早期物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元經(jīng)營，從本質(zhì)上看，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)尋求物業(yè)費(fèi)之外的資金平衡的手段。但是，在新的社區(qū)經(jīng)濟(jì)概念和生活服務(wù)的定位下，多元經(jīng)營擁有了更多的想象空間。
如何去定義多元經(jīng)營對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意義，實際上事關(guān)如何看待這個行業(yè)的未來。在對物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行前景預(yù)估時，“多元經(jīng)營”被視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)極富價值的潛力增長點。但在物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始涉足新零售、便利店、甚至金融等領(lǐng)域時，業(yè)內(nèi)也存在對越來越多的多元經(jīng)營的疑惑，認(rèn)為此超出了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的應(yīng)該的服務(wù)范圍，超越了物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身應(yīng)該著力提升的基礎(chǔ)服務(wù)。
不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對行業(yè)思考和開拓上，有許多超前的思路和動作，也引領(lǐng)了對行業(yè)內(nèi)涵的定位和發(fā)展的重新思考，其多元經(jīng)營如何布局，專注方向有哪些，借助本文我們一起來探討。
01
百花齊放，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營現(xiàn)狀
圍繞業(yè)主生活服務(wù)，布局多元業(yè)務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正在打通行業(yè)生態(tài)鏈。其多元經(jīng)營從初期的廣告經(jīng)營、售賣商品、家政服務(wù)等基礎(chǔ)服務(wù)延伸層次，圍繞業(yè)主服務(wù)和資產(chǎn)管理，進(jìn)入到更專業(yè)化的領(lǐng)域，比如社區(qū)教育、新零售、租賃運(yùn)營等。
從服務(wù)涉及的主體角度上看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元經(jīng)營有以下三種方式，一種是依托母公司或開發(fā)公司的業(yè)務(wù)整合，如雅生活服務(wù)借助綠地金控開展社區(qū)金融、高地物業(yè)攜手復(fù)星旅文開展社區(qū)旅游合作等；另一種是通過設(shè)立業(yè)務(wù)部、子公司或參股形式自主開展多元業(yè)務(wù)，如綠城服務(wù)布局綠橙便利店、碧桂園服務(wù)入股橙家開展家裝業(yè)務(wù)，萬科物業(yè)旗下樸鄰開展租售交易等；還有一種是通過與外部第三方合作，如中奧到家攜手人人泊車涉足停車運(yùn)營等。
雖然從外在看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元經(jīng)營非?！盁狒[”，但從行業(yè)數(shù)據(jù)看，多元經(jīng)營對收入的貢獻(xiàn)還處在“輔助”階段。2017年度百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元經(jīng)營收入310億，占企業(yè)營業(yè)收入構(gòu)成的比例為17.17%，而相比2015年占比上升0.44個百分點。頭部企業(yè)在擴(kuò)展收入上在陸續(xù)推進(jìn)，但是更多業(yè)務(wù)還處在布局階段，實際收益還需要進(jìn)一步持續(xù)觀察。
02
專業(yè)深入，物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營表現(xiàn)
梳理2018-2019年度代表物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元布局動作，企業(yè)開始深入更專業(yè)化的領(lǐng)域，也更多的依賴集團(tuán)化的品牌支撐開啟在多個領(lǐng)域的試水。
（一）新零售：綠城服務(wù)、長城物業(yè)等進(jìn)軍新零售
新零售概念越來越多的出現(xiàn)在人們的視野里，作為接觸業(yè)主第一線的社區(qū)，如何吸引業(yè)主成為高流量的消費(fèi)者是各家物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直在探尋的方向，而便利店是近場零售的成功代表業(yè)態(tài)。2018年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從不同角度開拓了新零售/便利店落地形態(tài)。
比如，長城物業(yè)與誠品鮮從合作、線上兩個方面，重塑了社區(qū)的食物運(yùn)輸鏈；多家企業(yè)與天虹Well Go 24h無人值守便利店合作，追趕市場新形勢，向智慧社區(qū)又邁進(jìn)了一步。綠城服務(wù)在“綠橙”便利店基礎(chǔ)上推出集成品牌概念店“綠橙GreenMart”，集無人超市、餐飲店、生鮮超市為一體，一店解決多種需求。
多家企業(yè)與天虹Well Go 24h無人值守便利店合作
（二）租售：綠城服務(wù)鋪設(shè)全國租售中心 & 萬科物業(yè)租售中心升級為“樸鄰”
“租”、“售”是業(yè)主在打理自身資產(chǎn)時必然會經(jīng)歷的訴求之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依托自身社區(qū)資源，承接社區(qū)的租售業(yè)務(wù)，為同時身為業(yè)主的買方和賣方搭建溝通的橋梁，由于房產(chǎn)交易標(biāo)的金額高，對企業(yè)的利潤貢獻(xiàn)也較大，物業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛將零散的需求進(jìn)行整合，形成獨立品牌。
比如，綠城服務(wù)于2018年1月正式啟動“綠城租售中心”項目，9月份已達(dá)到382個園區(qū)租售點，并且在未來三年內(nèi)，“綠城租售中心”將會在全國22個省，66個城市完成布局。“綠城租售中心”是綠城服務(wù)社區(qū)增值業(yè)務(wù)重要的組成部分，綠城服務(wù)將會為業(yè)主配置一對一的租售管家，在了解業(yè)主的需求后，與全國范圍內(nèi)的房源或者是需求方對接，提升社區(qū)內(nèi)資源的匹配度，將業(yè)主的房屋資源進(jìn)行保值和增值服務(wù)。
萬科物業(yè)旗下“萬科租售中心”在2018年5月將全國門店更名為“樸鄰·萬科物業(yè)二手房專營店” （簡稱“樸鄰”）。提供房屋委托、房屋租售、房產(chǎn)售后，物業(yè)服務(wù)的全生命周期鏈條服務(wù)，其模式是基于物業(yè)服務(wù)帶來的信任，與做二手房交易建立的專業(yè)依賴，在高頻高價的商業(yè)模式下，重塑粉絲價值。
樸鄰·萬科物業(yè)二手房專營店
（三）公寓運(yùn)營：南都物業(yè)“群島”長租公寓品牌&綠城服務(wù)打造“優(yōu)屋美宿”
與開發(fā)商和運(yùn)營商相比，物業(yè)服務(wù)企業(yè)具備管理物業(yè)和服務(wù)客戶的先天優(yōu)勢，同時，物業(yè)與業(yè)主的距離最近，對空置房源等潛在租賃房源提供者關(guān)系密切，為其開拓租賃運(yùn)營業(yè)務(wù)形成了先天的優(yōu)勢。
比如，南都物業(yè)旗下浙江大悅資產(chǎn)管理有限公司，打造并運(yùn)營以服務(wù)公寓、國際青年社區(qū)、托管公寓、復(fù)合型園區(qū)四大產(chǎn)品為核心的長租公寓品牌——“群島”，采取包租形式承租杭州幾處大業(yè)主物業(yè)和公司在杭州市區(qū)內(nèi)在管物業(yè)的空置房源，以公寓的形式對外租賃。
群島公寓實拍圖
又如，綠城服務(wù)集團(tuán)與杭商旅集團(tuán)和杭州黃龍飯店共同打造“優(yōu)屋美宿”品牌。其是一家集房產(chǎn)中介、酒店管理、租賃業(yè)務(wù)于一體的高品質(zhì)租住的互聯(lián)網(wǎng)生活服務(wù)平臺，截止2018年12月，優(yōu)屋美宿已在杭州、北京、寧波、舟山、西雙版納、烏魯木齊、陵水7個城市打造19個項目、4個會所、1500余套客房。
（四）社區(qū)金融：雅生活集團(tuán)聯(lián)合綠地金控、多家銀行發(fā)力社區(qū)金融
社區(qū)金融是指圍繞社區(qū)平臺，以個人和家庭為服務(wù)對象的金融服務(wù)模式。2018年5月，雅居樂集團(tuán)與綠地金融控股集團(tuán)簽約，推進(jìn)雅生活集團(tuán)社區(qū)金融布局，探索“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)金融”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式。除與綠地金控共同探索“互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)金融”業(yè)務(wù)外，2018年雅生活集團(tuán)攜手四家銀行完成社區(qū)金融簽約，促進(jìn)金融服務(wù)快速在社區(qū)落實。
雅生活集團(tuán)與綠地金融控股集團(tuán)簽約
（五）養(yǎng)老：保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)平臺公司“和悅”掛牌
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)養(yǎng)領(lǐng)域的優(yōu)勢非常明顯，物企本身擁有社區(qū)的服務(wù)資源和設(shè)施資源，并掌握業(yè)主相關(guān)信息，這些對于很多機(jī)構(gòu)來說可望不可及，不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)開始涉足社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。
以保利物業(yè)為代表，2018年3月，保利物業(yè)將社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)升級，成立社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)平臺公司——“保利和悅健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司”（簡稱：保利和悅公司）?；诮鉀Q半自理老人的服務(wù)需求，把社區(qū)居家小微機(jī)構(gòu)作為重點布局方向，建立以“社區(qū)嵌入式小規(guī)模多機(jī)能機(jī)構(gòu)”為定位社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)綜合體。
保利和悅健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司成立
物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接部分社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)職能也受到政策支持，今年4月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》提出要“探索‘物業(yè)服務(wù)+養(yǎng)老服務(wù)’模式”，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展老年供餐、定期巡訪等形式多樣的養(yǎng)老服務(wù)。”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展養(yǎng)老服務(wù)或迎來新突破。
03
物業(yè)服務(wù)企業(yè)多元經(jīng)營主要邏輯
除了最后一公里的入口優(yōu)勢和天然的距離優(yōu)勢，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元經(jīng)營還依賴以下邏輯：
擴(kuò)大集團(tuán)化運(yùn)營的品牌優(yōu)勢。一方面，頭部企業(yè)利用自身品牌通過不同的服務(wù)繼續(xù)延伸品牌價值，另一方面，不少企業(yè)通過集成服務(wù)，自然對企業(yè)本身的品牌價值進(jìn)行提升，而眾多的落地可為自身外拓其他項目形成優(yōu)勢。
完善服務(wù)生態(tài)圈，全周期服務(wù)的服務(wù)溢價。眾多企業(yè)在如何圍繞客戶全周期服務(wù)上下功夫，一方面服務(wù)的提升可以增加服務(wù)溢價，另一方面通過掌握全周期的服務(wù)能力也進(jìn)一步拓展了服務(wù)內(nèi)容，為迎接生活服務(wù)門類的大爆發(fā)提前進(jìn)行布局。
運(yùn)營資產(chǎn)的估值邏輯。教育、租賃運(yùn)營在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域已被證明是被資本看好的增長領(lǐng)域，通過合理的運(yùn)營邏輯實現(xiàn)資產(chǎn)的運(yùn)營價值，一方面可以通過新業(yè)務(wù)獲取利潤，另一方面可以通過運(yùn)營價值的變現(xiàn)實現(xiàn)更高的商業(yè)價值，也為自身在資本市場的高估值打下良好的基礎(chǔ)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元化或許與房企的多元化不同，主要是客戶不同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多數(shù)多元業(yè)務(wù)探索還是依托同一批業(yè)主，其是在同一客戶維度上的進(jìn)行的價值挖掘。但房企的多元化更需要面對不同的客戶，每一項業(yè)務(wù)都需要找到新的消費(fèi)者。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的多元化挖掘潛力更大也更具備可行性。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多元經(jīng)營從早期單純增加收入的起始點出發(fā)，在前些年“社區(qū)經(jīng)濟(jì)”的浪潮下迅速擴(kuò)大，并在當(dāng)今生活服務(wù)的新場景定位下沉淀，業(yè)務(wù)開始走向?qū)I(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化。
但是，多元經(jīng)營的道路還任重道遠(yuǎn)，業(yè)主的天然的信任還需要基礎(chǔ)服務(wù)環(huán)境的建立，在各種便捷服務(wù)隨處可及的現(xiàn)在，業(yè)主并不天然的就成為你的客戶。同時，在開展多元業(yè)務(wù)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)度也會成為是否成功運(yùn)營業(yè)務(wù)的重要因素，以便利店為例，其背后涉及的供應(yīng)鏈體系、運(yùn)行管理體系和店鋪網(wǎng)絡(luò)都具備很高的專業(yè)性，試水可以，但是否成功還依賴于是否形成獨有的商業(yè)模式。
因此，企業(yè)在開展多元經(jīng)營業(yè)務(wù)時應(yīng)該在服務(wù)至上融入更多的鏈接，通過粘性實現(xiàn)與業(yè)主的信任，其多元業(yè)務(wù)也應(yīng)該依托于業(yè)主實現(xiàn)，存在于基礎(chǔ)服務(wù)完善和獲取高口碑的前提下去實現(xiàn)。另外，在跨界到更多的領(lǐng)域之時，要客觀評估自身的力量，在專業(yè)領(lǐng)域通過合作的形式獲得更好的服務(wù)。