《征求意見稿》保護(hù)了業(yè)主權(quán)益，但可操作性尚有商榷的地方。
不久前，廣州市發(fā)改委正式就住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)征求意見，發(fā)布《關(guān)于規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知（征求意見稿）》和《關(guān)于印發(fā)廣州市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考標(biāo)準(zhǔn)的通知（征求意見稿）》。在《征求意見稿》中，提出業(yè)主大會(huì)成立之前的小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)，政府指導(dǎo)價(jià)最高為2.8元/m2/月，同時(shí)還明確表示，住宅小區(qū)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，在業(yè)主大會(huì)成立之前實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，根據(jù)不同地區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本情況，按每月每車位不高于150元的標(biāo)準(zhǔn)，由停車場經(jīng)營者與業(yè)主通過合同或其他方式約定。
《征求意見稿》的出臺(tái)引起各方關(guān)注?！兑庖姼濉返哪康氖菫榱吮Ｗo(hù)新樓盤業(yè)主的利益，因?yàn)樵缭谌ツ辏稄V東省定價(jià)目錄(2015年版)》放開小區(qū)住宅停車費(fèi)、非保障性住房物業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)收費(fèi)之后，物管費(fèi)和自有產(chǎn)權(quán)車位的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)沖線上漲的小區(qū)比比皆是。此次《征求意見稿》出臺(tái)以后，業(yè)主喜憂參半，高興的是自己的權(quán)益受到了關(guān)注；憂心的是，一旦執(zhí)行，誰來監(jiān)督執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)？如果物管費(fèi)太低，小區(qū)服務(wù)素質(zhì)會(huì)不會(huì)降低呢？
點(diǎn)贊：亂收高價(jià)物管費(fèi)不再“無王管”
“太好了，但愿能夠通過實(shí)施，我們業(yè)主終于不用再被迫交昂貴的物管費(fèi)了。”林小姐剛買了東風(fēng)廣場五期，尚未入住，但對(duì)于該小區(qū)的物管費(fèi)，卻是無可奈何。“不知道為什么，東風(fēng)廣場1~4期的物管費(fèi)是2.7元/m2/月，但購買五期時(shí)被告知物管費(fèi)是4元/m2/月，業(yè)主仿佛成了‘待宰羔羊’。”
事實(shí)上，在廣州，4元/m2/月的物管費(fèi)并不算高。據(jù)記者了解，珠江新城的物業(yè)管理費(fèi)早就突破這一價(jià)格，有的甚至翻倍。越秀星匯御府的業(yè)主告訴記者，他們的物管費(fèi)是9.8元/m2/月，高過僑鑫匯悅臺(tái)的8元/m2/月，凱旋新世界廣粵尊府也達(dá)到6.5元/m2/月。去年購買了珠光御景壹號(hào)的業(yè)主柳先生表示，他們的物管費(fèi)也要5.8元/m2/月。就連番禺的一些小區(qū)物管費(fèi)也不低，比如星河灣海怡半島，物管費(fèi)是4元/m2/月，萬科歐泊根據(jù)樓層不同，從3.3~4.3元/m2/月都有。
廣州住宅小區(qū)的前期物管收費(fèi)其實(shí)一直有法可依，早在很多年前，廣州已經(jīng)有實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/m2/月的標(biāo)準(zhǔn)。但許多物管公司以“物價(jià)上漲”為理由強(qiáng)行漲價(jià)，突破2.8元/m2/月標(biāo)準(zhǔn)的樓盤越來越多。特別是去年8月15日，《廣東省定價(jià)目錄(2015年版)》正式實(shí)施，放開了小區(qū)住宅停車費(fèi)、非保障性住房物業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)收費(fèi)，物管費(fèi)、停車費(fèi)一度水漲船高，引發(fā)不少業(yè)主和物管的糾紛。
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，業(yè)主普遍對(duì)《征求意見稿》持歡迎態(tài)度，認(rèn)為在一定程度上保護(hù)了小區(qū)業(yè)主的利益，至少，在業(yè)委會(huì)成立之前，物管不能亂收費(fèi)。但同時(shí)也擔(dān)心，即使該《征求意見稿》通過，開發(fā)商、物管公司不落實(shí)怎么處理？畢竟這么多年自行設(shè)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也沒見哪家公司受到處理。這些現(xiàn)象，到底應(yīng)該由哪些部門監(jiān)督落實(shí)？
大成律師事務(wù)所廣州合伙人毛德懷表示，物業(yè)費(fèi)的價(jià)格是由成本核算出來的。囊括了各項(xiàng)運(yùn)作成本，這些成本匯總后，分?jǐn)偟叫^(qū)的總面積里。所以，關(guān)鍵的問題在于收費(fèi)、用途是否透明，是否為業(yè)主提供了相應(yīng)的服務(wù)。（記者梁紅舉）
擔(dān)憂：豪宅盤優(yōu)質(zhì)服務(wù) 難道花錢買也不行？
對(duì)于《征求意見稿》，記者采訪的開發(fā)商基本都保持沉默，荔灣區(qū)某豪宅盤人士向記者透露，他們?cè)谇捌谖锕芎贤O(shè)定的價(jià)格是5.8元/m2/月，由于此價(jià)格已備案，預(yù)計(jì)不會(huì)受新政策的影響。
不過，從事物管工作多年的方先生就告訴記者，《征求意見稿》對(duì)于多數(shù)高端小區(qū)未必適用。“比如珠江新城的一些高端盤，買房時(shí)已經(jīng)明確告知了業(yè)主物管費(fèi)用，也得到了業(yè)主的同意。”他明確表示，對(duì)住宅小區(qū)共有物業(yè)業(yè)主實(shí)行自我管理，是《物權(quán)法》賦予業(yè)主的權(quán)利，而每一個(gè)業(yè)主在買樓時(shí)已經(jīng)認(rèn)可的物管費(fèi)，過多干涉實(shí)無必要。至于物管收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，方先生認(rèn)為，廣州物業(yè)收費(fèi)的指導(dǎo)價(jià)一直沒有調(diào)整過，而在此期間，CPI指數(shù)上漲了一倍多，最低工資標(biāo)準(zhǔn)也提升了近一倍，“對(duì)于勞動(dòng)密集型的物業(yè)公司，多支出的成本超過一倍有余。”華南碧桂園的物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者，包括他們?cè)趦?nèi)的很多小區(qū)的物管經(jīng)常是虧損經(jīng)營，如果不調(diào)價(jià)就會(huì)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)降低。
“海歸”蘇先生就遭遇過這事，他的第一套房在東風(fēng)廣場，后來覺得小區(qū)物管太差了，不得不換房，去了珠江新城。“買房都花了幾百萬的大價(jià)錢，何必在管理費(fèi)上計(jì)較太多。”他認(rèn)為，只要物管公司給出使用明細(xì)，提供相應(yīng)的服務(wù)，價(jià)格高點(diǎn)不是問題。某大型房企物業(yè)管理負(fù)責(zé)人孫先生表示，其實(shí)《征求意見稿》可操作性仍然不強(qiáng)，而且，豪宅想突破2.8元/m2/月也沒有想象中困難?！墩髑笠庖姼濉窡o法朔及已經(jīng)確定了物管收費(fèi)的項(xiàng)目，而新項(xiàng)目的定價(jià)也“有彎轉(zhuǎn)”，比如有一句“新住宅超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)需申請(qǐng)單獨(dú)核定”。況且，豪宅盤如果真的只收2.8元/m2/月，估計(jì)也無法維持豪宅的管理和服務(wù)水平，最后吃虧的還是業(yè)主。
更何況，幾乎每個(gè)小區(qū)都面臨業(yè)委會(huì)成立難的問題，很多業(yè)主已移居海外，或者長期出租，根本找不到人回來投票。這些需要政府有關(guān)部門指引監(jiān)督的方面，在《征求意見稿》中并沒有詳細(xì)提及。（記者梁紅舉、陳白帆）
業(yè)界聲音：優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)合情合理
對(duì)于物管收費(fèi)《征求意見稿》，廣東中原項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，以往物價(jià)局對(duì)物管收費(fèi)都有明文規(guī)定，分多層住宅、高層住宅以及按“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”原則收費(fèi)的住宅，多層和高層按小區(qū)的軟硬件分三級(jí)收費(fèi)，豪宅盤則按照“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的原則進(jìn)行收費(fèi)，最高一級(jí)為12元/m2/月。目前廣州大部分的小區(qū)都是按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物管費(fèi)自行定價(jià)。如果按照《征求意見稿》的要求，全部樓盤在沒有成立業(yè)委會(huì)前物管費(fèi)都只能劃一標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，都按照政府指導(dǎo)價(jià)2.8元/m2/月封頂，那么豪宅盤所承諾的物管服務(wù)無疑是難以維持的，要不就是物管公司虧大錢，要不就是業(yè)主享受不到買樓時(shí)所看好的物業(yè)服務(wù)。
據(jù)了解，目前廣州最貴的物管費(fèi)是在珠江新城的豪宅盤，可達(dá)10元/m2/月以上，其他區(qū)域的豪宅盤物管費(fèi)一般在5元/m2/月以上，而市中心大多數(shù)中檔以上的在售樓盤，前期物管收費(fèi)一般在2~4元/m2/月，這個(gè)幅度也是較多購房者所接受的。（廣州日?qǐng)?bào)記者 李鳳荷）