高于同期物管十強(qiáng)營(yíng)業(yè)收入復(fù)合增長(zhǎng)率23.7%及物管百?gòu)?qiáng)復(fù)合增長(zhǎng)率18.4%。
尤為值得一提的是凈利潤(rùn)的增速。2017年至2019財(cái)年，恒大物業(yè)分別實(shí)現(xiàn)純利分別為1.06億、2.39億、9.30億，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了195.5%，遠(yuǎn)高于同期物管十強(qiáng)凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率52.2%，及物管百?gòu)?qiáng)復(fù)合增長(zhǎng)率26.1%。
即便是深受疫情影響的今年上半年，恒大物業(yè)也實(shí)現(xiàn)了較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)總在管面積約2.54億平米，已簽約并服務(wù)1354個(gè)項(xiàng)目，覆蓋逾280個(gè)城市；營(yíng)業(yè)收入為45.64億元人民幣，較去年同比增長(zhǎng)31.7%；同期利潤(rùn)為11.48億元人民幣，同比增長(zhǎng)181.8%。
和其它從房企分拆出來(lái)的物業(yè)公司類似，恒大物業(yè)的迅速做大，離不開(kāi)母公司恒大集團(tuán)的支持。而作為中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的標(biāo)桿龍頭，恒大集團(tuán)一直以簽約銷(xiāo)售量大而聞名，其龐大的土地儲(chǔ)備無(wú)疑為恒大物業(yè)提前鎖定了巨大的增長(zhǎng)空間。
除了母公司的支持，恒大物業(yè)還有一個(gè)堪稱豪華的“朋友圈”。
據(jù)物業(yè)深度觀察統(tǒng)計(jì)，這個(gè)“豪華朋友圈”共計(jì)投了307億港元給恒大物業(yè)。
其中基石投資者為23家，共認(rèn)購(gòu)了72億元（約7.9億股），占比約48.7%，禁售期6個(gè)月。眾多基石投資者的參與，表明了市場(chǎng)對(duì)恒大物業(yè)的認(rèn)可及對(duì)所處的物管賽道的看好。
今年8月，恒大物業(yè)又引入了一輪235億港元戰(zhàn)略投資，投資方包含中信資本、騰訊控股、云峰基金、紅杉資本等14家。
眾多頂級(jí)戰(zhàn)略投資者的加盟，再次印證了恒大強(qiáng)大的號(hào)召力和其朋友圈資源，同時(shí)亦表明資本市場(chǎng)對(duì)物管賽道依然青眼有加。
恒大物業(yè)管理層在11月22日的發(fā)布會(huì)上表示，兩輪引入的投資者為恒大物業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展提供更加豐富的潛在資源，接下來(lái)將積極探討在不同業(yè)務(wù)層面和領(lǐng)域建立靈活的合作關(guān)系。
02劍指全球
作為中國(guó)最大和增長(zhǎng)最快的頭部物企之一，恒大物業(yè)的目標(biāo)不止于此。據(jù)公司管理層表示，恒大物業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是要打造成為全球規(guī)模最大、布局最廣、業(yè)態(tài)最全、效益最好的物業(yè)集團(tuán)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，上市后恒大物業(yè)將在資本市場(chǎng)助力下向該目標(biāo)邁進(jìn)一大步。
根據(jù)招股書(shū)顯示，恒大物業(yè)的募集資金的65%將用于戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資；8%用于信息化技術(shù)的優(yōu)化及設(shè)備設(shè)施的升級(jí)；約2%的資金用于人才的招聘與發(fā)展；10%用于運(yùn)營(yíng)資金和一般用途；約15%用于增值服務(wù)的擴(kuò)張。
從資金投向上我們可以看到恒大物業(yè)未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)與方向。
其中，募集資金投向占比最大的是戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資，從中可以看出恒大物業(yè)將增加第三方占比，從而增強(qiáng)自身的獨(dú)立性。
而事實(shí)上，恒大物業(yè)自2019年開(kāi)始，已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注對(duì)外的拓展以及收并購(gòu)的市場(chǎng)，并于2020年6月份正式成立了投資拓展團(tuán)隊(duì)，積極向外拓展。
值得關(guān)注的還有恒大物業(yè)對(duì)增值服務(wù)的投入。對(duì)比其他物企的招股書(shū)，恒大物業(yè)是鮮有明確提出將15%募集資金用于增值服務(wù)擴(kuò)張的物企。
據(jù)管理層透露，恒大物業(yè)的社區(qū)增值服務(wù)主要包括了社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)、社區(qū)資產(chǎn)管理服務(wù)，及社區(qū)生活服務(wù)。2017年至2019年，公司通過(guò)社區(qū)增值服務(wù)獲得的收入由2.51億元增長(zhǎng)到5.73億元，占總收入的比重從5.7%增長(zhǎng)到11.1%。
至于未來(lái)將如何開(kāi)展社區(qū)增值服務(wù)，恒大物業(yè)方面表示主要發(fā)力在以下兩個(gè)方面：
第一，恒大物業(yè)將與母公司恒大集團(tuán)在健康、旅游、人壽、新能源汽車(chē)等不同的業(yè)務(wù)板塊深度合作，最大限度地發(fā)揮彼此的協(xié)同效應(yīng)。
第二，恒大物業(yè)將結(jié)合自身已掌握的龐大的社區(qū)數(shù)量和住戶資源，在醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、旅游、餐飲、新零售及社區(qū)零售等不同的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，與投資者們開(kāi)展合作。
如前所述，兩次引入的投資者已達(dá)37家，覆蓋了多個(gè)行業(yè)領(lǐng)域。恒大物業(yè)高層表示，互聯(lián)網(wǎng)科技巨頭、人工智能獨(dú)角獸企業(yè)、知名的投資機(jī)構(gòu)及大型的企業(yè)集團(tuán)等新股東的加入，給公司的業(yè)務(wù)發(fā)展提供了更加豐富的潛在資源。未來(lái)，公司將會(huì)和各個(gè)投資者探討在不同的業(yè)務(wù)層面和領(lǐng)域建立靈活多樣的伙伴關(guān)系，當(dāng)中亦包含在物業(yè)管理規(guī)模上的合作。
恒大物業(yè)與他的朋友圈正在下一盤(pán)大棋。