文/郭思雨（華僑大學(xué)法學(xué)院）
物業(yè)承接查驗工作專業(yè)要求高，技術(shù)難度大，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日后管理具有深刻影響。遺憾的是，當(dāng)前許多物業(yè)項目在交接時，承接查驗工作未能引起各方足夠重視，環(huán)節(jié)缺失或流于形式的現(xiàn)象比較普遍，致使許多問題和矛盾未能及時揭示并處理，埋下諸多管理隱患。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接手項目后，隨著時間推移，相關(guān)問題便逐步浮現(xiàn)，極易引發(fā)物業(yè)矛盾和企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。因此，對承接查驗工作進(jìn)行問題剖析、風(fēng)險防控和責(zé)任探討，不僅能夠明晰企業(yè)管理邊界和責(zé)任邊界，還能有效預(yù)防項目接手后管理中的物業(yè)矛盾，促進(jìn)社會和諧發(fā)展。本文主要針對物業(yè)承接查驗的主要問題、企業(yè)風(fēng)險和法律責(zé)任進(jìn)行闡述，具體如下：
物業(yè)承接查驗中的主要問題
一是承接查驗主體雙方地位不平等。雖然房產(chǎn)公司和物業(yè)公司在合同主體上是合作關(guān)系，但在競爭性的物業(yè)服務(wù)市場中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位處于不平等的締約地位，建設(shè)單位明顯處于強(qiáng)勢地位，往往凌駕于物業(yè)公司之上，不按要求履行承接查驗義務(wù)，不按規(guī)定程序辦理移交手續(xù)，強(qiáng)制將帶有缺陷和不完整的配套設(shè)備設(shè)施移交給物業(yè)公司。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任意識不強(qiáng)，接受有先天缺陷的項目，將會給項目后續(xù)管理帶來重大風(fēng)險。
二是物業(yè)公司在承接查驗工作中能力不足。物業(yè)承接查驗技術(shù)難度高、專業(yè)性強(qiáng)，工作量大，是一項細(xì)致而復(fù)雜的工作，需要項目承接方精心和細(xì)密的組織，制定承接查驗方案、內(nèi)容和程序，組建承接查驗專門小組，但在實際工作中，鮮有物業(yè)服務(wù)企業(yè)有能力和實力組織人員對項目進(jìn)行全面而細(xì)致的承接驗收。
三是主管部門監(jiān)管力度不夠。承接查驗作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理過程中各方利益，尤其是業(yè)主的切身利益，缺少行政主管部門的監(jiān)管和指導(dǎo)，承接查驗工作難以落到實處。在實際工作中，雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)和主管部門已經(jīng)認(rèn)識到承接查驗工作的重要性，但在具體操作過程中，以竣工驗收代替承接查驗，以文本備案形式代替承接查驗的現(xiàn)象屢見不鮮。
四是承接查驗的具體措施不夠細(xì)化。承接查驗工作量大，要完成一個項目的承接查驗往往需要人、財、物上的支出，需要明確承接查驗工作的牽頭責(zé)任單位，需要落實費用的支出渠道，需要有第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)的服務(wù)和監(jiān)督，上述問題在現(xiàn)有的文件規(guī)定中沒有明確，在各地具體實踐中也沒有得到細(xì)化。
物業(yè)承接查驗中的法律責(zé)任
根據(jù)《物業(yè)管理條例》《物權(quán)法》《物業(yè)承接查驗辦法》的相關(guān)規(guī)定，承接查驗各方在物業(yè)承接查驗工作中均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
一是雙方均應(yīng)承擔(dān)不履行協(xié)議的違約責(zé)任。物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按《物業(yè)承接查驗辦法》規(guī)定履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
二是建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān)，損害物業(yè)買受人權(quán)益。建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。
三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)承接查驗的違規(guī)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
四是房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)管責(zé)任。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)的承接查驗進(jìn)行有效監(jiān)管，并及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)查驗行為的投訴。
物業(yè)承接查驗中的風(fēng)險防控
對物業(yè)承接查驗中的風(fēng)險進(jìn)行有效控制，可為日后物業(yè)管理工作的順利開展提供有力保障。
依法維護(hù)各方權(quán)益。《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)承接查驗辦法》是實施承接查驗主要法律依據(jù)，物業(yè)買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同是實施承接查驗依據(jù)的重要補(bǔ)充。在實際操作過程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要堅持原則，據(jù)理力爭。要站在維護(hù)自身權(quán)益和業(yè)主利益的立場上，對承接查驗的各個環(huán)節(jié)嚴(yán)格驗收，嚴(yán)格把關(guān)。從主體意識和查驗立場上，杜絕各類可能風(fēng)險。
充分發(fā)揮多方力量。承接查驗工作系統(tǒng)而復(fù)雜，工作量大，專業(yè)性強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期管理影響巨大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要主動積極作為，與建設(shè)單位共同組成承接查驗小組，邀請業(yè)主代表、街道社區(qū)、行政主管部門參加項目查驗，需要時可邀請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助驗收，通過精心組織，杜絕查驗風(fēng)險。必要時還可委托公證機(jī)構(gòu)，對查驗過程和結(jié)果進(jìn)行公證。
重視文書資料管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)制定專門的承接查驗書面記錄和問題反饋制度，對各個環(huán)節(jié)在查驗中的存在問題，應(yīng)書面通知建設(shè)單位整改，明確整改期限；一時無法整改到位的項目，應(yīng)與建設(shè)單位達(dá)成備忘錄，明確責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗的相關(guān)文件資料建立檔案并長期妥善保管，做到問題責(zé)任有據(jù)可查。承接查驗結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)共同確認(rèn)查驗結(jié)果，符合規(guī)定要求的，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議并按規(guī)定到房地產(chǎn)行政主管部門備案。
承接查驗工作是物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受項目前的重要環(huán)節(jié)，承接查驗?zāi)昊顒拥捻樌_展是物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好日后物業(yè)服務(wù)工作的重要保障，也是防范風(fēng)險的關(guān)鍵點。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要從維護(hù)業(yè)主權(quán)益和自身利益的角度，認(rèn)真組織、嚴(yán)格把關(guān)，為后期做好物業(yè)服務(wù)工作打下堅實基礎(chǔ)。