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第四章物業(yè)管理服務
本章共十八條,旨在明確物業(yè)管理服務中各方主體的權利義務關系。
一、為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理,規(guī)范其經營行為,《條例》第三十二條明確了物業(yè)管理企業(yè)的性質,并確立了物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度。
二、為了規(guī)范物業(yè)管理從業(yè)人員的行為,《條例》第三十三條規(guī)定物業(yè)管理從業(yè)人員應當依法取得職業(yè)資格證書。
三、為了解決多家管理問題,《條例》第二十四條規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域一家管理的原則,同時,《條例》第四十條明確了在統(tǒng)一管理原則下的委托管理。
四、為了規(guī)范合同的訂立和履行,引導當事人明確各自權利義務,《條例》第三十五條規(guī)定當事人應當訂立書面的物業(yè)服務合同,并規(guī)定了物業(yè)管理活動應當約定的內容。
五、為了明確物業(yè)管理企業(yè)的義務和責任,《條例》第三十六條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定造成業(yè)主人身財產受損的,應當承擔相應的法律責任。
六、為了解決物業(yè)交接過程中糾紛,《條例》第三十七條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應當與物業(yè)管理企業(yè)辦理承接驗收手續(xù),以防患于未然;同時,《條例》第三十九條規(guī)定,新舊物業(yè)管理企業(yè)之間應當做好物業(yè)管理的交接工作,以做到進退有序,避免不必要的紛爭。
七、為了給物業(yè)管理的實施提供基礎性條件,《條例》第三十八條明確了物業(yè)管理用房的權屬和用途。
八、為了規(guī)范物業(yè)服務收費行為,《條例》第四十一條明確規(guī)定區(qū)分不同類型物業(yè)確定物業(yè)服務費用;第四十二條明確了交納物業(yè)服務費用的義務人,第四十三條強調有關主管部門應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十四條對特約服務費用作了規(guī)定。
九、為了解決物業(yè)管理企業(yè)和供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位之間的責任問題,《條例》第四十五條規(guī)定,此類單位應當向最終用戶收取費用,由物業(yè)管理企業(yè)代收的,不得收取額外費用。
十、為了維護好物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序,《條例》第四十六條規(guī)定對業(yè)主的違法行為,物業(yè)管理企業(yè)應當予以制止,并及時報告有關行政主管部門,有關主管部門應當依法及時予以制止或者處理;第四十七條規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)在安全防范方面的義務,要求物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的,應當遵守國家有關規(guī)定,同時明確規(guī)定保安人員不得侵害業(yè)主的合法權益。
十一、為了規(guī)范物業(yè)使用人的行為,《條例》第四十八條對物業(yè)使用人在物業(yè)管理中的權利義務及責任作了明確規(guī)定。
十二、為了解決物業(yè)管理活動中的糾紛,《條例》第四十九條規(guī)定了物業(yè)投訴處理制度,要求主管部門及時處理投訴,化解矛盾。
本章對物業(yè)管理實踐中出現(xiàn)的一些問題,如物業(yè)管理企業(yè)無法獨立承擔民事責任問題、物業(yè)服務亂收費問題、物業(yè)保安超越職權問題、物業(yè)管理企業(yè)的責任問題等,有針對性的作了具體規(guī)定。理解本章的各條規(guī)定,有利于理順物業(yè)管理當事人的相互關系,促進物業(yè)管理活動的順利進行。