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對前期物業(yè)管理招投標的思考
文/許建華
房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營已是大勢所趨,也是規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理的必由之路。從前，由于房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理責任不清遺留下來很多歷史問題，使得物業(yè)管理成為“替罪羊”,物業(yè)管理企業(yè)得不到公正客觀的評價和對待。要擺脫這種“父子兵”的關(guān)系, 分業(yè)經(jīng)營是首選。只有分業(yè)經(jīng)營才有利于整個物業(yè)管理行業(yè)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。1996年，深圳萬科在全國第一次物業(yè)管理公開招標中奪得深圳鹿丹村福利房住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)，一舉打破了物業(yè)管理“誰開發(fā)，誰管理”的局面。
本文將從房地產(chǎn)與物業(yè)管理行業(yè)分業(yè)經(jīng)營入手，通過對物業(yè)管理招投標法律法規(guī)的回顧,縱觀物業(yè)管理招投標的發(fā)展歷程,分析個中存在的問題和發(fā)展動態(tài)。
一、前期物業(yè)管理招投標相關(guān)政策法規(guī)有待完善
隨著我國有關(guān)物業(yè)管理招標投標的法律、法規(guī)不斷完善，實行招標投標的項目和行業(yè)越來越多，許多原來不進行招標的特殊或壟斷行業(yè)紛紛進入有形的建筑市場，按規(guī)范程序進行公開招標交易。招標項目遍布各行各業(yè),物業(yè)管理行業(yè)也不例外。以招投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)，促進了公開、公平、公正的市場競爭機制的形成，一方面突出了業(yè)主的主導(dǎo)地位，保障了業(yè)主權(quán)益，降低了物業(yè)管理費用，另一方面也促進了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高。
雖然有關(guān)物業(yè)管理招投標的政策法規(guī)已比較完善,對招投標起到了一定的引導(dǎo)和支持作用。但回顧這一系列制度的變遷過程,不難覺察到,制度變遷在創(chuàng)造巨大績效的同時,也積累了不少矛盾和問題。系統(tǒng)梳理這些矛盾和問題,可以從中發(fā)現(xiàn)責權(quán)不清、無序競爭以及盲目擴張而產(chǎn)生的混亂,也可以找到由于惡性競爭和價格戰(zhàn)帶來的后遺癥。
二、招投標規(guī)范化管理中的若干問題
1、標書應(yīng)用的現(xiàn)狀及注重的內(nèi)容
物業(yè)管理企業(yè)在招投標中所制作的標書，在招投標活動中是重要的環(huán)節(jié)。其方案策劃主要是依據(jù)企業(yè)已有的經(jīng)驗和對社會資料的收集編撰合成的,但這個合成物作為招標的主要依據(jù)實在有點勉強。一旦企業(yè)中標,耗費大量人力、物力編成的標書就基本完成了使命：一份匯集眾多“秀才”擬制的標書,能在多大程度上反映一個企業(yè)的實際情況呢？
筆者認為,標書不能以厚度來衡量，關(guān)鍵要實。每一套標書都必須為特定物業(yè)項目度身定做,反對千篇一律。所以,適當增大對投標企業(yè)現(xiàn)狀的考察和評分所占的比例,適當減少投標書所占分數(shù)的比例很有必要。有些物業(yè)管理企業(yè)，為了中標，故意把管理費用減低到不合理的程度或脫離實際做出種種過高承諾，陪標、走過場現(xiàn)象時有發(fā)生。當然，投標企業(yè)也不能唯利是圖，要善于理財,要為業(yè)主精打細算,更要憑借全新的理念,突出自身的管理風格和品牌形象,贏得物業(yè)管理權(quán),而不是采取不正當競爭手段,鉆政策、法規(guī)的空子,公平、公開、公正進行招標,不能暗箱操作。
2、招投標中的誠信問題
招標者希望找到“質(zhì)優(yōu)價廉”的公司來管理物業(yè),但都存在著“既要馬兒快點跑,又要馬兒少吃草”的心理。天下沒有免費的午餐，相應(yīng)的價格就會有相應(yīng)的服務(wù)，價低者獲得管理權(quán)也是不科學(xué)的。這其中就關(guān)系到一個物業(yè)管理的費用測算和報價問題，報價低了或者出現(xiàn)偏差，與營業(yè)成本相差甚遠，物業(yè)管理就會貶值。具有招投標評審權(quán)和決定權(quán)的專家評審小組，要充分發(fā)揮職能作用，嚴格把關(guān)，真正體現(xiàn)物業(yè)管理的價值。
中標之后，如實按照條款中的規(guī)定實施管理也至關(guān)重要。投標后是否按投標的約定做, 這是企業(yè)的誠信問題。沒有誠信就沒有客戶，也就沒有效益。
3、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》與物業(yè)管理招投標
筆者認為，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)固然重要,但不應(yīng)該是第一位。筆者的觀點是，不宜提倡資質(zhì)第一，而應(yīng)該將誠信和品牌放在第一位。
《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中最重要的一點是：物業(yè)管理公司不能越級接管，不能越級競投。這勢必淘汰很多實力相對薄弱、但有一定發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)管理公司。是否可以采用一種全新的模式，各家物業(yè)管理公司聯(lián)合招投標,各取所長,充分利用資源。假設(shè)一家公司的保安服務(wù)水準是一流的，但在清潔或綠化方面的力量較薄弱，如果要提高服務(wù)水平，還需要付出很大的成本。這樣就可以在同等資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)中選出合作伙伴，共同制作標書，核準預(yù)算、降低成本、共同取得管理權(quán)。中標后，再根據(jù)條款的規(guī)定劃分權(quán)責，保證服務(wù)水平和質(zhì)量。當然，這是以保證質(zhì)量為前提的，也是在競爭激烈前提下避免惡性競爭和價格戰(zhàn)的措施之一。
作者系廣東省華僑物業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理