河南楷林物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 李亞麗
文/李亞麗
河南楷林物業(yè)管理有限公司（下簡(jiǎn)稱“楷林物業(yè)”）始終支持、響應(yīng)、提倡綠色建筑、環(huán)保、低碳的辦公理念，并努力踐行。但對(duì)綠色建筑，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)都有自己不同的認(rèn)知和執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為目前業(yè)內(nèi)對(duì)綠色建筑在實(shí)際執(zhí)行中有一些觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的：綠色環(huán)保的建筑一定會(huì)節(jié)能，一定會(huì)低成本運(yùn)營(yíng)。在這種錯(cuò)誤觀點(diǎn)的指導(dǎo)下，綠色環(huán)保成為了一種噱頭，也成為開(kāi)發(fā)商賣(mài)產(chǎn)品、賣(mài)樓的廣告詞?？治飿I(yè)在過(guò)去十年間一直在綠色建筑節(jié)能運(yùn)營(yíng)的實(shí)踐與摸索中，不斷思考，始終尋找最合適的建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化組合方案。
強(qiáng)制性、規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化
中國(guó)是世界上兩大碳排放國(guó)之一，國(guó)家主席習(xí)近平曾承諾，在2030年前停止增加二氧化碳排放。未來(lái)，碳排放將實(shí)行“配額指標(biāo)”，國(guó)家在2013年已啟動(dòng)碳交易試點(diǎn)，這意味著企業(yè)、大型建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與節(jié)能減排，已經(jīng)從“自覺(jué)自愿”變成“必須”，一旦未完成節(jié)能減排義務(wù)，必須通過(guò)碳交易市場(chǎng)，為其多排的二氧化碳“買(mǎi)單”。如果企業(yè)、建筑業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不履約，政府有權(quán)對(duì)企業(yè)采取罰款等方式強(qiáng)制執(zhí)行。碳排放管理的逐步強(qiáng)化勢(shì)必將推動(dòng)綠色建筑節(jié)能降耗的強(qiáng)制性和規(guī)范化發(fā)展。可以說(shuō)，綠色建筑節(jié)能勢(shì)將成為一種社會(huì)發(fā)展的大方向。
綠色建筑要實(shí)現(xiàn)節(jié)能重在后期運(yùn)行管理
早在2013年，一些行業(yè)組織已經(jīng)組織過(guò)一些“綠色建筑重在低成本運(yùn)營(yíng)”的論壇進(jìn)行溝通交流，以表現(xiàn)和反映出綠色建筑節(jié)能的重點(diǎn)應(yīng)在物業(yè)投入使用階段，這一觀點(diǎn)目前在行業(yè)內(nèi)也越來(lái)越被大家所認(rèn)知和重視?？治飿I(yè)的實(shí)踐證明，后期的管理能在降低建筑運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的同時(shí)，增強(qiáng)建筑物和運(yùn)營(yíng)者的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)能力。目前，物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理模式正在一步步向綠色物業(yè)管理發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，綠色建筑節(jié)能將是不可改變和否認(rèn)的趨勢(shì)。
楷林物業(yè)的綠色建筑節(jié)能運(yùn)行管理
1.綠色建筑節(jié)能運(yùn)行的理念
楷林物業(yè)致力于專業(yè)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理，也一直在努力為辦公空間塑造更多的無(wú)限可能性。
1）新項(xiàng)目前期介入時(shí)，植入綠色節(jié)能理念。
在綠色建筑節(jié)能的執(zhí)行環(huán)節(jié)，前期開(kāi)發(fā)綠色設(shè)計(jì)理念不可或缺，楷林物業(yè)在新項(xiàng)目前期介入時(shí)，植入綠色節(jié)能理念，結(jié)合LEED認(rèn)證要求，引入雨水回收系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)雨水再循環(huán)利用；提倡綠色出行，在小區(qū)內(nèi)配置自行車(chē)；在會(huì)議室增加增氧設(shè)備，以改善會(huì)議環(huán)境；采用防輻射LOW—E玻璃，實(shí)現(xiàn)自然采光、光伏發(fā)電等，打造綠色辦公新標(biāo)準(zhǔn)。
2）運(yùn)行3—5年項(xiàng)目，提升期回眸再改造。
物業(yè)后期的運(yùn)營(yíng)管理異常重要。對(duì)于運(yùn)行3—5年的老項(xiàng)目，除了要保證硬件的運(yùn)行質(zhì)量，楷林物業(yè)每年還要安排一定比例的預(yù)算，不斷投入資金用于設(shè)施設(shè)備的節(jié)能再改造，用節(jié)能資金換取低碳和設(shè)施設(shè)備節(jié)能。如空調(diào)冷凝水回收再利用，這既能降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用又能節(jié)約水資源，再如采用節(jié)水景觀和高效灌溉(微噴、微灌相結(jié)合)系統(tǒng)，比常規(guī)灌溉系統(tǒng)節(jié)水50%以上。還有就是把常規(guī)照明燈具改裝為L(zhǎng)ED節(jié)能燈具，也可以大量節(jié)約能源。不過(guò)，筆者認(rèn)為，任何綠色節(jié)能改造都必須以不降低客戶需求和舒適度為前提，否則，節(jié)能改造可能不僅得不到業(yè)主的支持，而且還可能給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來(lái)新的矛盾糾紛和麻煩。
2.楷林物業(yè)在綠色建筑節(jié)能管理中的實(shí)際應(yīng)用與踐行
空調(diào)系統(tǒng)是建筑能耗的大戶，因此，空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能是建筑節(jié)能的重中之重。對(duì)于空調(diào)的節(jié)能運(yùn)行管理，我們努力做到在不降低空調(diào)品質(zhì)、不犧牲客戶辦公環(huán)境舒適度的前提下實(shí)行“節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)化”。
首先是空調(diào)設(shè)備設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)于智能管控系統(tǒng)，我們實(shí)行BA樓宇智能管理系統(tǒng)，通過(guò)控制中央空調(diào)冷凍水的出水溫度來(lái)調(diào)節(jié)室內(nèi)的溫度，最終降低單位冷(熱)量的能耗而降低大廈能耗。對(duì)于空調(diào)溫度設(shè)定，我們根據(jù)運(yùn)行月份的不同，設(shè)定和控制不同的溫度。開(kāi)機(jī)前，我們首先確定主機(jī)出水的參數(shù)并進(jìn)行控制。如5、6月份控制在9-10℃，7-8月份控制在7℃，9月份控制在7℃，在空調(diào)運(yùn)行過(guò)程中則根據(jù)實(shí)際室外溫度情況進(jìn)行微調(diào)。
其次是空調(diào)節(jié)能時(shí)間的“標(biāo)準(zhǔn)化”。對(duì)于空調(diào)開(kāi)閉時(shí)間，我們根據(jù)寫(xiě)字樓人員的辦公規(guī)律，預(yù)先設(shè)定空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)各房間室內(nèi)溫度，開(kāi)閉時(shí)間從早上7點(diǎn)鐘到下午6點(diǎn)鐘，且每天多個(gè)階段，通過(guò)空調(diào)計(jì)量系統(tǒng)檢測(cè)統(tǒng)計(jì)。
再次是節(jié)能獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制實(shí)現(xiàn)“標(biāo)準(zhǔn)化”。一方面，我們規(guī)定“額定指標(biāo)分解，責(zé)任到人”，利用重點(diǎn)空調(diào)耗電設(shè)備的能源計(jì)量手段，建立節(jié)能激勵(lì)制度，在供暖季10月15日前和供冷季4月15日前由技術(shù)管理部出具每年的額定指標(biāo)，各責(zé)任部門(mén)簽字認(rèn)可，將節(jié)能額定指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)到人。另一方面，我們“建立獎(jiǎng)勵(lì)制度，獎(jiǎng)罰分明”，利用重點(diǎn)空調(diào)耗電設(shè)備的能源計(jì)量手段，建立節(jié)能激勵(lì)制度，對(duì)空調(diào)運(yùn)行人員的節(jié)能運(yùn)行效果進(jìn)行季度考核，實(shí)行獎(jiǎng)罰。
綠色建筑節(jié)能運(yùn)行管理中的幾點(diǎn)思考
對(duì)于綠色建筑的節(jié)能運(yùn)行管理，經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐和總結(jié)，我們認(rèn)為以下四點(diǎn)在工作中必須重視：一是綠色環(huán)保不能僅僅停留在“綠色設(shè)計(jì)”，而必須重視后期管理，否則節(jié)能效果將大打折扣；二是物業(yè)管理行業(yè)綠色建筑節(jié)能運(yùn)營(yíng)必須注重前期介入，一些節(jié)能設(shè)備設(shè)施在前期施工設(shè)計(jì)階段就進(jìn)行安裝，其投資要比后期再去改造低很多；三是綠色建筑節(jié)能體系要保持高度與引航性；四是后期物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)要配合采用低成本或無(wú)成本的運(yùn)行維護(hù)措施，確保建筑的節(jié)能運(yùn)行。
隨著信息化技術(shù)的普及應(yīng)用，未來(lái)的建筑一定是智能化、科技化和綠色的，預(yù)計(jì)到2030年，政府勢(shì)必會(huì)對(duì)建筑的節(jié)能運(yùn)行管理用制度和處罰等手段強(qiáng)制推行。因此，大型企業(yè)、建筑業(yè)主還有物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在節(jié)能運(yùn)行制度尚未強(qiáng)制執(zhí)行期間，必須對(duì)綠色建筑的節(jié)能進(jìn)行高度關(guān)注和研究，關(guān)注企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，以便制定更加健全完善的制度和細(xì)則去規(guī)范綠色建筑的節(jié)能運(yùn)行。