舒婷在《致橡樹》中寫道：“我如果愛你，絕不像攀援的凌霄花，借你的高枝炫耀自己……我必須是你近旁的一株木棉，作為樹的形象和你站在一起。根，緊握在地下；葉，相觸在云里。每一陣風(fēng)過，我們都互相致意……”
脫胎于房地產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)，用了40年的時(shí)間，去發(fā)現(xiàn)“自我”，建構(gòu)“自我”，成就“自我”，終于從“攀援的凌霄花”成長為蓊蓊郁郁的木棉，以完整的“樹”的形象與房地產(chǎn)行業(yè)交相輝映。
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發(fā)現(xiàn)自我，物管是房企近旁的“一株木棉”
過去的四十年，中國經(jīng)歷了一場史無前例的城市化風(fēng)潮，住房短缺，房地產(chǎn)和商品房市場勃興，到處都在風(fēng)風(fēng)火火地搞建設(shè)。四十年前的“物業(yè)管理”雖然已經(jīng)由香港引入國內(nèi)，但也只能算是附屬在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)當(dāng)中的一個(gè)業(yè)務(wù)部門。這種附屬關(guān)系維系了很長一段時(shí)間。
物業(yè)管理從“附屬”走向獨(dú)立發(fā)展之路，是行業(yè)前行的邏輯必然，也是時(shí)代發(fā)展到一定階段的體現(xiàn)。物業(yè)管理本身的民生屬性，賦予其極大的爆發(fā)力，其尋求獨(dú)立的“主體意識(shí)”，必定隨著人們對(duì)高品質(zhì)生活的追求而潛滋暗長，以至完全擺脫“凌霄花”屬性而兀自發(fā)展、蓬勃壯大。
郁亮曾指出，一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)入成熟期之后，圍繞著不動(dòng)產(chǎn)的服務(wù)業(yè)規(guī)模會(huì)超過房地產(chǎn)本身。今天，物業(yè)服務(wù)遍布國內(nèi)大小城鎮(zhèn)，服務(wù)領(lǐng)域從住宅擴(kuò)展到每一處不動(dòng)產(chǎn)，物業(yè)企業(yè)總數(shù)突破10萬家，員工人數(shù)達(dá)到了1000萬，已經(jīng)成為舉足輕重的大服務(wù)行業(yè)。
近年來，伴隨著物業(yè)行業(yè)的快速市場化，物業(yè)企業(yè)上市風(fēng)起云涌，從內(nèi)地房企中分拆出來、獨(dú)立上市的物業(yè)公司市值反超原房企市值的例證也不在少數(shù)。截至目前，港股主板上已經(jīng)至少有彩生活、碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)等13家房企物管成功分拆上市。
房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入到存量房深耕階段，物業(yè)服務(wù)也日漸成為房企新的利潤增長點(diǎn)；伴隨著與房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的逐漸分離，物業(yè)企業(yè)不斷拓寬服務(wù)空間，獨(dú)立而自信地步入“新物業(yè)”時(shí)代。
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建構(gòu)自我，物業(yè)管理“仗劍天涯”40年
縱觀40年高歌猛進(jìn)的發(fā)展歷程，中國物業(yè)行業(yè)的“獨(dú)立”之路，大體上可分為4個(gè)階段
其一，售后服務(wù)階段。物業(yè)作為房屋售后服務(wù)的角色而存在，始于1981年中國第一個(gè)物業(yè)公司出現(xiàn)，這一階段大抵持續(xù)了近20年；其二，試水市場化階段。數(shù)據(jù)顯示，1998年底，全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)有12000多家，從業(yè)人員達(dá)到200萬，開始形成一個(gè)行業(yè)，并且有了走向市場的萌動(dòng)。這一階段，持續(xù)了將近10年時(shí)間；其三，深度市場化階段。從管理“物”走向服務(wù)“人”，這種物業(yè)理念的大變革和大轉(zhuǎn)型，推動(dòng)了物業(yè)運(yùn)營模式的不斷更新?lián)Q代，向房產(chǎn)之外的市場拓展；其四，超級(jí)物業(yè)生態(tài)的形成階段。目前，物業(yè)已經(jīng)走出小區(qū)，房產(chǎn)市場剝離出來，且具備了經(jīng)營城市的概念和能力；伴隨著對(duì)社區(qū)的垂直深耕，各種物業(yè)新業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，物業(yè)已經(jīng)變成精致生活方式的供應(yīng)商和引領(lǐng)者。
作為行業(yè)領(lǐng)軍者的萬科物業(yè)雖然沒有上市，但也經(jīng)歷了一個(gè)由孕育、成長到獨(dú)立、成人的完整過程。以小見大，由之我們可探察整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的“獨(dú)立”之路。
萬科物業(yè)的誕生始于1990年王石拍板做的一個(gè)決定：學(xué)習(xí)SONY公司售后服務(wù)，引入物業(yè)管理業(yè)務(wù)。由此，萬科物業(yè)開啟了日新月異的成長之路……21世紀(jì)開端，物業(yè)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)逐漸走上規(guī)范化、科學(xué)化、專業(yè)化的道路；也正是在2000年，小荷初露尖尖角，萬科集團(tuán)正式成立物業(yè)管理部。
2008年，是萬科物業(yè)的成人之年，也是萬科發(fā)展史上濃墨重彩的一年。在這一年，為順應(yīng)中國物業(yè)管理行業(yè)高度市場化的發(fā)展趨勢，萬科集團(tuán)啟動(dòng)了物業(yè)系統(tǒng)組織變革。經(jīng)此一役，18歲的萬科物業(yè)完成了與地產(chǎn)之間的建管分離，一改此前附屬于地產(chǎn)公司的組織模式，正式成為一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
2015年，萬科物業(yè)“仗劍闖天涯”，開始市場化運(yùn)作；2016年，實(shí)現(xiàn)營收50億；2017年，營收增至80億。更為具有標(biāo)志性意義的是，截至2017年11月，在不到3年的時(shí)間內(nèi)，萬科物業(yè)全國2287個(gè)在管項(xiàng)目中，已有52%不是萬科地產(chǎn)所開發(fā)，26%不是住宅項(xiàng)目。這意味著，萬科物業(yè)已開始告別依賴母體的成長軌跡。
在這個(gè)過程中，房地產(chǎn)市場已發(fā)生翻天覆地的變化，民眾的居住需求以更小的顆粒度呈現(xiàn)出來；美好生活，品質(zhì)居家等概念隨之涌入開發(fā)商的視界之中。物業(yè)管理也一步步從房地產(chǎn)開發(fā)中剝離，并反哺房產(chǎn)本身，成為房產(chǎn)保值增值的“保險(xiǎn)杠”之一。彼鄰的同期小區(qū)因物業(yè)服務(wù)不同，樓房價(jià)格能差出十幾萬、甚至幾十萬元；好物業(yè)讓房子更有價(jià)值，成為社會(huì)共識(shí)。
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成就自我，物業(yè)企業(yè)的未來在大城大業(yè)
如今，“物業(yè)是個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，一定不是地產(chǎn)的附屬”；“物業(yè)服務(wù)是一個(gè)獨(dú)立的主體”；“物業(yè)管理是我們的明天”等聲音在物業(yè)行業(yè)里日漸引起廣泛的共鳴。物業(yè)的“獨(dú)立”是一條摸著石頭過河的探索之路，其不僅給房企帶來了“明天”；在市場化之路上，物業(yè)企業(yè)積極開展的多業(yè)態(tài)經(jīng)營，也為社會(huì)、為公眾帶來了更多元、更專業(yè)、更精細(xì)的物管服務(wù)。
例如，順應(yīng)這一趨勢，“新物業(yè)”變革背景下的“城市+物業(yè)”新型城市治理公共服務(wù)模式也在2018年出現(xiàn)。先有萬科物業(yè)聯(lián)合橫琴打造“物業(yè)城市”；后有碧桂園服務(wù)發(fā)布“城市共生計(jì)劃”；再有保利物業(yè)開展“全域化公共服務(wù)”……物業(yè)企業(yè)正在更高維度的多業(yè)態(tài)領(lǐng)域重新定義自身，用心構(gòu)筑超越房產(chǎn)開發(fā)之上的行業(yè)價(jià)值。從這個(gè)角度，如今的物業(yè)早已不是“地產(chǎn)的附屬”，而已成為城市服務(wù)的主體之一。
物業(yè)企業(yè)之“獨(dú)立”源起于住房需求之外的生活品質(zhì)需求、保值增值需求的擴(kuò)大以及萬億級(jí)的物業(yè)服務(wù)市場的形成；物業(yè)“獨(dú)立”之本則在于以房地產(chǎn)之外的發(fā)展視域?yàn)橹匦?，?duì)傳統(tǒng)物業(yè)進(jìn)行革命性改良，徹底進(jìn)行基因重組，使物業(yè)管理真正成為以滿足“人民的美好生活需要”為至上目標(biāo)的精準(zhǔn)服務(wù)業(yè)。因而，人民對(duì)美好生活的需要有多大，物業(yè)的市場就有多大。
2017年12月8日，身著一件黑底藍(lán)花小開衫的郁亮，站在廈門一個(gè)由水池臨時(shí)改造成的舞臺(tái)上，鄭重地宣告了一件事：“萬科作為發(fā)展商的時(shí)代已經(jīng)過去，”108天之后，萬科對(duì)外宣布新的戰(zhàn)略定位——由“城市配套服務(wù)商”升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”。