建筑樓宇物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)改造及在物業(yè)管理中的應(yīng)用
物聯(lián)網(wǎng)(Internet of Things)是一個基于互聯(lián)網(wǎng)、傳統(tǒng)電信網(wǎng)等信息承載體，把所有物品通過信息傳感設(shè)備與互聯(lián)網(wǎng)連接起來，進(jìn)行信息交換，即物物相息，以實現(xiàn)智能化識別和管理。
截止2017年底，全國物業(yè)管理規(guī)模達(dá)195億平方米，服務(wù)企業(yè)數(shù)量超過11.8萬家，從業(yè)人員達(dá)到904.7萬人，創(chuàng)造了顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，但整個行業(yè)仍然是處于勞動密集型、微利狀態(tài)。如何充分利用先進(jìn)技術(shù)如信息化、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，降低管理成本、提升管理效率、提高服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，是每個管理者必須面對的問題。
互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、網(wǎng)絡(luò)移動支付、共享經(jīng)濟(jì)、智慧社區(qū)、智慧城市等一系列新的技術(shù)和新的商業(yè)模式，迅速推動物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型。但真正進(jìn)行設(shè)施設(shè)備物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)或改造的企業(yè)還不多見，其效益還沒有得到應(yīng)有的體現(xiàn)。
本文以參與物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)與應(yīng)用的角度出發(fā)，談?wù)勎锫?lián)網(wǎng)在物業(yè)工作的體會，希望給業(yè)內(nèi)有所幫助。
1 物聯(lián)網(wǎng)的架構(gòu)體系
既有公共建筑和住宅項目，其設(shè)施設(shè)備一般包括信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、樓宇對講系統(tǒng)、變配電監(jiān)測系統(tǒng)、能耗監(jiān)測系統(tǒng)、給排水監(jiān)控系統(tǒng)、暖通空調(diào)監(jiān)控系統(tǒng)、冷熱源監(jiān)測系統(tǒng)、智能照明監(jiān)控系統(tǒng)、電梯監(jiān)控系統(tǒng)、機(jī)房環(huán)境監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等，如果進(jìn)行物聯(lián)網(wǎng)改造，應(yīng)根據(jù)項目特點來設(shè)計、建設(shè)，充分考慮經(jīng)濟(jì)性、合理性、實用性，否則可能會導(dǎo)致其華而不實，虛有其表，浪費投資。
設(shè)施設(shè)備物聯(lián)網(wǎng)改造，通過數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在內(nèi)網(wǎng)（Intranet）、專網(wǎng)（Extranet）、互聯(lián)網(wǎng)（Internet）環(huán)境下，采用適當(dāng)?shù)男畔踩Ｕ蠙C(jī)制，實現(xiàn)安全可控乃至個性化的實時在線監(jiān)測、報警聯(lián)動、調(diào)度指揮、預(yù)案管理、遠(yuǎn)程控制、安全防范、統(tǒng)計報表、決策支持、領(lǐng)導(dǎo)桌面等管理和服務(wù)功能，實現(xiàn)對設(shè)施設(shè)備“高效、節(jié)能、安全、環(huán)?！钡摹肮?、控、營”一體化，從而在物業(yè)日常管理工作中發(fā)揮作用。
項目物業(yè)的物聯(lián)網(wǎng)架構(gòu)如下：
物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)平臺需與物業(yè)管理系統(tǒng)（平臺）進(jìn)行對接才能發(fā)揮其最大作用，物聯(lián)網(wǎng)的建設(shè)最終是為了便于管理、節(jié)省人力、提高效益，如果不能與管理系統(tǒng)對接，其作用就不能得到有效充分的發(fā)揮。
2 物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的應(yīng)用
2.1 工作流程可控，提升業(yè)主體驗感
物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的運用，改變了舊有的工作流程，如對項目報修的處理方式，現(xiàn)在完全可以在PC端或手機(jī)上接單處理，整個維修過程清晰明了，對業(yè)主來說，還可以隨時查看到維修進(jìn)程，過程透明化，提高業(yè)主的體驗感。對管理者來說，有助于其提高服務(wù)水平，提高工作效率。
2.2 將人從繁瑣的、機(jī)械的、重復(fù)性工作中解放出來
重要設(shè)備機(jī)房如配電房、水泵房、冷凍機(jī)房、鍋爐房等均安裝有監(jiān)控攝像頭、環(huán)境監(jiān)測、漏水監(jiān)測、設(shè)備運行數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)，當(dāng)設(shè)備運行或機(jī)房環(huán)境異常如發(fā)生斷電、淹水、火警等異常情況時，系統(tǒng)自動發(fā)出報警信號，平臺管理人員可及時發(fā)現(xiàn)并通知相關(guān)人員處理。如原來每個項目的配電工的工作就是在配電房里巡視、抄表，但現(xiàn)在不再限于本項目的配電房值班，而是管理多個項目配電房，極大提高管理效率。
2.3 智能化數(shù)據(jù)分析，設(shè)施設(shè)備運行數(shù)據(jù)一目了然，發(fā)現(xiàn)問題簡單便捷
通過平臺數(shù)據(jù)分析功能，自動判斷異常數(shù)據(jù)，如通過用水?dāng)?shù)據(jù)分析，可及時發(fā)現(xiàn)用水量異常，從而判斷有漏水現(xiàn)象發(fā)生，特別適合隱蔽的給水管道破損漏水情況，為發(fā)現(xiàn)問題、解決問題提供支撐。
2.4 設(shè)施設(shè)備運行報警預(yù)警，提高處理效率
在系統(tǒng)中預(yù)設(shè)了設(shè)備運行報警閾值，當(dāng)發(fā)生超出預(yù)設(shè)值的情況時，系統(tǒng)發(fā)出報警信號，如消防系統(tǒng)報警信號、供電系統(tǒng)過載信號、給排水系統(tǒng)壓力報警信號、環(huán)境溫濕度報警信號等等，管理人員收到報警信號后及時通知維修人員現(xiàn)場處理；另一方面，系統(tǒng)還預(yù)設(shè)設(shè)施設(shè)備維保計劃，可提醒管理人員按計劃對設(shè)施設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。
2.5 平臺集中管理，變分散為集中
物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)拉近了物與物的距離，也拉近了人與物的距離，對空間距離相對集中的多個項目而言，完全可以將系統(tǒng)平臺進(jìn)行集中管理，節(jié)約管理成本。
2.6 激發(fā)員工工作積極性，主動性，多勞多得，提高員工收入水平
物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)的運用，改變了傳統(tǒng)的工作模式。員工的工作可以不再是上級安排，而是通過系統(tǒng)發(fā)出的任務(wù)（工單）來進(jìn)行搶單，員工的報酬按工作量進(jìn)行核定，真正實現(xiàn)多勞多得，充分激發(fā)員工的主動性、積極性。
2.7 節(jié)約管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益
顯著降低人力成本。對相對集中的項目，人力資源可多個項目共享，如配電、弱電、維修等工種皆可同時在幾個項目進(jìn)行值班或維修工作。除此之外，也降低了采購、庫存成本。幾個項目共享庫房，最大程度保障維修材料的同時節(jié)約了采購和倉儲成本。通過物聯(lián)網(wǎng)改造，物業(yè)相關(guān)管理人員可減少20%左右，隨著系統(tǒng)的進(jìn)一步開放利用，人力成本有望進(jìn)一步降低。
2.8 優(yōu)化工作流程，提高管理效率
在機(jī)房、公共區(qū)域重要巡檢點、設(shè)施設(shè)備等處均設(shè)置了二維碼，管理人員（不限部門、工種）通過手機(jī)APP進(jìn)行巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題隨時記錄也可提交工作任務(wù)單，屬于維修事項的由維修人員通過搶單或派單方式及時處理，非維修事項的由其它部門處理。改變了傳統(tǒng)上的線下流程，打破了項目職能分割的工作模式，使項目管理更透明、效率更高。
2.9 遠(yuǎn)程監(jiān)控，管理層可隨時監(jiān)測項目運行情況
公司領(lǐng)導(dǎo)可以通過物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)查看到公司設(shè)施設(shè)備及相關(guān)人力資源、財務(wù)等運行數(shù)據(jù)，可作為經(jīng)營決策依據(jù)，也可以監(jiān)測到每個項目現(xiàn)場實時情況，監(jiān)督項目服務(wù)品質(zhì)，以提高公司運營品質(zhì)及效益。
當(dāng)然，物聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)方案不限于上述方式，也可以不斷更新、提升，其應(yīng)用遠(yuǎn)不止上述這些。如業(yè)主繳費、手機(jī)開門、平臺商務(wù)活動等等，均已在物聯(lián)網(wǎng)平臺上實現(xiàn)，極大豐富了平臺功能，提高業(yè)主的體驗感、歸屬感，拉近業(yè)主與物業(yè)距離，改善業(yè)主關(guān)系，在此不再贅述。隨著技術(shù)進(jìn)步，如5G的應(yīng)用，將會有越來越多的物業(yè)企業(yè)體驗到這種改變，越來越多的功能將會被發(fā)掘出來，也必將會對我們的管理工作產(chǎn)生越來越大的影響。
參考文獻(xiàn)：
1. 2018年物業(yè)服務(wù)行業(yè)報告，中國物業(yè)新聞網(wǎng)
2. 物聯(lián)網(wǎng)三層體系架構(gòu)及其關(guān)鍵技術(shù)淺析，作者：龔華明，陰躲芬，《科技廣場 2013,2》
3. 百度百科《物聯(lián)網(wǎng)》