隨著城市的發(fā)展，越來(lái)越多的小區(qū)在城市四處開(kāi)花，如何管理好小區(qū)也成為一項(xiàng)關(guān)鍵的議題。
剛剛，新版《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《草案》）正式出爐，并面向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。
《草案》總共有8章，包括總則；物業(yè)管理區(qū)域；前期物業(yè)；業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)；物業(yè)服務(wù)；物業(yè)的使用和維護(hù)；法律責(zé)任；附則。現(xiàn)為您梳理總結(jié)了七大主要內(nèi)容。
一、建立黨建引領(lǐng)下的社區(qū)治理架構(gòu)
《草案》明確，本市物業(yè)管理堅(jiān)持黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專(zhuān)業(yè)化管理的工作格局。建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、物業(yè)管理人、業(yè)主等共同參與的治理架構(gòu)。推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，發(fā)揮黨的基礎(chǔ)組織作用。
二、街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)
《草案》提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建工作，并辦理相關(guān)備案手續(xù)，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé)，有權(quán)撤銷(xiāo)其做出的違反法律、法規(guī)和規(guī)章的決定，參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施監(jiān)督檢查，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理人履行義務(wù)，調(diào)處物業(yè)管理糾紛，統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)。
三、明確建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)
《草案》規(guī)定，建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。建設(shè)單位銷(xiāo)售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過(guò)2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿(mǎn)前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。
物業(yè)費(fèi)方面，《草案》明確，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由業(yè)主按照房屋銷(xiāo)售合同的約定承擔(dān)；房屋銷(xiāo)售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
四、交付面積過(guò)半下“雙5%”即可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。
《草案》明確了申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的選舉程序、籌備組的組建及工作內(nèi)容、首次業(yè)主大會(huì)的議定事項(xiàng)、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、業(yè)主大會(huì)依照規(guī)定召開(kāi)的組織監(jiān)督。
按照規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付業(yè)主的專(zhuān)有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，5%以上的業(yè)主、專(zhuān)有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主或者建設(shè)單位可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)，居（村）民委員會(huì)也可以組織達(dá)到前述條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
五、建立物業(yè)管理委員會(huì)制度
《草案》建立了物業(yè)管理委員會(huì)制度，規(guī)定其履行組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能，設(shè)定了物業(yè)管理委員會(huì)的構(gòu)成及運(yùn)行程序，明確了關(guān)于業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)確定的事項(xiàng)產(chǎn)生異議后的處理程序，充分保障業(yè)主權(quán)益。
根據(jù)規(guī)定，有下列情形之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)：
（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；
（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的；
（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；
（四）需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織、指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。
六、商品房小區(qū)物業(yè)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)價(jià)
《草案》根據(jù)住宅小區(qū)不同類(lèi)型對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的動(dòng)態(tài)調(diào)整進(jìn)行了分類(lèi)處理。其中，商品房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商。物業(yè)服務(wù)費(fèi)納入政府定價(jià)目錄的，規(guī)定由市發(fā)展改革會(huì)同市住房和城鄉(xiāng)行政主管部門(mén)根據(jù)實(shí)際情況予以調(diào)整。
《草案》明確，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)管理人在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。
七、明確專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理
《草案》明確了專(zhuān)項(xiàng)維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主按照屆時(shí)適用的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
在專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理上，《草案》也提出，未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門(mén)代管，存入銀行專(zhuān)用賬戶(hù)。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，業(yè)主大會(huì)可以決定自行管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金，或者委托物業(yè)所在地區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)決定自行管理的，應(yīng)當(dāng)以自己名義設(shè)立專(zhuān)用賬戶(hù)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)監(jiān)督、指導(dǎo)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理。