文/左壯（深圳市城建物業(yè)）
物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括服務(wù)與管理兩方面。其中管理工作主要指的就是對(duì)物的管理，例如對(duì)建筑物和設(shè)備的管理工作就是物業(yè)管理重要工作之一。具體說(shuō)就是對(duì)設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)、運(yùn)行管理、保養(yǎng)和維修，這個(gè)工作貫穿建筑物整個(gè)生命周期?？茖W(xué)合理的設(shè)備管理工作可以有效延長(zhǎng)設(shè)備使用年限，提高設(shè)備運(yùn)行效率，保障樓宇、設(shè)備的安全運(yùn)行。由于現(xiàn)代建筑設(shè)施設(shè)備的先進(jìn)性和復(fù)雜性，要求設(shè)備管理人員要有必要的專業(yè)知識(shí)、規(guī)范的流程和嚴(yán)格的執(zhí)行，否則樓宇設(shè)備就不能發(fā)揮正常的使用功能，造成人力物力浪費(fèi)，更談不上保值增值，所以設(shè)備管理工作是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。在2000年建設(shè)部關(guān)于《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》中，房屋及設(shè)施設(shè)備管理的分值在100分中占48分，可見國(guó)家對(duì)物業(yè)管理中設(shè)施設(shè)備管理工作的重視程度。
房屋設(shè)備在長(zhǎng)期使用過(guò)程中由于自然原因或操作不當(dāng)會(huì)發(fā)生磨損、毀壞。如果重視設(shè)備的日常管理、及時(shí)排除安全隱患、減少設(shè)備不合理的損耗，就會(huì)在事故發(fā)生前發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，從而延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，提高設(shè)備的使用效益，減少不必要的重復(fù)投入。舉個(gè)例子，1924年安裝在天津利順德飯店的奧的斯電梯至今仍在使用，已經(jīng)正常運(yùn)行了將近百年，產(chǎn)品品牌固然重要，而后期幾代工程技術(shù)人員的不懈努力和一絲不茍的敬業(yè)精神更值得人們尊重和敬佩。國(guó)家提出中國(guó)制造2025，我們需要的就是這種工匠精神。
在具體工作中，設(shè)備管理工作同樣面臨挑戰(zhàn)，比如：設(shè)備的更新改造要受專項(xiàng)維修資金的掣肘;樓宇設(shè)計(jì)施工時(shí)各專業(yè)協(xié)同配合的工程師們留下的大量設(shè)施設(shè)備交由物業(yè)公司管理處幾位甚至一位工程主管獨(dú)立應(yīng)對(duì)；物業(yè)公司的設(shè)備工程師在面對(duì)新技術(shù)、新工藝突飛猛進(jìn)、新管理手段日新月異時(shí)而顯現(xiàn)的專業(yè)知識(shí)老化，繼續(xù)教育不足的情況，這就需要企業(yè)要重視專業(yè)技術(shù)人員的錄用、培訓(xùn)及儲(chǔ)備。與此同時(shí)專業(yè)技術(shù)人員要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，才能跟上科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，不能讓摩爾定律淘汰。
同時(shí)，現(xiàn)代化的城市對(duì)建筑的實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境也提出新的要求，這些建筑與生態(tài)的協(xié)調(diào)發(fā)展均離不開設(shè)施設(shè)備管理，這不僅需要全生命周期管理，也需要企業(yè)的全員參與；不僅需要需求側(cè)提高節(jié)能意識(shí)，也需要供給側(cè)提供科學(xué)完善的服務(wù)。目前物業(yè)企業(yè)從自身經(jīng)營(yíng)效益出發(fā)，也在主動(dòng)加強(qiáng)節(jié)能減排和綠色建筑運(yùn)營(yíng)工作，眾多企業(yè)開始對(duì)大廈進(jìn)行碳排放、水消耗，標(biāo)準(zhǔn)煤使用量的統(tǒng)計(jì)，并研究引進(jìn)各種節(jié)能技術(shù)的設(shè)備，如中央空調(diào)系統(tǒng)變水溫供冷、結(jié)合電力峰谷價(jià)格差異運(yùn)行方案，生活、綠化、清潔用水的回收和再利用，電梯能量回饋改造，LED照明系統(tǒng)改造，無(wú)負(fù)壓供水等等，同時(shí)物業(yè)企業(yè)也在摒棄一刀切的節(jié)能投入模式，合理地解決節(jié)能資金投入與節(jié)能產(chǎn)出的關(guān)系。
近年來(lái)隨著物價(jià)上漲、人口紅利消失，物業(yè)企業(yè)管理成本上升壓力明顯;而同時(shí)品質(zhì)消費(fèi)時(shí)代來(lái)臨，業(yè)主維權(quán)意識(shí)和消費(fèi)意識(shí)日益成熟，期望值不斷提高。在物業(yè)管理漲費(fèi)難的情況下，這種剪刀差效應(yīng)造成物業(yè)企業(yè)盈利能力越來(lái)越弱，物業(yè)企業(yè)的合理利潤(rùn)收到嚴(yán)重的擠壓，而預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)制度就可以有效減少設(shè)備不必要的磨損和腐蝕，延長(zhǎng)設(shè)備修理間隔期，降低設(shè)備運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)及一次性大修的投入。結(jié)合設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行制度，重視綠色建筑工作，就可以進(jìn)一步挖掘潛力，降低企業(yè)成本，同時(shí)也利于樹立物業(yè)企業(yè)良好的社會(huì)形象。