近日，在深圳、北京、重慶等城市修訂實施的物業(yè)管理條例中，都明確提出將物業(yè)管理納入社會治理體系。
6月30日，在北京市海淀區(qū)海淀街道蘇州橋西社區(qū)出入口，臨時進入社區(qū)人員通過智慧社區(qū)門禁終端進入社區(qū)（任超/ 攝）
文/《瞭望東方周刊》記者 李璇 編輯 覃柳笛
疫情以來，隨著社區(qū)站上外防輸入、內防擴散的第一線，物業(yè)服務企業(yè)精準排查、消防消殺、嚴格進出管控、提供到家服務的能力也得到檢驗。
根據2020年3月中國物業(yè)管理協會聯合中國經濟信息社開展的“新冠肺炎疫情對物業(yè)管理行業(yè)影響專項調查”，在36450份業(yè)主問卷中，89.88%受訪業(yè)主認為物業(yè)管理在社區(qū)疫情聯防聯控體系中非常重要，認為比較重要的業(yè)主占比為8.09%。
在物業(yè)管理能力受到關注的同時，依托人工智能、大數據、物聯網等新技術的智慧物業(yè)，也成為不少社區(qū)“科技防疫”的手段。疫情之下，智能化、自動化的物業(yè)設施，有了更多“用武之地”。
在智慧物業(yè)加速向社區(qū)滲透之余，與之相關的探討也并未停歇，例如，疫情測出了當下智慧物業(yè)的哪些痛點？智慧物業(yè)是否是所有社區(qū)的“標配”？應由誰來為智慧物業(yè)的投入“埋單”？
一連串追問，催促著智慧物業(yè)向標準化、專業(yè)化的路徑探索。
硬件設備互聯
出入口是社區(qū)疫情防控的第一道防線。
從車輛、人員進入社區(qū)智能設備識別范圍的那一刻起，智慧物業(yè)便已開始發(fā)揮作用。智慧通行系統(tǒng)通過車牌識別、人臉識別、紅外線測溫，可以實現無接觸開門、高危預警排查等功能，而系統(tǒng)收集的數據，也可用于統(tǒng)計每日車行情況、甄別人車異常、分析人行軌跡，預警人群聚集等現象。
而當人、車由出入口進入社區(qū)，無人機消毒、智慧巡檢、智慧照明、智能停車場等應用場景，也適時開展作業(yè)。
以智慧電梯為例，作為高頻使用觸點，部分物業(yè)服務企業(yè)在電梯轎廂內安裝具備人體感應功能的紫外線消毒燈，可在電梯待機至30秒時自動開啟殺菌燈，而當電梯運行時，殺菌燈便自動熄滅。
除了及時殺菌，“非接觸”也是電梯防護的關鍵要素。通過App、微信小程序、手機藍牙等方式來遠程呼叫電梯并自動點亮目的樓層，可規(guī)避長時間等待電梯、觸碰電梯按鍵等場景中可能存在的疫情風險。
而要達成電梯非接觸功能，電梯、門禁、攝像頭等硬件設備需由智慧物業(yè)管理平臺統(tǒng)一接入管理，讓各個子系統(tǒng)實現互聯互通與數據資源協同共享。
硬件設備的互聯，是智慧物業(yè)為社區(qū)筑起安全防線的基礎，唯有在門禁、監(jiān)控、電梯、停車場等處形成一套成熟的體系，智慧物業(yè)才能讓社區(qū)從內到外穿上一層“保護衣”。
近年來，不少物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)商，都意在通過運用物聯網、人工智能等技術，實現物業(yè)設施的平臺賦能。例如有物業(yè)企業(yè)推出AI魔盒，將多個服務器的功能集成在一起，免去設備智能化改造時需要再單上服務器的麻煩；有房產企業(yè)發(fā)布AI超級大腦，讓智能家居與智能物業(yè)設施實現連接和互動。
然而，并非所有社區(qū)都已身披“保護衣”，在智慧物業(yè)推進過程中，各個社區(qū)存在發(fā)展參差不齊現象。
例如，在一些已安裝智能化物業(yè)設施的社區(qū)，硬件設備單點鋪設、各自獨立運行的“煙囪系統(tǒng)”依然存在，各個設施的數據無法相互聯通，也就無法進行下一步的數據分析、趨勢預測。
隨著疫情以來居民對“非接觸”設施需求高漲，打通“煙囪”已箭在弦上。
融入基層治理
智慧物業(yè)應用場景廣闊，近年來，這一行業(yè)也聚集起眾多不同類型的“入局者”，由各類企業(yè)打造的諸多智慧物業(yè)平臺，各有系統(tǒng)、標準不一、接口協議互不通用，積累的數據資源難以共享，也難以向智慧社區(qū)輸送。
“智慧物業(yè)的頂層設計不夠，缺乏系統(tǒng)性，與智慧社區(qū)、智慧城市的融合度不高。表現在行業(yè)間信息交流不通暢，低水平重復開發(fā)現象突出?！敝袊飿I(yè)管理協會會長沈建忠對《瞭望東方周刊》說。
為解決“信息孤島”問題，企業(yè)之間開始尋求合作共贏。
一方面，一些物業(yè)服務企業(yè)、房地產開發(fā)企業(yè)推出了共享資源的平臺聯盟，如雅生活的雅管家聯盟生態(tài)圈，為中小物業(yè)服務企業(yè)提供聚合平臺。另一方面，互聯網公司、科技公司也紛紛入局智慧物業(yè)平臺生態(tài)圈的建設，助力物業(yè)服務企業(yè)智能化轉型。
例如，科技公司千丁互聯旗下的千丁云平臺，已匯聚千家合作物業(yè)服務企業(yè)；騰訊海納與長城物業(yè)集團正聯合打造智慧社區(qū)共享中臺，意在推動制定智慧物業(yè)的行業(yè)標準。
在市場調節(jié)之外，行業(yè)主管部門、行業(yè)協會也在發(fā)力推進物業(yè)行業(yè)建設統(tǒng)一的國家標準。2015年11月，全國物業(yè)服務標準化技術委員會和中國物業(yè)管理協會標準化工作委員會相繼成立，物業(yè)服務標準化工作走上正軌，但與智慧物業(yè)相關的標準化推廣仍處于起步狀態(tài)。
一場疫情，讓物業(yè)服務企業(yè)在疫情防控中承擔了大量公共事務，一些智慧物業(yè)平臺也適時打通與社區(qū)居委會、派出所、衛(wèi)生防疫部門的快速通道，讓平臺融入智慧社區(qū)的框架。
“智慧物業(yè)在疫情防控中，為社區(qū)網格化管理提供便利，在未來的智慧社區(qū)、智慧城市建設中，相信在政府的組織協調下，可利用大數據打通城市社區(qū)治理體系，將智慧物業(yè)納入智慧城市管理總體規(guī)劃部署發(fā)展建設，得到政府的資金支持，提升智慧物業(yè)現代化水平。”沈建忠說。
疫情讓物業(yè)平臺的公共屬性得以凸顯。近日，在深圳、北京、重慶等城市修訂實施的物業(yè)管理條例中，都明確提出將物業(yè)管理納入社會治理體系。
藍光控股集團董事局主席楊鏗建議，構建基于智慧物業(yè)的城鎮(zhèn)數字化新型基層治理平臺。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)建設智慧物業(yè)中臺系統(tǒng)，通過標準化的數據接口將物業(yè)現有的生活服務App、智能安防、遠程問診等服務，與社區(qū)黨建、居家養(yǎng)老、行政申請收件審核等公共事務工作的前端交圈，與公安天網聯網分析。
2020年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布關于國家標準《智慧城市建筑及居住區(qū)第1部分:智慧社區(qū)建設規(guī)范(征求意見稿)》公開征求意見的通知。
意見稿中，明確規(guī)定在應用層中，社區(qū)管理應用分為社區(qū)治理類應用和物業(yè)管理類應用，直接面向政府和物業(yè)用戶。面向物業(yè)的應用包括物業(yè)管理、設施管理、消防管理、停車管理、垃圾分類等。
對于智慧物業(yè)標準化的探索，正在進行之中。
投入由誰埋單
智慧物業(yè)兼具公益性與商業(yè)性，那么，誰來為智慧物業(yè)的投入埋單？
在沈建忠看來，回答這個問題不宜“一刀切”，應按照投入類別，采取誰收益誰投入的原則來分別承擔：“平臺建設、軟件開發(fā)、技術集成部分的投入，由開發(fā)經營、享有知識產權的企業(yè)主體及相應投資人承擔，相應收益也歸他們所有；至于對原有物業(yè)項目進行改造升級建設的相應投入，則按照是否產出收益來區(qū)分。”
例如，智慧門禁系統(tǒng)這類不產生實質性收益、但提升業(yè)主服務體驗的項目，投入可酌情考慮由受益人承擔；而像智慧停車系統(tǒng)因為有停車收益，就可以采取比較靈活的商業(yè)模式解決。
而對于根據政府要求、為順應社區(qū)治理共管共治機制而增加的投入，一般由政府給予補貼，或是以爭取優(yōu)惠政策支持的方式予以解決。
近年來，隨著老舊小區(qū)升級改造按下“快進鍵”，老舊小區(qū)如何變“智慧”，日益受到關注。
沈建忠認為，智慧物業(yè)落地老舊小區(qū)，要注重對落地方式的統(tǒng)籌規(guī)劃。
“將智能化改造納入老舊小區(qū)整體改造當中，可以一攬子解決改造費用、技術方案、技術路線等問題，一步達到效果，既省錢又省時省力，比起將來獨立地進行二次改造效果要好得多。當然，智能化改造的技術方案、技術路線也要選好，要避免小馬拉大車、大馬拉小車等現象，造成不必要的浪費?！鄙蚪ㄖ艺f。
物業(yè)收費難一直是困擾行業(yè)發(fā)展的痛點，智慧物業(yè)投入使用后，物業(yè)費是否會相應變化，也是社區(qū)居民分外關注的問題。
在沈建忠看來，質價相符是衡量物業(yè)費高低的標準。
“智慧物業(yè)帶給業(yè)主的是全新的更便捷、更安全、更有價值的服務體驗，業(yè)主認同這樣的物業(yè)服務價值，自然愿意付出更高的物業(yè)費用。根據經驗，優(yōu)質物業(yè)服務可以為資產帶來溢價，在一線城市的二手房市場，物業(yè)服務好的小區(qū)房產成交單價會比周邊項目每平方米平均高2000元以上，所以，物業(yè)費不是越低越好?！鄙蚪ㄖ艺f。
2019年10月23日，一輛電動汽車停在杭州德慧公寓“未來小區(qū)”的智慧燈桿旁充電。小區(qū)的智能燈桿融合了電動汽車充電樁系統(tǒng)、LED屏戶外顯示系統(tǒng)、氣象實時監(jiān)測等智能模塊（黃宗治/攝）
瞄準增值服務
在一次演講中，北京大學匯豐金融研究院執(zhí)行院長巴曙松表示，疫情影響下，人們對所居住的城市在疫情防控和公共醫(yī)療方面提出了更高的要求，尤其是對物業(yè)服務的需求，在疫情之后或有較強爆發(fā)。
根據貝殼研究院、90度地產2020年2月聯合發(fā)起的“疫情下的住房消費者預期調查”，除了戶型等硬件條件外，在購房意愿的其他條件里，物業(yè)服務占比最高，為63.3%，高于醫(yī)療配套、交通條件等選項。
疫情期間，在多地實行小區(qū)封閉式管理的背景下，為保證居民日常生活所需，不少智慧物業(yè)平臺及時上線多種物業(yè)服務和增值服務。通過App升級等方式，上線生鮮購買、在線報修、線上問診、線上預約消殺消毒等模塊，解決生活服務“最后一公里”難題。
例如，藍光嘉寶服務開設“嘉寶生活家”專區(qū)板塊，整合京東、網易嚴選等品牌供應商提供“蔬果生鮮”“生活日用”“米面糧油”等服務。某物業(yè)在云朵社區(qū)App上打通蘇寧生鮮服務端口，在物資配送至小區(qū)后，再由物業(yè)工作人員負責送到居民手中。
除了在用戶、供應商之間搭建O2O平臺，部分物業(yè)服務企業(yè)的社區(qū)新零售業(yè)務也在疫情中得到發(fā)展。如綠城服務旗下綠橙生鮮零售品牌，通過自有供應鏈和前置倉為其覆蓋的社區(qū)提供生鮮購買服務。
疫情之下，社區(qū)場景的消費需求得到激發(fā)。在一些業(yè)內人士看來，物業(yè)各類增值服務蘊含著新的商機，也帶來了物業(yè)服務更多的可能性。不過，因疫情隔離而拓展的社區(qū)商業(yè)，在后疫情時代對居民是否還具備同樣的吸引力，還有待進一步考量。
隨著近來不少地產公司分拆物業(yè)板塊上市，業(yè)內也出現了一種聲音，認為地產公司是在開發(fā)增量已經達到天花板時，從“賣房子”轉向“賣服務”，試圖以物業(yè)增值服務破局存量市場、進而提升自身市場價值。
對此，沈建忠認為，增值服務或許會是地產企業(yè)破局的抓手，但更應是現代物業(yè)服務企業(yè)順應互聯網時代消費升級、服務升級應有的責任和擔當。
“增值服務始終是從業(yè)主角度考慮的，通過對物業(yè)全生命周期的專業(yè)維護，可以延長物業(yè)的壽命，提高設施設備的完好率，這些給業(yè)主帶來的收益、減少的成本，就是服務給業(yè)主帶來的增值。當然，比起那些服務差、業(yè)主與物業(yè)糾紛不斷的小區(qū)，通過有溫度、有深度的服務，給業(yè)主帶來滿意的體驗，兩者是不可同日而語的?！鄙蚪ㄖ艺f。