著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱教授
非常榮幸參加今天這樣一個盛會，在座的嘉賓和代表有兩千多人，而我可能是唯一的業(yè)外人士，不懂物業(yè)管理，不懂這個行當(dāng)里面的很多細節(jié)、很多內(nèi)容。所以，我想大概講三方面的問題：中國的宏觀經(jīng)濟；消費的增長和轉(zhuǎn)型；物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。我相信，這幾天會有很多業(yè)內(nèi)人士、專家討論這些熱點問題。以下，我從經(jīng)濟學(xué)的角度，從消費發(fā)展的角度，來談?wù)勎业目捶ā?/span>
近年來，中國經(jīng)濟增長速度放緩，其實有其必然性。2007年，中國經(jīng)濟增長速度達到14%，2010年是12%，這是一種不可持續(xù)的過熱增長，過熱增長會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫，泡沫破滅后會出現(xiàn)一系列問題。因此，從2011年開始，我國經(jīng)濟逐步進入了調(diào)整期。現(xiàn)在，可以確定地說，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中國經(jīng)濟觸底的過程已經(jīng)實現(xiàn)，調(diào)整已經(jīng)初見成效。對此，國外經(jīng)濟學(xué)者創(chuàng)造了一個新詞形容中國經(jīng)濟——“韌性”，承認(rèn)中國經(jīng)濟不會崩盤，仍能穩(wěn)定增長；盡管增長速度比過去低，但是能防止系統(tǒng)性的風(fēng)險、防止經(jīng)濟危機。
中國經(jīng)濟之所以有韌性，是因為采取的調(diào)整方法和其他國家的不太一樣。其他市場經(jīng)濟國家，像美國2004年至2007年也出現(xiàn)了很大的房地產(chǎn)泡沫及金融泡沫，2008年至2009年以崩盤式或者硬著陸的危機方式進行了調(diào)整。這種調(diào)整方式的特點是調(diào)整速度比較快，很多大型企業(yè)一夜之間就倒閉，然后經(jīng)濟進入負(fù)增長（衰退）。這種硬著陸的方式，有其好處：經(jīng)濟復(fù)蘇比較快，資源配置不合理的，馬上進行調(diào)整，立刻消除影響，使經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生變化；壞處是：破壞性的調(diào)整導(dǎo)致大量破產(chǎn)、失業(yè)等等。我國經(jīng)濟軟著陸的特點是不讓泡沫一夜之間破掉，不使局部性的問題導(dǎo)致全系統(tǒng)的崩盤，在增長的過程當(dāng)中，逐步去解決、消化問題。這是軟著陸的好處。但是，壞處就是經(jīng)濟復(fù)蘇需要的時間比較長。美國在2013年、2014年就開始進入了復(fù)蘇的階段，到了今年已經(jīng)開始加息，已經(jīng)開始收回原來那些放松的政策。而我國經(jīng)濟增速過去連續(xù)六年下滑，剛剛觸底，處理經(jīng)濟過熱的后遺癥，還需要相當(dāng)長的一段時間。
房地產(chǎn)方面，與宏觀經(jīng)濟一致，也就不會出現(xiàn)崩盤、硬著陸等情況。但是，還要逐步處理一些相關(guān)問題。去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿依然是中國經(jīng)濟的主旋律，中國經(jīng)濟還需要兩、三年甚至更長的時間才能進入復(fù)蘇期。今年，我國基本還會保持6.8%左右的經(jīng)濟增長。因此，從政策的角度來看，基本上會采取中性的政策，讓調(diào)整進一步完成。
我對中國經(jīng)濟是保持樂觀的，中國經(jīng)濟不會崩盤，中國經(jīng)濟仍然長期具有巨大的潛力。但是，中國經(jīng)濟現(xiàn)在仍然處在谷底，其在谷底徘徊的時候，也會產(chǎn)生波動性。因此，包括物業(yè)管理在內(nèi)的企業(yè)，要在對我國經(jīng)濟正確觀察與認(rèn)識的基礎(chǔ)上，思考問題，認(rèn)真去改革、調(diào)整結(jié)構(gòu)，還要考慮行業(yè)中是否存在結(jié)構(gòu)失衡的問題，并針對問題進行調(diào)整。
中國的故事還遠遠沒有結(jié)束，我國還處于現(xiàn)代化、城市化、工業(yè)化的進程當(dāng)中，市場的潛力仍然巨大。
近年來，我國的消費在以比較快的速度增長，消費率已經(jīng)達到GDP的55%左右。其中，政府消費占15%，居民消費占40%。但是，我國人均GDP還處于低位，人均8000美元左右，相比美國等發(fā)達國家人均GDP 5.5萬美元還有很大差距。那么，中國人為什么突然有錢了？其中重要原因就是因為前十幾年我國的儲蓄積累。也就說，雖然我國人均收入不是很高，但是財富增長很快，金融財富和GDP收入的比例關(guān)系已經(jīng)基本持平。于是，就造成今天的中國人到處找投資機會，國內(nèi)沒有投資渠道了就到國外投資，國內(nèi)沒有東西可買了就到國外買，這其實是經(jīng)濟不平衡的問題。
分析我國消費增長的原因，主要有以下方面：
一是中低收入群體收入的增長。
二是社會保障的增長。社會保障體系覆蓋面的擴大，包括農(nóng)村社會保障體系的建立，新農(nóng)合、新農(nóng)保、政府的一些補貼等等使得居民的儲蓄傾向有所下降。
三是消費信貸的增長。金融的發(fā)展促進了消費的增長，特別是互聯(lián)網(wǎng)金融促進了消費信貸的增長，消費信貸成為金融信貸占比最大的單位。商業(yè)環(huán)境、商業(yè)模式的變化也促進了消費增長，特別是電商的發(fā)展，不僅擴大了一部分商業(yè)，使消費更容易，同時帶動了中國的消費品生產(chǎn)、制造業(yè)的發(fā)展。而物流企業(yè)深入到各個小城鎮(zhèn)和農(nóng)村當(dāng)中去，使得消費面（市場本身）有了大大的發(fā)展。
在經(jīng)濟學(xué)定義的經(jīng)濟發(fā)展階段中，級別最高的階段就是高消費階段，而我國現(xiàn)在正在逐步進入這一階段。在該階段，消費會出現(xiàn)一些新的特征——物質(zhì)消費需求和服務(wù)性需求共同增長。其中，在我國物質(zhì)消費沒有被很好地滿足，大量的中低收入者，特別是低收入階層的需求遠遠沒有滿足，這也是為何我國居民出國旅游第一件事還是買東西。與此同時，中等收入階層消費需求已經(jīng)到了發(fā)展階段，包括了精神消費、健康性消費、娛樂性消費等等，這方面的需求有了大幅度的增長，也就是所謂第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)比重的上升。
具體到住房市場的需求來說，大致有幾種情形：有通常說的所謂剛性需求，指的是人口增長導(dǎo)致的增長，剛性需求其實在市場需求中所占的比重很少；還有改善性需求，指居民原來住的房子質(zhì)量比較差，收入增長后要搬到更好、更大的房子里，這是住房需求中很重要的一部分；還有一個重要需求目前被市場忽視了，那就是遷移性需求，指的是工業(yè)化、城市化進程中，由于人口遷移所導(dǎo)致的需求，例如農(nóng)民要進城，先要在縣城里買個房子，縣城的人到地級市買個房子等等以此類推。中國的城市化只有50%（發(fā)達國家是90%以上），城市化進程還遠遠沒有結(jié)束，人口遷移也遠遠沒有結(jié)束，當(dāng)人們收入增長后，改善性需求和遷移性需求就會不斷地產(chǎn)生，而這些需求也同步創(chuàng)造了房地產(chǎn)服務(wù)性的需求。
還要強調(diào)一下中高收入階段消費需求的一些特點。一是服務(wù)型需求占比較高，例如休閑、旅游、文化、娛樂、健身、養(yǎng)老等等；二是消費的多樣化、精細化、儀式化，比如物業(yè)管理，其實也是精細化和儀式化的產(chǎn)物。事實上，當(dāng)人們收入達到中高階段時，又面臨著人口老齡化的問題，使養(yǎng)老需求開始出現(xiàn)分化。剛退休的人離真正需要養(yǎng)老的階段還有很長時間，他們并沒有去養(yǎng)老，反倒積極地消費，這被稱為退休需求、退休消費，過去有錢沒時間，現(xiàn)在有錢又有了時間，這段時間可能會持續(xù)20到30年，目前這個階段老年人的需求還沒有真正引起人們足夠的重視。
與西方不同，中國老齡化的影響將經(jīng)歷相當(dāng)長的一段時間才會顯現(xiàn)出來，因為現(xiàn)在已經(jīng)退休的這一代人，跟西方發(fā)達國家的退休者有很大差別。西方老人，沒退休之前就計劃著周游世界，享受生活；而我國這一輩退休的老年人，收入不高，也沒有多少積蓄，他們的生活習(xí)慣、消費習(xí)慣、收入的基礎(chǔ)，還達不到退休消費特別明顯的階段。從這個意義上來說，西方老齡化、負(fù)儲蓄階段現(xiàn)在就已經(jīng)開始了，而我國還要等到下一代退休者出現(xiàn)的時候，才開始出現(xiàn)現(xiàn)在西方的純消費階段。換句話說，現(xiàn)在的退休消費者可能要到了80歲才開始想養(yǎng)老的問題，那時社區(qū)的養(yǎng)老功能才得以開啟。
關(guān)于物業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展
互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能、共享經(jīng)濟、網(wǎng)絡(luò)支付、智慧城市、智慧社區(qū)等等，一系列新的技術(shù)、新的商業(yè)模式，迅速推動物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型。而新技術(shù)的產(chǎn)生和發(fā)展，也為各種形態(tài)的服務(wù)業(yè)的整合發(fā)展、協(xié)同發(fā)展創(chuàng)造了新的技術(shù)條件，成為物業(yè)管理發(fā)展的新增長點。比如，家庭生活社會化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接促進這種社會化或成為承接這種社會化的載體。
中國的服務(wù)業(yè)應(yīng)該說是有特點、有優(yōu)勢的。以物業(yè)管理行業(yè)來說，目前的規(guī)模優(yōu)勢就是行業(yè)的一大優(yōu)勢。如居民家的水管壞了，在國外起碼需要兩周才能安排修理，而在我國，給物業(yè)服務(wù)公司打個電話，馬上就安排維修了。所以，如何利用好物業(yè)管理行業(yè)當(dāng)前的規(guī)模，結(jié)合中國居民生活發(fā)展的特點，利用好行業(yè)的規(guī)模效應(yīng)，使得中國物業(yè)管理發(fā)展成為世界的標(biāo)桿，是當(dāng)前物業(yè)服務(wù)人需要思考的問題。
最后談一點關(guān)于多種社區(qū)形態(tài)發(fā)展的問題。目前，物業(yè)管理行業(yè)思考的服務(wù)，很多針對的都是高端消費人群，今后，應(yīng)更多考慮的服務(wù)人群是中等消費人群、中產(chǎn)階級以及低端的消費群體。今后，我國的住房來源可能是多樣化的，其中包括政府的廉租房、公租房，還有小產(chǎn)權(quán)房、城中村、城邊村等，這些房子未來也是要改革與調(diào)整的，逐步都將改為租賃房。那么，就會隨之產(chǎn)生租賃房的社區(qū)。租賃房社區(qū)會有自身的一些特點，例如人比較多，收入水平比較低，房間比較小。將來這部分社區(qū)產(chǎn)生的服務(wù)需求也將在整體物業(yè)服務(wù)市場中達到一定比例，如何滿足這部分人的需求，如何使各種需求得到滿足協(xié)同發(fā)展，使不同收入階層的人能夠在一個城市里面各得所居、相得益彰，使社區(qū)能夠和諧發(fā)展，也是需要從物業(yè)服務(wù)角度思考的問題。
當(dāng)然，政府也需要出臺相關(guān)政策。但是，我們從市場的角度、企業(yè)的角度也要去思考這些問題，因為這些問題畢竟是我們社會、社區(qū)發(fā)展當(dāng)中的一些將來非常重要的問題?？梢哉f，在未來的市場上，誰能夠很好地解決這些不同需求的問題，并提供相應(yīng)的供給，誰就會擁有未來的市場。
本文根據(jù)著名經(jīng)濟學(xué)家、央行貨幣政策委員、中國（深圳）綜合開發(fā)研究院院長樊綱教授在第三屆中國物業(yè)管理創(chuàng)新發(fā)展論壇上的演講整理