自彩生活物業(yè)登陸港股以來(lái)，資本市場(chǎng)就如同高端獵食者一般地盯上了物業(yè)管理行業(yè)。到2016年初，物業(yè)管理行業(yè)更是變成資本市場(chǎng)的香餑餑。僅在深圳(注冊(cè)地在深圳的物業(yè)服務(wù)企業(yè))，就有幾家具有相當(dāng)實(shí)力和知名度的物業(yè)服務(wù)企業(yè)被基金公司或投資公司收購(gòu)或注資，并還有不少投資公司對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收購(gòu)工作正在進(jìn)行中。
物業(yè)管理究竟憑什么受到資本青睞呢?我想無(wú)非如下原因，物業(yè)管理行業(yè)雖然沒(méi)有高科技行業(yè)和壟斷性行業(yè)那樣高利潤(rùn)率和投資回報(bào)率，但是，物業(yè)管理行業(yè)擁有其他行業(yè)無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)，受外部經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響和干預(yù)較小，投資回報(bào)和企業(yè)業(yè)績(jī)一直有著超出其他行業(yè)的穩(wěn)定性和可靠性。另外，物業(yè)管理行業(yè)還有高科技行業(yè)不具備的一個(gè)投資優(yōu)勢(shì)，就是投資額度不大，且投資風(fēng)險(xiǎn)較小。通常情況下，資本投資高科技項(xiàng)目，投資者帶有一定“賭”的心理成分，投對(duì)了，產(chǎn)生高額回報(bào);投錯(cuò)了，血本無(wú)歸。兩相對(duì)比，投資物業(yè)管理行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)是可控的，投資回報(bào)是可預(yù)期的，而且在資本的眼里，在物業(yè)管理行業(yè)用資本的資源導(dǎo)入與新的企業(yè)管理理念的對(duì)接，有著巨大的想象空間。因此，處于饑渴狀態(tài)的資本看上了物業(yè)管理行業(yè)，急于把物業(yè)管理行業(yè)作為盤中餐當(dāng)然是再正常不過(guò)的了。
小米的雷軍“豬飛理論”很有代表性，他說(shuō)：“站在風(fēng)口上，豬都會(huì)飛”。這次，資本看中物業(yè)管理行業(yè)，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)是否是一次難得的機(jī)遇?物業(yè)管理行業(yè)能否成為風(fēng)口上那頭豬，物業(yè)管理行業(yè)是借助資本的翅膀，快樂(lè)飛行一次?還是在傳統(tǒng)與新的思維之間無(wú)法取得平衡，無(wú)法烈火重生而倒在了冒進(jìn)的征途?所有這些都是值得深思的問(wèn)題。
會(huì)是資源重新洗牌的機(jī)會(huì)嗎?
中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從雛形到發(fā)展至今已超過(guò)三十多年了，雖然一直以市場(chǎng)為導(dǎo)向和推進(jìn)目標(biāo)，但是，這三十多年間，市場(chǎng)進(jìn)化速度似乎不夠理想。主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面：
一是法律法規(guī)未能充分發(fā)揮作用。企業(yè)是市場(chǎng)公民，是物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)主體之一，是法律法規(guī)服務(wù)和保護(hù)的對(duì)象。萬(wàn)變不離其宗，物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)的根本任務(wù)之一，就是要?jiǎng)?chuàng)造公平公正公開和合理高效的市場(chǎng)環(huán)境，以使企業(yè)在這樣的環(huán)境中開展有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。用這樣的標(biāo)準(zhǔn)檢驗(yàn)物業(yè)服務(wù)業(yè)管理市場(chǎng)。
二是物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)的走向與大多數(shù)行業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的方向不一致。一般意義而言，凡競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)或產(chǎn)業(yè)，經(jīng)過(guò)相當(dāng)時(shí)間競(jìng)爭(zhēng)之后，企業(yè)數(shù)量均呈下降態(tài)勢(shì)，而物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)卻表現(xiàn)得非常另類，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量不是減少，而是增多。
三是隨著近些年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，作為配套行業(yè)，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也進(jìn)入了快速通道，但畢竟作為服務(wù)型行業(yè)，相關(guān)管理人員卻沒(méi)有跟上市場(chǎng)發(fā)展的腳步，導(dǎo)致目前市場(chǎng)上同為物業(yè)管理卻良莠不齊，整個(gè)行業(yè)在社會(huì)中并未獲得相應(yīng)的口碑。
綜上所述，物業(yè)管理行業(yè)之所以存在這種令人費(fèi)解的現(xiàn)象，我認(rèn)為主要原因是物業(yè)管理行業(yè)的市場(chǎng)利益已經(jīng)相對(duì)固化。在這樣的狀態(tài)下，任何試圖對(duì)現(xiàn)有結(jié)構(gòu)或體系進(jìn)行改變，都會(huì)或多或少觸動(dòng)現(xiàn)有企業(yè)的既得權(quán)益。因此，從維護(hù)自身利益出發(fā)，既得利益企業(yè)以及行業(yè)相關(guān)利益方缺少變革動(dòng)力。
既然內(nèi)部變革動(dòng)力不足，借助外部力量推動(dòng)尤顯必要。對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，資本屬于外來(lái)的入侵者，市場(chǎng)利益的爭(zhēng)奪者。其依靠強(qiáng)大實(shí)力，會(huì)不擇手段地進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)資源有可能重新組合，出現(xiàn)一次前所未有的洗牌，對(duì)于現(xiàn)有利益格局和市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，乃至于企業(yè)心理的的震動(dòng)都是不言而喻的。
這一次資本不請(qǐng)自來(lái)，或許是推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)變革的一次難得的機(jī)會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)被收購(gòu)后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或行業(yè)有可能發(fā)生如下一些改變：
物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)將加劇分化。資本入市，必然挑選物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源下手，并由此形成示范效應(yīng)，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)資源會(huì)加速投入資本麾下。這種情形一旦出現(xiàn)，現(xiàn)有市場(chǎng)的平衡狀態(tài)將被打破，市場(chǎng)很可能走向兩極分化，集團(tuán)化大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)將成為市場(chǎng)核心主導(dǎo)力量，小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存會(huì)更加困難。
相互磨合和相互適應(yīng)產(chǎn)生的陣痛。當(dāng)前情況下，入市的資本方對(duì)物業(yè)管理行業(yè)比較陌生，對(duì)物業(yè)服務(wù)管理實(shí)際操作就更加陌生;同樣的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)資本運(yùn)作也比較陌生。筆者把這種狀態(tài)稱之為相互陌生和相互不適應(yīng)。在日常管理中，當(dāng)資本方和物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員結(jié)合到一起的時(shí)候，難免會(huì)發(fā)生一些摩擦或碰撞。關(guān)鍵是企業(yè)如何管控好摩擦和碰撞。
企業(yè)規(guī)章制度和企業(yè)管理有可能更加規(guī)范和完善。資本方收購(gòu)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，目的是為上市做準(zhǔn)備，或已經(jīng)是上市公司的，為持續(xù)經(jīng)營(yíng)儲(chǔ)備市場(chǎng)資源。資本方收購(gòu)一旦完成，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照上市公司要求進(jìn)一步規(guī)范和完善各項(xiàng)規(guī)章制度，這在一定程度上會(huì)使企業(yè)得到進(jìn)化。
新型智能化小區(qū)有可能應(yīng)時(shí)出現(xiàn)。由于勞動(dòng)成本等一系列原因，物業(yè)服務(wù)管理市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到發(fā)展的瓶頸期。資本的進(jìn)入，企業(yè)有能力對(duì)現(xiàn)有小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)，如果不出意料，新型智能化無(wú)人服務(wù)(或者很有服務(wù)人員出現(xiàn))的只能化小區(qū)可定是下一個(gè)發(fā)展目標(biāo)。物業(yè)管理必將迎來(lái)一次技術(shù)革命和服務(wù)管理革命。
持續(xù)盈利能力如何實(shí)現(xiàn)。這些年來(lái)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的成本壓力越來(lái)越大，行業(yè)利潤(rùn)率大幅度下降。資本進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)后，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利能力預(yù)期，對(duì)企業(yè)規(guī)章制度和的規(guī)范程度的要求，較之以往肯定是更高的。
物業(yè)管理行業(yè)的走向值得關(guān)注。資本進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，引起行業(yè)的變化是肯定的。筆者雖然對(duì)其變化做了預(yù)測(cè)性分析，但是，資本究竟把物業(yè)服務(wù)管理引向何方，仍具有很大不確定性。對(duì)此，業(yè)內(nèi)必須高度注意。
物業(yè)管理行業(yè)自誕生之日起，政策方面的硬性規(guī)定就決定了行業(yè)本身的特性和人物。資本進(jìn)入后，企業(yè)身價(jià)高了，錢多了。企業(yè)要當(dāng)心被資本迷惑，資本對(duì)于行業(yè)和企業(yè)來(lái)說(shuō)是手段，而不是目的，或者說(shuō)資本不是唯一目的。行業(yè)里一些正在進(jìn)行資本市場(chǎng)運(yùn)作的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，把全部注意力放在對(duì)資本和利潤(rùn)的的追逐上，對(duì)服務(wù)工作卻用心不夠，市場(chǎng)評(píng)價(jià)很一般，長(zhǎng)此以往，絕非企業(yè)的福音。
我認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做到不忘初心，保持本色，至少應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持不懈做好以下幾方面的工作：
一是以業(yè)主為中心，不斷提供高水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)。在做好清潔綠化、保安、機(jī)電維保服務(wù)的基礎(chǔ)上，行業(yè)或企業(yè)可以借助資本的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步延伸服務(wù)鏈，在家政、社區(qū)養(yǎng)老等方面扎實(shí)有效開展服務(wù)工作，使業(yè)主享受更多的獲得感;
二是繼續(xù)為城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展做好基礎(chǔ)性服務(wù)。物業(yè)服務(wù)管理是城市服務(wù)管理的重要組成部分，在維護(hù)城市公共安全，城市道路綠化、城市建筑養(yǎng)護(hù)和建筑消防安全等方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)負(fù)重大的責(zé)任。物業(yè)服務(wù)管理在相當(dāng)程度和相當(dāng)意義上代表了城市的公共形象，物業(yè)服務(wù)管理是城市文明重要標(biāo)志之一。
三是繼續(xù)探索社會(huì)服務(wù)管理體制的建設(shè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是社區(qū)服務(wù)管理的重要組成部分，是保持社區(qū)穩(wěn)定和諧不可或缺的社會(huì)組織。社區(qū)管理在中國(guó)國(guó)尚屬新生事物，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須同時(shí)兼顧經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，逐步明晰企業(yè)在社區(qū)服務(wù)管理中的地位和作用，發(fā)揮黨和政府服務(wù)管理社區(qū)的橋梁和紐帶作用。
作者系深圳市盛孚物業(yè)管理股份有限公司總經(jīng)理