物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的重組有望落下濃墨重彩的一筆。
4月15日早間，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份（001979.SZ）有限公司發(fā)布關(guān)于籌劃購(gòu)買(mǎi)中航善達(dá)（000043.SZ）22.35%股份及籌劃以招商物業(yè)100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開(kāi)發(fā)行股份的提示性公告。
公告顯示，公司正在籌劃支付現(xiàn)金協(xié)議受讓中航國(guó)際控股股份有限公司持有的中航善達(dá)股份有限公司 22.35%股份（149,087,820股），及以持有的招商局物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)認(rèn)購(gòu)中航善達(dá)非公開(kāi)發(fā)行股份。
兩大央企物企即將聯(lián)姻
兩大央企物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合并，無(wú)須多言，自然吸引了全行業(yè)關(guān)注的目光。
眾所周知，此次合并的主角之一的中航善達(dá)，其營(yíng)收主體正是專注為機(jī)構(gòu)提供物業(yè)服務(wù)的中航地產(chǎn)。據(jù)悉，中航物業(yè)已全面進(jìn)駐中國(guó)人民銀行總行、國(guó)家司法部、國(guó)家圖書(shū)館、騰訊大廈、深圳會(huì)展中心、廣州白云國(guó)際機(jī)場(chǎng)等一系列大型機(jī)構(gòu)類(lèi)標(biāo)桿項(xiàng)目，為他們提供專業(yè)化的物業(yè)管理服務(wù)。
根據(jù)公開(kāi)資料顯示，中航善達(dá)前身正是中航地產(chǎn)，2017年底，公司將旗下資產(chǎn)打包為9個(gè)資產(chǎn)包，并以20.3億元轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)后，2018年6月1日，中航地產(chǎn)在深交所的簡(jiǎn)稱變更為“中航善達(dá)”。
當(dāng)時(shí)對(duì)于公司更名，公司方面解釋稱，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)已發(fā)生變更，未來(lái)公司戰(zhàn)略將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，圍繞機(jī)構(gòu)類(lèi)物業(yè)資產(chǎn)的管理，重點(diǎn)發(fā)展物業(yè)及設(shè)備設(shè)施管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)以及客戶一體化服務(wù)外包三項(xiàng)核業(yè)務(wù)，實(shí)行輕資產(chǎn)化發(fā)展模式。
體量方面，根據(jù)中航善達(dá)2018年年報(bào)顯示，2018年，中航善達(dá)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.6億元，歸屬于母公司所有者凈利潤(rùn)8.6億元，同比分別增長(zhǎng)12.94%、468.84%。其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)收入37.18億元，同比則增加29.68%，由此可見(jiàn)，物業(yè)收入在公司整體的收入已經(jīng)達(dá)到了55.87%。
而此次合并的另一方招商物業(yè)，是其母公司招商局集團(tuán)旗下唯一一家從事物業(yè)管理與服務(wù)的企業(yè)，其服務(wù)對(duì)象包括中央及地方公權(quán)機(jī)構(gòu)（最高人民法院、國(guó)土資源局、中國(guó)科學(xué)院、北京海關(guān)、武漢市人大等）、金融機(jī)構(gòu)（招商銀行、北京銀行、交通銀行、中信銀行、中國(guó)人壽等）、國(guó)內(nèi)著名企業(yè)（華為、京東、神州數(shù)碼、寧德新能源、菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò)、搜狐、上海世博園、中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通等）、跨國(guó)集團(tuán)（蘋(píng)果、微軟、惠普、寶馬、宜家、博世等）。
而從營(yíng)收規(guī)模來(lái)看，根據(jù)招商物業(yè)官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，公司總資產(chǎn)16.98億元，年?duì)I業(yè)收入達(dá)29.2億元。目前公司在管物業(yè)逾500個(gè)，服務(wù)面積超7500萬(wàn)平米。
值得注意的是，從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，截至2018年末，中航國(guó)際控股股份有限公司持有中航善達(dá)股份占比22.35%，為第一大股東，這同時(shí)意味著，若本次協(xié)議受讓成功，招商物業(yè)將成為中航善達(dá)的實(shí)際控制人，而招商物業(yè)也將憑借此次合并，成功進(jìn)軍A股市場(chǎng)，目前為止，A股市場(chǎng)上具有純正物業(yè)“血統(tǒng)”的上市公司僅有南都物業(yè)一家，而中航善達(dá)因?yàn)槿杂械禺a(chǎn)業(yè)務(wù)，因此此前市場(chǎng)并未明確將其劃分為物業(yè)股行列之中。
實(shí)際上，招商物業(yè)在并購(gòu)市場(chǎng)上開(kāi)展大動(dòng)作并非無(wú)跡可尋。有行業(yè)人士透露，此前招商物業(yè)總經(jīng)理謝水清在一次行業(yè)會(huì)議上曾明確表達(dá)了招商物業(yè)將在并購(gòu)市場(chǎng)上開(kāi)展“大動(dòng)作”的意愿。
行業(yè)新航母誕生在即
兩家如果一旦合并之后，對(duì)整體正在高速發(fā)展的物業(yè)行業(yè)形成的沖擊究竟有多大？
在2018年中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)和上海易居房地產(chǎn)研究院中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜單》中，中航物業(yè)與招商物業(yè)分別排名為第9和第10位。而根據(jù)《2018年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)年鑒》公開(kāi)資料顯示，2017年中航物業(yè)及招商物業(yè)的營(yíng)收分別為30余億和24.24億元。
而根據(jù)最新數(shù)據(jù)測(cè)算，2018年年底，中航物業(yè)營(yíng)收為37.18億元，而招商物業(yè)的規(guī)模則為29.2億元，兩家疊加，總營(yíng)收規(guī)模達(dá)到了66.38億元。中物研協(xié)總經(jīng)理?xiàng)钗醣硎荆@個(gè)收入規(guī)模，在當(dāng)前市場(chǎng)上，很可能僅次于萬(wàn)科物業(yè)和綠城物業(yè)，成為營(yíng)收規(guī)模第三大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。而且，如果按照2017年的數(shù)據(jù)來(lái)計(jì)算的話，2017年中航物業(yè)及招商物業(yè)的收入合并之后將達(dá)到54億元，這個(gè)收入規(guī)模將僅次于2017年的萬(wàn)科物業(yè)80億左右的收入規(guī)模，在當(dāng)年的百?gòu)?qiáng)排行榜中收入規(guī)模排名第二。
最新公開(kāi)資料顯示，根據(jù)萬(wàn)科A 的年報(bào)顯示，2018年萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入98.0億元，同比增長(zhǎng)33.0%，而綠城服務(wù)的年報(bào)則顯示，公司2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收67.10億元，同比增長(zhǎng)30.5%。
而從管理面積來(lái)看，中航善達(dá)2018年年報(bào)顯示，截至2018年12月，中航物業(yè)全國(guó)物業(yè)管理項(xiàng)目523個(gè)，管理面積達(dá)5307萬(wàn)平方米，此外，中航九方管理商業(yè)項(xiàng)目15個(gè)，管理面積127萬(wàn)平方米。而招商物業(yè)方面，官網(wǎng)披露的數(shù)據(jù)則為7500余萬(wàn)平方米，兩者相加，整體管理面積體量在1.28億平方米，管理面積規(guī)模在全國(guó)物企范圍內(nèi)也將妥妥能排入前十。
營(yíng)收規(guī)模有望挺進(jìn)前三，而管理面積也在當(dāng)前集中度仍然較為分散的物業(yè)行業(yè)中名列前茅，招商物業(yè)和中航物業(yè)之間的合作一旦成功，新的行業(yè)航母無(wú)疑正在漸漸浮出水面。
難以復(fù)制的巨頭合并
兩家央企物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合并，無(wú)疑為當(dāng)前火熱的物業(yè)管理行業(yè)再度注入了一針強(qiáng)心劑。
要知道，當(dāng)前除了奔赴資本市場(chǎng)上市之外，并購(gòu)是整個(gè)行業(yè)的另一大關(guān)鍵詞。公開(kāi)資料顯示，據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《2018年全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，2014年百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積的均值約為1600萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額為19.5%，而這個(gè)數(shù)字在2017年已超3000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)份額達(dá)到32%以上。
對(duì)此，天風(fēng)證券認(rèn)為目前物業(yè)管理行業(yè)仍處于發(fā)展的初期，政策法規(guī)的完善建立了行業(yè)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)，保守估計(jì)2023年物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)空間將接近萬(wàn)億元，正是物業(yè)服務(wù)企業(yè)并購(gòu)加速業(yè)務(wù)擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)。
然而，和普通的并購(gòu)不同的是，無(wú)論是中航物業(yè)，還是招商物業(yè)，本身規(guī)模就已經(jīng)在行業(yè)中名列前茅，又都是央企，這是否意味著，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的模式是否將成為行業(yè)并購(gòu)新的風(fēng)向標(biāo)？
很顯然，答案并不肯定。業(yè)內(nèi)觀察人士告訴物業(yè)深度報(bào)道，出于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)母品牌的延續(xù)性、物業(yè)品牌獨(dú)立性的考慮及順應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)大勢(shì)物企希望自我發(fā)展壯大等原因，排名前二十的強(qiáng)物業(yè)企業(yè)之間很少會(huì)產(chǎn)生并購(gòu)合并，更多是大物業(yè)企業(yè)并購(gòu)中小物業(yè)企業(yè)，而這次兩個(gè)排名前十的物業(yè)企業(yè)并購(gòu)合并是非常罕見(jiàn)的情況，預(yù)計(jì)未來(lái)也很難再產(chǎn)生。其中招商物業(yè)與中航物業(yè)同屬央企，兩家企業(yè)性質(zhì)屬性一致，在整合事務(wù)中更為便利也是非常重要的原因。