經(jīng)濟觀察報 吳娓婷/文 近兩年，登陸港股和新三板的物業(yè)公司已經(jīng)超過兩位數(shù)，但尚未有企業(yè)成功登陸A股市場，
有投行人士斷言，“兩三年內(nèi)，A股難見到物管公司登陸”。
現(xiàn)實的困難擺在眼前，物管公司的持續(xù)經(jīng)營能力、規(guī)范性等問題，成為它們在A股IPO的主要障礙。已有部分企業(yè)調(diào)整了上市計劃，或延遲向證監(jiān)會遞交申請材料。
萬科、保利、富力、碧桂園等大型房企的物管公司，卻對A股摩拳擦掌，躍躍欲試。盡管在港股上市比A股容易，然而，A股PE比港股高，這是房企仍然選擇A股市場作為登陸地點的決定性因素。
“2-3年內(nèi)難見登陸者”
碧桂園集團首席財務官吳建斌曾公開表示，相同業(yè)務的上市公司在國內(nèi)股市和香港股市的PE依然有差異，公司經(jīng)過研究后認為國內(nèi)上市更為理想。
然而，境內(nèi)對上市公司采取審核制度，對企業(yè)的審查非常嚴格。
今年3月，園區(qū)運營企業(yè)上海錦和商業(yè)經(jīng)營管理股份有限公司（以下簡稱“上海錦和”）IPO被否。該公司是此前唯一一家在A股排隊等待IPO的企業(yè)。
經(jīng)濟觀察報獲悉的反饋意見顯示，證監(jiān)會提出包括“董事會成員變更”、“園區(qū)資產(chǎn)權屬”等方面的多項意見，要求上海錦和給予解釋。
對此，一名密切關注物管領域的投行人士表示悲觀：“A股門檻本來就高，對終端是散客的行業(yè)更加嚴格。估計兩三年內(nèi)，在A股都難見到物管公司登陸。”
一家全國布局的大型房企，其內(nèi)部人士早在去年年初就對經(jīng)濟觀察報記者確認，物業(yè)管理業(yè)務分拆上市已經(jīng)提上進程。
不過，目前該房企想淡化上市目標和上市時間，表示“先修煉內(nèi)功，深挖物業(yè)價值鏈條，將社區(qū)O2O做成連接集團多個板塊的平臺”。
經(jīng)濟觀察報獲悉，不僅有房企內(nèi)部調(diào)整了物管公司上市計劃，部分仍明確要盡快實現(xiàn)上市的物管公司，目前還未提交申請材料。主要原因是諸多細節(jié)尚未達到證監(jiān)會審核標準，需要進一步完善。
而一些中小規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)，曾經(jīng)做了物管公司分拆上市的計劃，如今又悄悄地擱置了。
例如華南一家年銷售200億元規(guī)模的地產(chǎn)集團，去年年中已物色投行、會計進行物管公司分拆上市工作，但在評估情況之后，暫停了上述計劃。
據(jù)知情人士透露，暫停原因在于，其物管公司規(guī)模小，盈利能力弱，若此時急于上市，會受到資本市場很多質(zhì)疑。
經(jīng)濟觀察報了解到，目前該地產(chǎn)集團已正式將其物管公司獨立運營，后者亦在緊鑼密鼓地進行社區(qū)O2O方面的嘗試，以及對外收購其他物管公司，試圖通過增加增值服務和擴充規(guī)模，增強其盈利能力和品牌效應。
障礙
與其他行業(yè)相似，物業(yè)公司在境內(nèi)上市都需要接受審核，以證實其擁有持續(xù)經(jīng)營能力、合規(guī)及股權清晰。此外，還需證明其在關聯(lián)交易、同業(yè)競爭方面的合規(guī)。
在持續(xù)經(jīng)營能力方面，物業(yè)管理公司的收支平衡問題和收入構成問題一直是行業(yè)性難題。
一家物業(yè)公司負責人坦誠，其管理物業(yè)的運營情況兩極分化明顯，老住宅多在虧損，新住宅僅略有盈余。
而一家在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士則透露，物業(yè)費在短期內(nèi)仍是公司的主要收入來源，但該項費用接受政府物價指導，企業(yè)并不能實時地根據(jù)市場情況進行價格調(diào)整。
除了物業(yè)管理費外，物管公司通常還有來自小區(qū)經(jīng)營的收入，包括傳統(tǒng)的家政維修、管理咨詢服務和來自開發(fā)商支付的費用。
其中，開發(fā)商支付的費用包括物管方面的人員支援地產(chǎn)銷售現(xiàn)場工作，地產(chǎn)方面給這批工作人員相應費用，以及空置房屋的管理費等。但是，“這里面的賬總是很難算清，也難以收齊”。
投行方面的人士稱，如果物業(yè)管理公司利潤來自于地產(chǎn)企業(yè)的差價補貼、品牌支持費用和顧問咨詢費，“該物管公司可能會受到不能持續(xù)盈利的質(zhì)疑，構成上市的實質(zhì)障礙”。
而且，難以收齊來自開發(fā)商方面的費用，亦可能形成壞賬風險。
有可能形成大量應收未收賬款的情況，還有業(yè)務模式上的問題。
當前物業(yè)管理中存在兩種收費模式：一種是包干制，一種是酬金制。包干制指物業(yè)管理的所有盈利和虧損都由物業(yè)公司承擔。而在酬金制模式下，物業(yè)公司在物業(yè)服務費里面，先提取一個固定比例的酬金，小區(qū)的盈余和虧損由業(yè)主來承擔。
在港上市的彩生活，采取的就是酬金制。其先收取物業(yè)管理費的10%，作為彩生活物業(yè)管理板塊的收入，余下管理費則用作物業(yè)管理運營資金。如果運營資金不足，物管公司會補足，隨后向業(yè)主收款。
上述在香港上市的物業(yè)公司內(nèi)部人士表示，采用酬金制模式，后續(xù)向業(yè)主收取的費用最終能不能收得上來，還是未知數(shù)。“這種業(yè)務模式造成大量應收賬款，需要計提壞賬準備。”
投行方面人士表示，目前尚未有采取酬金制的物管企業(yè)在境內(nèi)上市，酬金制在A股市場行不行得通，要看屆時證監(jiān)會如何審查。
欠缺規(guī)范的，還有物業(yè)公司的用人機制。物業(yè)公司存在大量勞務派遣人員，用以規(guī)避繳納社保等方面的支出，這同樣違反了法律對上市公司的相關規(guī)定。
成長性難題
上述暫停物管上市計劃的華南地產(chǎn)集團，其物管公司年度利潤約為2000萬元規(guī)模。“如果遇到市場環(huán)境不好，這個數(shù)字波動會比較大。隨之而來的是股價也會有較大的震蕩”。
“物管公司規(guī)模小，不規(guī)范，對資本市場來說沒有吸引力。”接近該物管公司的人士說，“要上市的話，還有很長的路要走。”
光大證券報告曾提出，物業(yè)管理是“被忽略的藍海市場”。物管公司從提供品牌溢價轉(zhuǎn)為獨立輸出，將帶來“實質(zhì)轉(zhuǎn)變”。其預測，物業(yè)管理的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元。
當前，有志于上市的物管公司，一般采取對外收購與合作，擴充物業(yè)管理面積，以及建立社區(qū)O2O渠道，涉足能帶來更多元化收入的增值服務。
萬科在2015年就提出了一個目標：用三年時間把管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長7倍。
國內(nèi)的物管市場似乎也存在著巨大的兼并空間。北美物業(yè)管理公司的前50強市場占有率近30%，而中國的前50強僅為5.6%，并且中國沒有一家物業(yè)公司市場占有率超過1%。如果萬科物業(yè)2017年可以實現(xiàn)5億平方米的管理面積，則其市占率將提升至2%左右。
不過，上述接近華南地產(chǎn)集團物管公司的人士并不認為通過對外并購，能增強物管公司的盈利能力。
其透露，在瘋狂拓展物業(yè)管理面積的情況下，這些企業(yè)根本來不及對被收購企業(yè)做實質(zhì)的管理和物業(yè)服務標準的輸出。更常見的情況是，完成財務上的指標，以及派駐一個財務人員，就告一段落了。
這種收購不影響物管公司IPO，但該人士擔心，企業(yè)上市以后，后勁不足。
該人士表示，業(yè)內(nèi)做得比較好的是萬科。但曾有接近萬科物業(yè)的匿名人士對經(jīng)濟觀察報表示，萬科物業(yè)對外合作之所以采用“睿聯(lián)盟”的新品牌而非“萬科物業(yè)”，是出于對自家項目的保護，另外，也擔心風險不可控，“輕資產(chǎn)的過程中如果沒有落地好服務，會損傷萬科物業(yè)多年的招牌”。
而資本市場關注的另一個方面，通過搭建社區(qū)O2O渠道進行增值服務，目前仍處于起步階段，發(fā)展還需要時間。
一家千億房企負責社區(qū)線上平臺開發(fā)的人士在接受經(jīng)濟觀察報采訪時說：“一些營銷做得很好的社區(qū)APP，實際上后臺的數(shù)據(jù)很難看。注冊的用戶量非常少，注冊后登錄使用過的只占幾百分之一，更不要提反復使用，形成黏性。”