物業(yè)管理不好、業(yè)主家中失竊、沒收房沒入住，就能拒交物業(yè)費(fèi)？
近日，集美區(qū)的業(yè)主張先生因拒交物業(yè)費(fèi)被判敗訴交錢。昨天，集美法院發(fā)布了這起典型案例，并總結(jié)了業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的五種情形和認(rèn)識誤區(qū)。
導(dǎo)報記者從廈門法院了解到，在物業(yè)官司當(dāng)中，大部分案件都是物業(yè)公司起訴業(yè)主追討物業(yè)費(fèi)的。從法院受理的物業(yè)官司來看，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)具有普遍性，一些業(yè)主采取拒交物業(yè)費(fèi)的方式，以表達(dá)對物業(yè)服務(wù)的不滿。
法官說，不少業(yè)主對于物業(yè)管理認(rèn)識存在誤區(qū)，未意識到雙方之間是平等的合同關(guān)系。一旦發(fā)生物業(yè)服務(wù)糾紛，業(yè)主認(rèn)為只要不交物業(yè)費(fèi)就可以，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭后，往往以敗訴告終。
典型案例1
物業(yè)服務(wù)不好，就能拒絕交費(fèi)？
被告張先生是集美一小區(qū)的業(yè)主，他認(rèn)為，小區(qū)摩托車亂停放，物業(yè)缺乏管理，導(dǎo)致進(jìn)出困難，而且物業(yè)服務(wù)達(dá)不到收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此拒交2013年至2014年的物業(yè)費(fèi)。
為此，小區(qū)物業(yè)公司于去年3月將張先生起訴至集美法院，要求張先生立即支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)1930元及水電費(fèi)69元，合計(jì)為1999元，并按日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金至實(shí)際還款之日止。
近日，集美法院經(jīng)審理認(rèn)為，張先生認(rèn)為物業(yè)公司工作不到位，但是，僅有張先生本人陳述，卻未提供證據(jù)予以證明。因此，法院對于張先生的主張不予采信。
另外，張先生還主張物業(yè)公司服務(wù)不到位應(yīng)賠償其損失，但因?yàn)閺埾壬闹鲝埮c物業(yè)費(fèi)糾紛并非同一法律關(guān)系，所以法院告知張先生可依法另行向物業(yè)公司提起訴訟。
最終，集美法院一審判決要求張先生繳費(fèi)，即支付物業(yè)公司水電費(fèi)69元、物業(yè)服務(wù)費(fèi)1930元及滯納金。
典型案例2
沒收房沒入住，不用交物業(yè)費(fèi)？
沒有收房，沒有入住，就可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎？法官說：不行！
此前，翔安區(qū)的一位業(yè)主為此被判敗訴，法官要求該業(yè)主支付拖欠的物業(yè)管理費(fèi)。法官說，一旦與開發(fā)商簽訂買賣合同，身份就是業(yè)主，理應(yīng)履行業(yè)主職責(zé)。
據(jù)該小區(qū)物業(yè)起訴稱，這名業(yè)主已經(jīng)拖欠了5年的物業(yè)費(fèi)。物業(yè)起訴說，包括物業(yè)管理費(fèi)、公共維修金和公攤水電費(fèi)等費(fèi)用在內(nèi)，該業(yè)主至今未繳納，拖欠的各項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)4964.9元。根據(jù)小區(qū)的《業(yè)主臨時公約》規(guī)定，逾期需交納滯納金，每天按應(yīng)繳費(fèi)用的千分之三收取，所以，業(yè)主陳先生產(chǎn)生的滯納金已達(dá)10069元，合計(jì)15034元。
不過，面對起訴，業(yè)主陳先生答辯說：“我至今沒有接收房屋，也沒有辦理入住，這幾年都沒有享受到物業(yè)服務(wù)，所以不該交這個錢?！?/span>
翔安法院審理后認(rèn)為，只要開發(fā)商交了房，業(yè)主陳先生就應(yīng)依法繳納物業(yè)費(fèi)。不過，物業(yè)主張管理費(fèi)存在兩年訴訟時效的問題。因此，只能從物業(yè)提起訴訟開始計(jì)算兩年的物業(yè)管理費(fèi)用。
最終，法院判決要求，陳先生支付兩年的物業(yè)管理費(fèi)用，共計(jì)2252.01元。此外，本案滯納金宜按銀行同期同類貸款利率計(jì)算。
典型案例3
物業(yè)費(fèi)漲價，業(yè)主拒絕交費(fèi)
物業(yè)費(fèi)突然漲價，業(yè)主能拒交嗎？此前，思明區(qū)法院曾針對這樣一起物業(yè)費(fèi)糾紛作出判決。
林先生住在臥龍曉城，從2011年11月直到2013年9月30日，他就沒有交過物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司為此將林先生告上法庭。
但林先生答辯說，拒交事出有因，原來，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)突然漲價，從每平方米每月1元漲到了1.3元。
法官調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)的漲價經(jīng)過廈門市物價局核定，從2012年4月13日起，調(diào)整為每平方米每月1.3元。
因此，思明法院作出一審判決，要求林先生向該物業(yè)公司繳交所欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)和公共維修金，共計(jì)4316元。
法官說，本案中的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已在廈門市物價局備案，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依約，按照調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
律師說法
物業(yè)服務(wù)不好，業(yè)主如何維權(quán)？
福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主能否拒交物業(yè)費(fèi)？根據(jù)許多法院判例，目前業(yè)主以物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒交物業(yè)費(fèi)很難得到法院的支持，因?yàn)槲飿I(yè)和業(yè)主存在約定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，并按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但如果業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，業(yè)主無需支付物業(yè)費(fèi)的滯納金。
在物業(yè)管理存在瑕疵的情況下，應(yīng)該由小區(qū)業(yè)主委員會進(jìn)行監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價格不符的問題，可通過業(yè)委會直接與物業(yè)管理公司交涉，還可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)管理公司。沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)要盡快成立業(yè)主委員會，在業(yè)主委員會成立前，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不到位的地方，及時通過拍照、錄像等方式保留證據(jù)，聯(lián)合小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，乃至重新選聘物業(yè)公司。
現(xiàn)象調(diào)查
5種拒交5個誤區(qū)
昨日，集美法院法官還梳理總結(jié)了5種業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的常見情形，并分析了業(yè)主常見的認(rèn)識誤區(qū)。
1.因房屋質(zhì)量問題拒交物業(yè)費(fèi)
法官說，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨(dú)立的民事主體，房屋質(zhì)量問題對應(yīng)的是業(yè)主和開發(fā)商之間商品房買賣合同，而物業(yè)費(fèi)對應(yīng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同，是兩個不同的合同關(guān)系，二者不能混淆。
物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)按照合同約定按時履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。而房屋質(zhì)量問題屬于商品房買賣合同的范疇，并非物業(yè)公司的責(zé)任范圍。業(yè)主對于房屋質(zhì)量問題可依據(jù)商品房買賣合同的約定，另行與開發(fā)商協(xié)商或訴訟解決，但無權(quán)以此而拒交物業(yè)費(fèi)。
2.對小區(qū)環(huán)境不滿拒交物業(yè)費(fèi)
法官說，業(yè)主對社區(qū)環(huán)境不滿意，如施工噪音擾民、道路堵塞、違章搭建等問題，施工擾民、違章搭建等屬于相關(guān)行政管理部門職責(zé)范圍，物業(yè)公司作為企業(yè)不具有執(zhí)法權(quán)，也超出物業(yè)服務(wù)合同約定的義務(wù)范圍。
物業(yè)公司及時向相關(guān)部門報告，即屬于履行了應(yīng)盡的合同義務(wù)，業(yè)主以此拒絕交納物業(yè)費(fèi)，自然無法得到支持。
3.人身、財產(chǎn)受損拒交物業(yè)費(fèi)
法官說，對于小區(qū)財物被盜、業(yè)主人身受到損害等情形，須根據(jù)具體情況進(jìn)行分析，如確因物業(yè)公司安保措施不到位，疏于管理，業(yè)主可通過協(xié)商、訴訟等方式要求物業(yè)公司賠償，但業(yè)主無權(quán)以失竊為由拒交物業(yè)費(fèi)。
4.物業(yè)服務(wù)不好拒交物業(yè)費(fèi)
物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不合格，如保潔、綠化等通常屬于一般違約，而非完全不履行，且業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的感知帶有一定的個人主觀因素，因此業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的個人判斷通常難以被法院采信，業(yè)主以此拒交物業(yè)費(fèi)自然無法得到支持。
如果服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價格不符，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)管理公司交涉，也可以依法改聘其他物業(yè)管理公司來管理小區(qū)。
5.以法不責(zé)眾為由拒交物業(yè)費(fèi)
法官說，物業(yè)公司依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定提供了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主負(fù)有繳納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，法律規(guī)定公民、法人違反合同或者不履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。
部分業(yè)主因個別業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)而持觀望態(tài)度，不愿按時履行繳費(fèi)義務(wù)，不僅不利于小區(qū)的管理和維護(hù)，由此引發(fā)訴訟還須承擔(dān)違約金并影響個人信用，最終損害自身利益。