2015年6月18日，易居-沃頓中國(guó)研修中心在上?；匾拙忧飳?shí)樓成功舉辦“2015中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)問道思享會(huì)暨2015中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)案例系列研究課題”發(fā)布會(huì)。會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁物業(yè)事業(yè)部朱保全發(fā)表演講，以下為演講實(shí)錄。
特別感謝前面各位大佬的發(fā)言，你們說的特別好，所以大家都沒有走，特別對(duì)不起最后發(fā)言的人，我待會(huì)講完大家就要走了。我相信在座的諸位多數(shù)都是做房地產(chǎn)的，干物業(yè)管理的估計(jì)今天沒有時(shí)間來聽這個(gè)課，因?yàn)樽蛱煜卤┯炅?，大伙兒還在小區(qū)里面干活呢。
物業(yè)管理現(xiàn)在處于一種“風(fēng)來了”的狀態(tài)，上周人民日?qǐng)?bào)破天荒的出現(xiàn)了一篇與房地產(chǎn)有關(guān)的文章:請(qǐng)房地產(chǎn)不要和人民為敵。那天我就在朋友圈發(fā)了這篇文章，我說風(fēng)真的要來了，都上人民日?qǐng)?bào)了。
四年前房地產(chǎn)行業(yè)有45000家企業(yè)，到現(xiàn)在有十萬(wàn)家企業(yè)，口碑越來越差，但是企業(yè)越來越多，你說房地產(chǎn)到底賺不賺錢？可以說大家賺的都不是光明正大的錢。我覺得跟在座諸位是有直接的關(guān)系的是因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的原因，大家在過去15年里面東一下西一下，今天在上海明天就去了蘇州。我前兩天在北京認(rèn)識(shí)了一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，他們說除了北京房地產(chǎn)開發(fā)還有三個(gè)地方，一個(gè)是內(nèi)蒙古一個(gè)是三亞。房地產(chǎn)公司的大佬們坐著頭等艙從北京飛到三亞飛到呼和浩特?zé)o所謂，要是物業(yè)公司也來回飛，大家的成本太高，所以就包給了管理企業(yè)。
大家說不賺錢，其實(shí)面上不賺錢，公司的財(cái)務(wù)報(bào)表不賺錢，但是并不代表人不賺錢，這可能就是今天行業(yè)一種狀態(tài)一種特征。
第二，華綱是五年前不做地產(chǎn)了，我也是五年前不做地產(chǎn)了，我做物業(yè)了。沒想到五年之后“風(fēng)來了”，我覺得我是有覺悟的主動(dòng)選擇了潛力股，但是被動(dòng)的公司也是覺得很牛了，現(xiàn)在每一家公司都恨不得搭上互聯(lián)網(wǎng)公司了，如果現(xiàn)在沒有一個(gè)APP你都不好意思說你是干物業(yè)的，但我認(rèn)識(shí)的物業(yè)公司能認(rèn)識(shí)報(bào)表的卻不超過30%。
這次正因?yàn)樯狭孙L(fēng)口，所以丁先生專門邀請(qǐng)我們一塊參與改變中國(guó)地產(chǎn)的力量，我們哪敢啊。但是本人在十年前有幸跟張永岳老師做了一個(gè)課題，那個(gè)時(shí)候萬(wàn)科在做中低收入人群解決方案，這是大學(xué)畢業(yè)之后第一次真正跟專家接觸，干房地產(chǎn)的官員可能認(rèn)為，大家拿個(gè)課題費(fèi)就得了，但是沒有想到這些專家做的特別認(rèn)真，那次讓我從張教授這些老教授身上收獲不小。大家可能覺得讀EMBA就是喝喝酒換換房卡，但是我在這些非常認(rèn)真的房地產(chǎn)專家身上學(xué)到了謹(jǐn)慎的態(tài)度。做論文的時(shí)候我做了一個(gè)特別牛逼的作文，當(dāng)時(shí)這個(gè)論文入選了中歐論文庫(kù)。
這個(gè)論文寫的是就是一個(gè)企業(yè)轉(zhuǎn)型的困難，我今天特別理解諾基亞為什么死，雖然智能手機(jī)是諾基亞帶來的，數(shù)碼相機(jī)是柯達(dá)帶來的，其實(shí)死是因?yàn)樗目蛻?，是因?yàn)樗目蛻袅?xí)慣了它帶來服務(wù)。舉個(gè)例子，如果萬(wàn)科用實(shí)惠的方式在小區(qū)里收物業(yè)費(fèi)，客戶肯定說萬(wàn)科不務(wù)正業(yè)，因?yàn)槟愕目蛻粢呀?jīng)對(duì)你在這個(gè)市場(chǎng)的職責(zé)產(chǎn)生了依賴，也就放棄了你在這個(gè)市場(chǎng)顛覆掉傳統(tǒng)的機(jī)會(huì)。
這次選專家的時(shí)候我沒有找一個(gè)物業(yè)管理的人，在這個(gè)行業(yè)做的再怎么樣你早晚還是會(huì)被實(shí)惠顛覆掉（笑），所以為了不被顛覆掉我專門選了一些專家，其中一個(gè)專家專門做基金。另外一個(gè)曾是官員，在職的時(shí)候憋壞了不太敢講話，現(xiàn)在終于有機(jī)會(huì)把這些年的東西講出來了，也希望其他組的組員過來進(jìn)行交流。最后我還請(qǐng)了一個(gè)律師，希望我們這個(gè)組的組員不犯錯(cuò)誤，今天做O2O是難免會(huì)撞墻的一件事情。
物業(yè)管理到底是什么？我有三個(gè)觀點(diǎn)。
當(dāng)大家都在談O2O的時(shí)候，最后一公里到底屬不屬于物業(yè)管理的。我覺得這個(gè)時(shí)候最后一公里絕不僅僅屬于物業(yè)公司，同時(shí)我們應(yīng)該反問自己客戶到底需不需要物業(yè)管理，這方面萬(wàn)科給了明確的答案，如果人還居住在一個(gè)建筑物里面，就是三個(gè)和尚挑水一樣，這些人需要請(qǐng)一個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)來幫他們打理一下。
物業(yè)管理核心還是建筑物的打理。任何一個(gè)服務(wù)業(yè)都要為人服務(wù)，你的核心特點(diǎn)還是要保障對(duì)這個(gè)建筑物的打理。不要局限在一塊兩塊的物業(yè)管理費(fèi)上。萬(wàn)科最早在深圳和上海開發(fā)的小區(qū)，上海的小區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了電梯的大修和更換，這不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單用互聯(lián)網(wǎng)解決的話題。
重新定義社區(qū)，這是一件非?？喾浅＠鄣幕?，在過去一年我們把所有的建筑物所有的設(shè)備進(jìn)行了重新的編碼。甚至我可以告訴你全小區(qū)的垃圾筒，上面都有一個(gè)編碼，在O2O成為一個(gè)熱門話題的時(shí)候怎么變得有價(jià)值。這件事情在過去三年我們就完成了，實(shí)際上我們能把這些事情更多的和物業(yè)公司進(jìn)行分享。我們用這一套在底層數(shù)據(jù)的管理的方法，去跟別的物業(yè)公司來結(jié)合，用基金的管理方式，就是我來做GP，其他物業(yè)公司來做LP的物業(yè)方式去打造中國(guó)物業(yè)管理的聯(lián)盟。物業(yè)管理是一個(gè)勞動(dòng)的企業(yè)，很悲催。所以物業(yè)公司一定利用好它的員工去管理，尤其是沒有上過大學(xué)的人，去跟今天最時(shí)髦的互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，這才是我們未來發(fā)展的方向。
關(guān)于這個(gè)課題能做什么，我覺得能為大家貢獻(xiàn)的，除了這些觀點(diǎn)的進(jìn)一步深化之外，另外一點(diǎn)可以跟大家貢獻(xiàn)的是在過去四年萬(wàn)科物業(yè)變革的痛，我知道了該做什么，我也知道了不該做什么。到今天依舊沒有答案的需要研究的東西，比如今天所有的不動(dòng)產(chǎn)都要研究跟互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，但是互聯(lián)網(wǎng)就是去物理邊界，不動(dòng)產(chǎn)就是要有物理邊界。我覺得這些是我們這個(gè)小組要去真正完成的一個(gè)沒有答案的命題，哪怕在議程結(jié)束之后依然沒有答案，但是我相信這個(gè)研究本身也是有價(jià)值和意義的。
當(dāng)然最后還是歡迎在座的諸位能夠踴躍加入今天處在風(fēng)口的行業(yè)，加入的人多了，周老板顛覆我們的可能性就小了。