《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第十條有明確規(guī)定，“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在區(qū)、在人民政府房地產(chǎn)行政部門指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會”?！稐l例》對業(yè)委會的委員做了如下界定：“業(yè)委會委員由熱衷公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任”。但是，這種實現(xiàn)業(yè)主自我管理的重要組織架構(gòu)在實踐中遇到了“組建難、運(yùn)作難”的問題，如誰來組織業(yè)主大會而后產(chǎn)生業(yè)委會？政府行政部門指導(dǎo)的又是誰？業(yè)委會如何規(guī)范動作？
一個區(qū)域內(nèi)少則幾百戶多則上千戶業(yè)主，其中近5%~10%的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情；而另有80%左右的業(yè)主處于觀望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導(dǎo)難上加難，因為區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會是業(yè)主自己的事情，物業(yè)管理公司無權(quán)也無法參與，當(dāng)務(wù)之急是需要一個發(fā)起組織，一個指導(dǎo)監(jiān)督機(jī)構(gòu)和切合實際的運(yùn)行機(jī)制。
筆者所在小區(qū)業(yè)主委員會的運(yùn)作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定5~7人，按居住區(qū)域比例分配名額。首先，政府行政指導(dǎo)部門與當(dāng)?shù)鼐游瘯?lián)絡(luò)，公示產(chǎn)生籌備小區(qū)成員的條件?！稐l例》第七條的六項規(guī)定對此作了明確說明，其中首要條件是必須“按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)”，符合此項條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報名，然后由居委會根據(jù)了解掌握的情況確定候選人，再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長，經(jīng)政府行政指導(dǎo)部門培訓(xùn)指導(dǎo)后即可開展工作?；I備組成立后按《業(yè)主大會議事規(guī)則》、《業(yè)主公約》整理業(yè)委會候選人資料進(jìn)行公示，其間由居委會全程協(xié)助，直至業(yè)主委員會按投票方式選舉產(chǎn)生。至此，籌備小組自動解散，業(yè)委會開始正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
實踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注：
一、規(guī)范業(yè)委會行為，發(fā)揮作用。
業(yè)主委員會是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權(quán)力地位，更不是以權(quán)謀私的媒介平臺。業(yè)主委員會委員的推選，應(yīng)該強(qiáng)化任職條件，將熱心公益事業(yè)、有能力、有責(zé)任的業(yè)主推舉到業(yè)委會的工作崗位；而嚴(yán)格界定業(yè)委會的權(quán)限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會制度正常發(fā)展。業(yè)委會委員是業(yè)主的代表，而非特殊業(yè)主，他們既要履行作為委員的職責(zé)，更應(yīng)模范履行作為業(yè)主的義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，本身已失去作為業(yè)主的基本道德，也就沒有資格成為業(yè)委會委員，更談不上行使關(guān)于業(yè)委會規(guī)范動作的一些思考及業(yè)主大會授予的權(quán)利。業(yè)委會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)業(yè)委會委員工作界限認(rèn)識，維護(hù)全體業(yè)主的合法利益，代表業(yè)主大會行使權(quán)利是根本。簡而言之，業(yè)委會是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，一手托起業(yè)主，一手托起物業(yè)管理公司。在日復(fù)一日的物業(yè)管理活動中，摩擦在所難免。如何有效解決？充分了解和運(yùn)用相關(guān)政策法規(guī)及地方管理細(xì)則是基本的前提。例如，某項目的一位業(yè)委會委員借業(yè)主大會之名“以權(quán)謀私”，將與開發(fā)商的矛盾完全轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理公司，甚至揚(yáng)言若物業(yè)管理公司不能督促開發(fā)商解決問題，就要“炒掉”物業(yè)管理公司。事實上為使事態(tài)有所緩解，物業(yè)管理公司著實為其想盡了各種辦法，開發(fā)商也很重視，全力協(xié)調(diào)解決，而此人竟據(jù)此半年不交服務(wù)費(fèi)。他的被選顯然違背了《條例》規(guī)定，迫于可信度的缺失，此業(yè)主不得不提出辭職。有了問題進(jìn)行協(xié)商才能解決，一味煽動擾亂公眾生活就會失去民心。相反，另一項目業(yè)委會反映業(yè)主心聲，督促開發(fā)商盡快完善承諾，以公開函的形式與開發(fā)商做了“面對面”的交流，開發(fā)商與專業(yè)公司幾經(jīng)協(xié)調(diào)，解決了配套遺留問題。他們打響的這一“炮”，不僅增強(qiáng)了自身工作熱情，還提高了為業(yè)主解決問題的積極性。由此正反兩例可見，規(guī)范業(yè)委會行為，充分發(fā)揮其作用，關(guān)系到業(yè)主能否真正實現(xiàn)“安居樂業(yè)”。同時行政部門亦應(yīng)適當(dāng)加大法規(guī)政策的宣傳，搞好業(yè)委會成員的系統(tǒng)培訓(xùn)，使當(dāng)選的業(yè)主委員能確實提高依法維權(quán)能力，進(jìn)而規(guī)范業(yè)委會行為，做到為業(yè)主辦實事。
二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會、業(yè)主委員會之間的關(guān)系。
隨著物業(yè)管理的全面發(fā)展及業(yè)主維權(quán)意識的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對房屋內(nèi)專有部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用，以及負(fù)有對公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等職責(zé)，還要履行公約和規(guī)章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會基于建筑物區(qū)分所有權(quán)法則，對物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袠I(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會代表物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主的權(quán)益，維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，享有物業(yè)管理區(qū)域各項事務(wù)最高決策權(quán)。業(yè)委會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的機(jī)構(gòu)，是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。業(yè)主大會對事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項具有決策權(quán)，如業(yè)主公約和業(yè)主大會章程的制定權(quán)、業(yè)委會成員的選舉和罷免權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘權(quán)、住房專項維修基金的使用及緒籌的決定權(quán)等。業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護(hù)著業(yè)主的合法權(quán)益，具有召集和主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況，與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同，聽取業(yè)主意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行合同，監(jiān)督業(yè)主遵守業(yè)主公約等權(quán)力。
物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費(fèi)、共同受益的集體消費(fèi)行為。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會都是物業(yè)的管理機(jī)構(gòu)，是一種雙向市場選擇，雙方地位平等，同時業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)管理公司三者有工作上的合作關(guān)系。