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北京天文館新館物業(yè)管理早期介入案例分析
文/ 歐陽文爽
北京天文館新館建筑面積22000平方米，于2004年12月竣工并開館接待人員參觀，新館的物業(yè)管理早期介入是從2004年7月15日開始的。開始介入時，新館正處于工程收尾階段，各種主要設(shè)備已經(jīng)安裝完成。我們在天文館新館的早期介入工作中，遇到了一些問題，下面就談?wù)勥@些問題和解決的方法、體會，以供大家借鑒。
（一）物業(yè)管理公司在早期介入階段是什麼角色？
物業(yè)管理公司作為工程竣工以后房屋和設(shè)備設(shè)施的管理者，在工程施工階段介入施工過程，有著它獨(dú)特的作用。為了以后正常的管理房屋和設(shè)備設(shè)施，它會更專業(yè)、更直接地提出工程質(zhì)量問題。在施工階段，有施工方、監(jiān)理方、建設(shè)方，由于新館是由北京科委投資，基建以北京市科研院為主進(jìn)行管理，因此，成立了業(yè)主委員會，代表建設(shè)方管理工程。在這幾方中，物業(yè)管理公司只與北京天文館有合同關(guān)系。物業(yè)管理公司是受館方委托，檢查工程質(zhì)量，它是業(yè)主的檢查員、觀察員，物業(yè)管理公司查找出來的問題向館方提出。
?。ǘ┯斜O(jiān)理公司就能監(jiān)管好所有的質(zhì)量問題嗎？
監(jiān)理公司是受建設(shè)單位委托，對工程的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、技術(shù)進(jìn)行專業(yè)化的管理。監(jiān)理公司在我國的發(fā)展還不夠成熟，專業(yè)化水平還不是很高，對工程控制的權(quán)限和依照標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量檢查的嚴(yán)格程度還不夠，因此，即使有監(jiān)理公司對工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，仍舊有不少施工質(zhì)量問題存在。另外，監(jiān)理公司依據(jù)的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)距離房屋和設(shè)備設(shè)施的日常使用和管理標(biāo)準(zhǔn)還有一定的差距。比如，地下停車場的水泥地面有較多處裂紋，雖然不影響停車場的使用，但仍屬于質(zhì)量問題，這個問題監(jiān)理公司知道后，但卻沒有整改。
在管理中央空調(diào)主機(jī)――直燃機(jī)的過程中發(fā)現(xiàn)，每當(dāng)一開啟直燃機(jī)的時候，管道水壓就異常升高，而這時直燃機(jī)已經(jīng)由施工安裝單位移交給了館方。在各方協(xié)調(diào)會上，我們提出了這一問題，經(jīng)討論，最后找到了是因?yàn)榻o排水系統(tǒng)施工完成后，氣壓罐根本就沒有進(jìn)行加壓灌氣而導(dǎo)致的。經(jīng)整改，直燃機(jī)管道水壓終于正常了，館方領(lǐng)導(dǎo)說：“沒有物業(yè)公司，就不能及時地發(fā)現(xiàn)問題！”
因此，從目前建筑市場的整體來看，監(jiān)理公司并不能監(jiān)管好所有的質(zhì)量問題，尤其是從使用角度對工程設(shè)計(jì)提出的更高更細(xì)的要求，監(jiān)理公司是查不出來的。只有物業(yè)管理介入到施工過程，才能更進(jìn)一步的提出質(zhì)量問題。
（三）物業(yè)管理公司如何與監(jiān)理公司、施工單位處理好關(guān)系？
物業(yè)管理公司介入工程施工過程，必然要和監(jiān)理公司、施工單位打交道，而物業(yè)管理公司和監(jiān)理公司、施工單位沒有合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司與監(jiān)理公司、施工單位的關(guān)系處理不好，就會被排斥，不利于熟悉、了解工程情況，不利于查找工程質(zhì)量缺陷。前面已說過，物業(yè)管理公司在早期介入階段是代表業(yè)主的質(zhì)量檢查員，但無權(quán)直接要求施工單位整改。物業(yè)管理公司也不能侵犯監(jiān)理公司的權(quán)利。物業(yè)管理公司應(yīng)把檢查出來的質(zhì)量問題列成清單，向業(yè)主匯報(bào)，由業(yè)主將問題清單轉(zhuǎn)達(dá)給監(jiān)理公司，再由監(jiān)理公司向施工單位提出要求。物業(yè)管理公司就好象一個觀察員，以第三者的身份觀察施工質(zhì)量問題，并及時匯報(bào)給業(yè)主，避免和監(jiān)理公司、施工單位發(fā)生摩擦。
?。ㄋ模┪飿I(yè)承接驗(yàn)收能否和竣工驗(yàn)收一并進(jìn)行？
竣工驗(yàn)收是指建設(shè)單位會同設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位一同對已完工程的四方驗(yàn)收，是施工單位向建設(shè)單位的工程移交。物業(yè)的承接驗(yàn)收則是物業(yè)管理單位在管理前對房屋和設(shè)備設(shè)施的質(zhì)量檢查驗(yàn)收，是由建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交房屋和設(shè)備設(shè)施。如果竣工驗(yàn)收和承接驗(yàn)收合并在一起同時進(jìn)行，這樣，物業(yè)管理單位將參加竣工驗(yàn)收，可以查找出更細(xì)致的質(zhì)量問題，通過建設(shè)單位向施工單位提出，有利于竣工工程的質(zhì)量達(dá)到一個更高水平。在竣工驗(yàn)收的同時進(jìn)行物業(yè)的承接驗(yàn)收，物業(yè)管理單位向建設(shè)單位提出質(zhì)量問題，建設(shè)單位可以直接轉(zhuǎn)達(dá)給施工單位，有利于質(zhì)量問題的及時整改。對于新建工程，當(dāng)竣工驗(yàn)收和承接驗(yàn)收分開時，施工單位將竣工工程移交給建設(shè)單位后，由于尚未進(jìn)行承接驗(yàn)收，這樣在竣工驗(yàn)收和承接驗(yàn)收之間的一段時間里，物業(yè)是由建設(shè)單位管理，而實(shí)際上建設(shè)單位又沒有專業(yè)人員對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行管理，因此易出現(xiàn)設(shè)備設(shè)施在運(yùn)行過程中的問題。建設(shè)單位往往更愿意將竣工驗(yàn)收和承接驗(yàn)收一并進(jìn)行，當(dāng)竣工驗(yàn)收完成后，質(zhì)量問題得到了整改，即將竣工工程由施工單位移交給物業(yè)管理單位。北京天文館新館的早期介入的實(shí)踐證明，竣工驗(yàn)收和承接驗(yàn)收同時進(jìn)行是可行的。
（五）物業(yè)管理公司能否向建設(shè)單位的工程監(jiān)管部門派駐技術(shù)人員，代表業(yè)主監(jiān)管工程？
在天文館新館施工的收尾階段，建設(shè)單位主管基建的部門――新館建設(shè)業(yè)主委員會向我們提出，需要我們選派3至5名專業(yè)工程師進(jìn)入業(yè)主委員會，代表業(yè)主管理工程。這是超出物業(yè)管理公司管理范圍之外的要求。我們最終決定選派專業(yè)工程師進(jìn)入業(yè)主委員會。實(shí)踐證明，選派的專業(yè)工程師很好地完成了任務(wù)，他們代表業(yè)主和監(jiān)理公司、施工單位順利地接觸溝通，在監(jiān)督管理工程方面起到了很好的作用。
（六）在未竣工之前需要物業(yè)管理公司派駐保安員嗎？
在新館工程的收尾階段，主要的設(shè)備已經(jīng)安裝完畢，這些天文儀器及設(shè)備都是十分昂貴的。這時候，施工單位已經(jīng)組織了保安隊(duì)，在施工現(xiàn)場的各個出入口上崗值勤。但由于施工單位不是十分熟悉保安員的管理，保安服務(wù)的專業(yè)化水平不高，保安管理不夠嚴(yán)格。另外，施工單位內(nèi)部人員的素質(zhì)參差不齊，難以保證施工人員本身不出問題?；谏鲜鲈?，應(yīng)業(yè)主要求，派駐了4名保安員專門進(jìn)行三個影院設(shè)備的安全保衛(wèi)工作。在白天，由施工單位的保安員負(fù)責(zé)新館出入口的人員登記，下班后，就由物業(yè)管理公司的保安員接崗，每隔20分鐘在三個影院巡邏一次，直至次日上班時，再由施工單位的保安員換崗。這種聯(lián)合保衛(wèi)的方式很好地保證了三個影院設(shè)備的安全，得到了業(yè)主的好評。這一實(shí)踐說明，在物業(yè)承接驗(yàn)收前，在工程的收尾階段，就需要物業(yè)管理公司的保安員進(jìn)駐現(xiàn)場，來保證設(shè)備的安全。
北京天文館的早期介入工作，克服了許多困難，在業(yè)主的支持下，在項(xiàng)目員工的努力下，較好地完成了早期介入階段的任務(wù)?？偟膩碚f，新館的早期介入工作，在下面幾個方面取得了積極作用：
（一）很好地和施工單位進(jìn)行了銜接，全面熟悉了房屋和設(shè)備設(shè)施的情況；
（二）對已投入運(yùn)行的設(shè)備進(jìn)行了專業(yè)管理，保證了工程收尾階段的供冷、供熱、供水、供電的正常運(yùn)行。在運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題，并給予了解決；
（三）為建設(shè)單位的工程管理部門選派工程技術(shù)人員，代表建設(shè)單位完成了工程管理任務(wù)；
（四）完成了工程質(zhì)量缺陷的查找工作，列出了質(zhì)量問題清單，為完善新館的使用功能發(fā)揮了作用，為物業(yè)的承接驗(yàn)收打下了基礎(chǔ)；
（五）保證了在施工收尾階段宇宙劇場、4D立體影院、動感影院的放映設(shè)備的安全；
?。┹^好地完成了4D立體影院銀幕墻的清潔工作，保證了銀幕的順利安裝，為如期開館發(fā)揮了積極作用；較完整地收集了工程資料，如竣工圖、設(shè)備使用說明書等資料文件，為以后更好地管理做好了鋪墊。
北京天文館新館的物業(yè)管理早期介入圓滿地完成了從工程施工階段向正式開館后物業(yè)管理階段的過渡，保證了工程技術(shù)信息全面、深入地傳遞，為保證工程質(zhì)量發(fā)揮了積極作用，同時也說明早期介入是日后物業(yè)管理正常實(shí)施的重要準(zhǔn)備。
（圖片3：北京天文館新館北立面玻璃幕墻）
作者系中建物業(yè)管理公司工程部經(jīng)理
編輯：李湘玲