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第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)、地位和資質(zhì)的規(guī)定。
第一款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)性質(zhì)、地位的規(guī)定。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù),是一種以營利為目的經(jīng)濟組織。我國的物業(yè)管理起步較晚。在住房制度改革前,城市居民住房由政府或者單位統(tǒng)一建設(shè),以實物方式分配給城市居民居住使用,住房產(chǎn)權(quán)屬于政府或者單位所有,居民僅支付極少的租金。其中,政府建造的直管公房由政府成立專門的房屋管理機構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護;單位建造的自管公房,由單位內(nèi)部成立的房屋管理機構(gòu)負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護。由于租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于維修管理所需費用,回收的租金不能維持房屋的維修，不足部分費用只能由政府或者單位負(fù)擔(dān),為此,國家和單位背負(fù)著維修費補貼的沉重包袱。由于維修資金的缺乏,大量公房得不到及時維繕而成為危房,危及住戶的居住安全。同時,由于對住宅區(qū)疏于管理,公用設(shè)備、設(shè)施損壞嚴(yán)重,環(huán)境臟、亂、差，影響正常居住。1980年以來,國家逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革。一方面取消住房的實物分配,鼓勵職工到房地產(chǎn)市場購買住房。另一方面,政府和單位將原有住房以優(yōu)惠的價格向住戶出售,并鼓勵居民將已購公有住房到房地產(chǎn)市場出售換購新的住房。隨著住房制度改革的步步深化,個人擁有住房的比例日益增加,住房產(chǎn)權(quán)多元化格局基本形成。
隨著住房產(chǎn)權(quán)主體的多元化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的發(fā)展,住房產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)服務(wù)的要求越來越高,以房管所及單位房管處(科)為中心的公房維修管理體制已經(jīng)完全不能適應(yīng)形勢的變化,已經(jīng)不能滿足產(chǎn)權(quán)人的要求。于是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始自設(shè)物業(yè)管理部門或物業(yè)管理子公司管理自身開發(fā)建設(shè)的物業(yè)。街道辦事處、大中型企事業(yè)單位也開始自辦物業(yè)管理企業(yè)為轄區(qū)內(nèi)居民、單位職工提供帶有福利性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。當(dāng)社會對物業(yè)管理的需求越來越高時,按照公司法組建的專業(yè)化的物業(yè)管理公司也應(yīng)運而生。在此基礎(chǔ)上,社會化、專業(yè)化、市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制得以確立,并在全國迅速發(fā)展。
在實踐中,從事物業(yè)管理活動的企業(yè),有的具有獨立法人資格,如按照公司法組建的物業(yè)管理公司;有的不具備法人資格,如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)設(shè)的物業(yè)管理部門、物業(yè)管理分支機構(gòu);有的名義上具有法人資格,實質(zhì)上不能獨立的行使權(quán)利和承擔(dān)責(zé)任,如一些房地產(chǎn)開發(fā)商設(shè)立的子公司。
物業(yè)管理企業(yè)屬于從事經(jīng)營活動的市場主體。作為市場主體，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的主體資格,享有完全的民事權(quán)利能力和行為能力,能夠獨立的承擔(dān)民事責(zé)任。如果物業(yè)管理企業(yè)不具備獨立的法人資格,與其進行交易的相對人的合法權(quán)益難以得到有效保障。舉例言之,A物業(yè)管理企業(yè)屬于B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的子公司，按照法律規(guī)定,A企業(yè)應(yīng)當(dāng)是獨立的法人。但實際上,A公司沒有自身獨立財產(chǎn),根本不具備獨立的法律人格。這種狀況下,A企業(yè)接管的物業(yè)大多是B企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目。在物業(yè)接管驗收時,A企業(yè)受B企業(yè)的約束,對管理項目的質(zhì)量缺陷、配套公建等問題有口不言。當(dāng)業(yè)主發(fā)現(xiàn)問題時,A企業(yè)則以自己與B企業(yè)相互獨立為由推卸責(zé)任,要求業(yè)主找B企業(yè)解決問題。
目前,在物業(yè)建設(shè)和管理的銜接上出現(xiàn)的眾多問題,很大一部分原因就在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)屬于"一家人",這種"建"、"管"不分的體制決定了物業(yè)管理從屬于、依附于、受制于房地產(chǎn)開發(fā),當(dāng)開發(fā)項目存在問題時,處于不平等位置的物業(yè)管理公司和開發(fā)公司不可能進行正常的承接驗收。很多應(yīng)由開發(fā)公司解決的矛盾和問題,推給下屬的物業(yè)管理公司,物業(yè)管理公司解決不了,必然導(dǎo)致對業(yè)主的投訴相互推諉,矛盾和問題得不到及時解決。有鑒于此,《條例》明確規(guī)定,從事物業(yè)管理活動的企業(yè),必須是獨立的法人。按照《民法通則》的規(guī)定，法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力,依法獨立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨立的法人資格,意味著物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備下列條件:
1、依法成立。依法成立是指依照法律規(guī)定而成立。這是程序性要件,也就是說,物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立程序要符合法律法規(guī)的規(guī)定。
2.有必要的財產(chǎn)或者經(jīng)費。物業(yè)管理企業(yè)屬于營利性法人。必要的財產(chǎn)和經(jīng)費是其生存和發(fā)展的前提,也是其承擔(dān)民事責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)。按照《公司法》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)為有限責(zé)任公司的,注冊資本不得低于10萬元;為股份有限公司的,注冊資本不得低于1000萬元。
3.有自己的名稱、組織機構(gòu)和場所。其中,名稱是企業(yè)對外進行活動的標(biāo)記,其確定應(yīng)當(dāng)符合《企業(yè)名稱登記管理規(guī)定》等法律法規(guī)的規(guī)定;組織機構(gòu)是健全內(nèi)部管理的需要,如公司應(yīng)當(dāng)設(shè)立董事會、股東大會、監(jiān)事會等;場所是物業(yè)管理企業(yè)進行經(jīng)營活動的固定地點,不僅表示企業(yè)的存在具有長期性、且可確立與之相關(guān)的其他一些問題如合同的履行、訴訟管轄問題等。
4.能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任。如果企業(yè)不能就自己行為承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,難謂其具獨立的主體資格。獨立承擔(dān)民事責(zé)任是建立在獨立財產(chǎn)基礎(chǔ)之上的。如果企業(yè)沒有獨立的財產(chǎn),是不可能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的。
第二款是關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的規(guī)定?！稐l例》規(guī)定實行物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度,是基于以下幾方面的考慮：
1.針對當(dāng)前我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀,有必要加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，把好市場準(zhǔn)人關(guān)。
近幾年來,物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展,但是,物業(yè)管理市場存在不同程度的混亂現(xiàn)象。不少物業(yè)管理企業(yè)體制、機制有缺陷,管理不規(guī)范、服務(wù)不到位、亂收費,業(yè)主對這些問題的技訴上升,反映比較強烈。實行市場準(zhǔn)人制度,通過資質(zhì)管理,對不同管理規(guī)模、服務(wù)水平、市場競爭能力的企業(yè)核定相應(yīng)的資質(zhì)等級,有助于扶植一批機制新、規(guī)模大、成本低、質(zhì)量高、實力強、信譽好的物業(yè)管理品牌企業(yè);通過資質(zhì)年檢和資質(zhì)動態(tài)管理,可以及時清理、整頓管理水平低、經(jīng)營不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)。對物業(yè)管理行業(yè)實行市場準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格審查物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì),是現(xiàn)階段加強行政監(jiān)管、規(guī)范企業(yè)行為、有效解決群眾投訴、凈化物業(yè)管理市場的必要手段。
2.針對物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)特性,有必要對物業(yè)管理企業(yè)建立市場準(zhǔn)入和清出制度。
物業(yè)管理企業(yè),尤其是居住類物業(yè)管理企業(yè),提供的管理和服務(wù)與居民生活密切相關(guān),直接影響到居民的生活質(zhì)量、人身健康和生命財產(chǎn)安全。物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品的性質(zhì),實質(zhì)上是對業(yè)主共同事務(wù)進行管理的一種服務(wù)活動。一般說來，物業(yè)管理企業(yè)按照合同約定,既負(fù)責(zé)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護,也承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)公共秩序的維護責(zé)任。如果主管部門對物業(yè)管理企業(yè)缺乏有效的監(jiān)管,則可能導(dǎo)致業(yè)主的權(quán)益和社會公共利益受到損害,引起社會的不安定。
物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少自有資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)。一般情況下,企業(yè)運營戚本較低,企業(yè)注冊資本相對較少。如一家管理50萬平方米小區(qū)的企業(yè),其自身資產(chǎn)可能僅有100萬元,但是所管物業(yè)的價值卻達(dá)20億元之多,因其管理水平而引起物業(yè)價值波動1%,則有2000萬之多,遠(yuǎn)超過其自身資產(chǎn)量。國外的物業(yè)管理企業(yè)有的稱作財產(chǎn)管理公司,除提供物業(yè)管理服務(wù)外,也要負(fù)責(zé)物業(yè)的經(jīng)營,我國的物業(yè)管理企業(yè)正朝著這一方向發(fā)展。無論是物業(yè)管理,還是物業(yè)資產(chǎn)管理,物業(yè)管理企業(yè)的抗風(fēng)險能力都較弱。實行資質(zhì)管理,有助于提高物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平,有助于防范企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險,有助于發(fā)揮物業(yè)管理的社會效益。
3.針對物業(yè)管理的專業(yè)特性,需要實行企業(yè)資質(zhì)審批制度。
物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)，表現(xiàn)在消費者面前的，更多的是維護公共秩序,如保安、保潔等,但其最基本的服務(wù)還是負(fù)責(zé)房屋及其設(shè)備設(shè)施的維護管理。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設(shè)領(lǐng)域不斷涌現(xiàn)新技術(shù)、新產(chǎn)品，物業(yè)的智能化程度越來越高，這就要求物業(yè)管理企業(yè)具有掌握管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進的管理工具及設(shè)備,建立一套科學(xué)、規(guī)范的管理措施及工作程序。物業(yè)管理與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、施工一樣，具有一定的專業(yè)性。實行市場準(zhǔn)人和清出制度,有利于物業(yè)管理行業(yè)適應(yīng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級的趨勢和現(xiàn)代城市發(fā)展的需要,有利于推進物業(yè)管理行業(yè)的技術(shù)進步。
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的條件、分級、申請、審批、動態(tài)管理等均應(yīng)當(dāng)屬于物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的內(nèi)容。《條例》沒有對資質(zhì)管理制度的內(nèi)容作具體規(guī)定,而是授權(quán)國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定具體辦法。在《條例》出臺之前,為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管,提高物業(yè)管理服務(wù)水平,國務(wù)院建設(shè)行政主管部門曾于1999年頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。辦法的施行為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的建立提供了實踐基礎(chǔ)。