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深圳物業(yè)管理招投標(biāo)：迎來攻堅時刻？
新管家來了，舊管家不走；新管家進(jìn)駐遇阻，物管招聘起糾紛；招投標(biāo)程序極不規(guī)范、透明……深圳物業(yè)管理招投標(biāo)市場近期頻繁出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛已引起主管部門的高度重視。
針對物半管理招投標(biāo)市場出現(xiàn)的問題，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處于近期邀請了深圳市人大法工委、深圳市政府法律顧問室深圳市人大代表、深圳市政協(xié)委員、各區(qū)局物業(yè)科、律師事務(wù)所和部分物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)代表召開了物業(yè)管理招投標(biāo)研討會。
深圳市人大法工委代表、深圳市人大委員代表認(rèn)為，對物業(yè)管理招投標(biāo)市場特別是業(yè)主委員會組織的招投標(biāo)活動，不是討論該不該營的問題，是討論和研究如何管、怎么樣管好的問題，事后監(jiān)管不是不管，更木是不能管，備案制度與事后監(jiān)管并不矛盾，應(yīng)堅持執(zhí)行。
多種致因并存
有關(guān)人土指出，從近年物業(yè)管理招投標(biāo)市場狀況來看，出現(xiàn)問題的原因有幾個方面。政策法規(guī)方面，物業(yè)管理招投標(biāo)市場化進(jìn)程快，而現(xiàn)有政策法規(guī)滯后，特區(qū)物業(yè)管理條例與國家《物業(yè)管理條例》有不致的地方，所以應(yīng)充分利用特區(qū)的立法權(quán)加快特區(qū)物業(yè)管理條例的修訂，運(yùn)用法規(guī)來規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場。
行政監(jiān)管方面，政府主管部門對物業(yè)管理企業(yè)、止主委員會的監(jiān)管依據(jù)不足，缺乏必要的行政手段，如業(yè)主委員會組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動，政府規(guī)章對招投標(biāo)的組織、程序等均有詳細(xì)的規(guī)定，但今年7月份的行政審批制度改革將其定位為事后監(jiān)管，使主管部門處于兩難境地。物業(yè)管理企業(yè)業(yè)主委員會不履行義務(wù)或謀取私利自行招標(biāo)、投標(biāo)，不接受主管部門監(jiān)管，甚至違法違規(guī)，政府主管部門沒有必要的行政手段制止或處罰。
開發(fā)建設(shè)單位方面，出于自身利益如品牌、銷售、接管及處理遺留問題等方面的考慮，強(qiáng)調(diào)由子公司實施物業(yè)管理的各種理由和借口，不愿意采取公開招標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理單位。
物業(yè)管理企業(yè)方面，不學(xué)習(xí)掌握物業(yè)管理政策法規(guī)，不能擺正位置，以管理者自居，服務(wù)意識差，不接受業(yè)主和政府主管部門的監(jiān)督，盲目擴(kuò)張，致使重新選聘呼聲益高。
業(yè)主委員會個別委員不認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)，不能擺正位置，越權(quán)行使業(yè)主大會權(quán)力，不經(jīng)過業(yè)主大會表決，有些片面強(qiáng)調(diào)業(yè)主權(quán)利，無視物業(yè)管理合同關(guān)系，有些因個人恩怨，或為謀取私利，將個人意志強(qiáng)加于全體業(yè)主，操縱業(yè)主大會，有些不接受主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)，我行我素，不按規(guī)定的招投標(biāo)程序違規(guī)組織招投標(biāo)活動，甚至對抗法律法規(guī)。
參加物業(yè)營理招投標(biāo)研討會的代表提出，要解決招投標(biāo)市場出現(xiàn)的種種問題，充分利用特區(qū)的立法權(quán)加快特區(qū)物業(yè)管理條例的修訂，運(yùn)用法規(guī)來規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)市場是當(dāng)務(wù)之急。
歷史探索與現(xiàn)實漏洞
為了培育規(guī)范的物業(yè)管理市場，自1994年以來，深圳市出臺了一系列的法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件?！渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》和《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》明確規(guī)定了委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)的應(yīng)采取招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)。深圳市物業(yè)管理委員會及其辦公室也先后頒布了《關(guān)于成主深圳市物業(yè)管理委員會招投標(biāo)辦公室加強(qiáng)物業(yè)管理招技標(biāo)管理工作的通知)《關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定的通知》等一系列規(guī)范性文件，對深圳市物業(yè)管理招投標(biāo)活動有明確的程序規(guī)定。2003年頒布實施的國家《物業(yè)管理條例》則規(guī)定了前期物業(yè)管理期間住宅物業(yè)應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
深圳物業(yè)管理的主管部門早在上世紀(jì)90年代初就開始對物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行研究與探索，為了探索其中的規(guī)律，總結(jié)經(jīng)驗，在沒有先例、沒有經(jīng)驗的情況下，摸著石頭過河，首先在政府開發(fā)的鹿丹村、蓮花北村、梅林村等福利房小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)，并成功組織了多起社會類物業(yè)管理招投標(biāo)活動。經(jīng)過十幾年的探索和實踐，己總結(jié)了一套行之有效的、較為規(guī)范的物業(yè)管理招投標(biāo)辦法和程序，特別是2003年以來，由政府主管部門組織的鹽田區(qū)文化中心、深圳電視中心、市規(guī)劃l局辦公大樓市地稅局福田征管分局和第三檢查分局辦公大樓等的物業(yè)管理招投標(biāo)，程序規(guī)范組織嚴(yán)密，完全體現(xiàn)了公開、公平、公正的原則，并將建設(shè)工程招投標(biāo)中采用的商務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)引入到物業(yè)管理招投標(biāo)實踐，大大提高了物業(yè)管理招投標(biāo)的技術(shù)含量，受到了所有投標(biāo)單位的一致好評和肯定。對社會物業(yè)、政府投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標(biāo)特別是業(yè)主委員會組織的物業(yè)管理招投標(biāo)活動，主管部門一直以來均按有關(guān)規(guī)定給予指導(dǎo)和監(jiān)督，物業(yè)管理招投標(biāo)市場已基本形成。
隨著業(yè)主維權(quán)意識的提高，業(yè)主對物業(yè)管理的監(jiān)督、參與意識越來越強(qiáng)，通過業(yè)主大會、由業(yè)主委員會組織的招投標(biāo)活動越來越多，幾年來共有28個業(yè)主委員會在市、區(qū)主管部門的指導(dǎo)下組織了物業(yè)管理招投標(biāo)。特別是今年以來，業(yè)主委員會到主管部門進(jìn)行招投標(biāo)備案的就有，3宗。從由業(yè)主委員會組織的招投標(biāo)活動情況來看，大多存在這樣那樣的問題，有的因違反規(guī)定被主管部門叫停，有的因個別委員謀取私利被大多數(shù)業(yè)主反對而中止，有的招標(biāo)完成后交接難，甚至出現(xiàn)了兩家物業(yè)管理企業(yè)同時管理個小區(qū)的混亂局面。物業(yè)管理招投標(biāo)研討會與會人員認(rèn)為，定要對業(yè)主委員會組織的招投標(biāo)活動進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督，充分發(fā)揮街道辦事處、居民委員會、綜治辦、公安部門的力量，形成聯(lián)席會議制度，對轄區(qū)業(yè)主大會、業(yè)主委員會進(jìn)行有效監(jiān)督和管理，只有這樣才能保證物業(yè)管理招投標(biāo)活動不被少數(shù)人操縱和利用。
此外，住宅物業(yè)的建設(shè)單位基本沒有經(jīng)過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理單位，建、管仍未分離。相關(guān)人士認(rèn)為，一定要嚴(yán)格執(zhí)行國家《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》堅決要求住宅物業(yè)的建設(shè)單位采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，采用協(xié)議為式選聘的，嚴(yán)格按行政許可程序辦理。
一些物業(yè)管理企業(yè)為了拓展市場，提高市場占有率，盲目投標(biāo)，有的還接受違規(guī)指標(biāo)人的邀標(biāo)，搞暗箱操作，金錢交易，盲目簽訂物業(yè)管理合同，嚴(yán)重影響了物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
對于政府財政投資興建物業(yè)的物業(yè)管理招投標(biāo)，政府文件規(guī)EE均由物業(yè)管理委員會招投標(biāo)辦公室牽頭組織實施，但目前的情況是有的單位自行組織招標(biāo)，有的未通過招標(biāo)方式選聘，有的委托政府采購中心組織招標(biāo)，這種混亂局面，嚴(yán)重制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。今年深圳市青少年宮物業(yè)管理招標(biāo)由政府采購中心組織，程序不透明、不規(guī)范，行業(yè)反映強(qiáng)烈。
健全章法迫在眉睫從深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局物業(yè)監(jiān)管處獲悉，為創(chuàng)造物業(yè)管理健康、有序的市場環(huán)境，確保物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，深圳物業(yè)管理主管部門將采取有力措施對物業(yè)管理招投標(biāo)進(jìn)行監(jiān)管。
加強(qiáng)監(jiān)管的措施包括：1.充分運(yùn)用特區(qū)立法權(quán)，加快《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》的修訂，爭取旱日出臺；進(jìn)一步明確業(yè)主大會、業(yè)主委員會的責(zé)、權(quán)、利，使其在法律的框架內(nèi)規(guī)范運(yùn)作。2.在新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理條例》出臺前，以市政府規(guī)章形式出臺物業(yè)管理招投標(biāo)辦法，使各方主體組織的招投標(biāo)活動更加有章可循，并進(jìn)一步加強(qiáng)政府主管部門對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管力度，明確監(jiān)管手段，確保物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，保證廣大業(yè)主安居樂業(yè)，維護(hù)社會安。3.加強(qiáng)對業(yè)主委員會委員和物業(yè)管理從業(yè)人員的政策法規(guī)培訓(xùn)，使他們知潔、守法，業(yè)主委員會委員與物業(yè)管理從業(yè)人員樣實行持證上崗。4.貫徹執(zhí)行國家《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部《前期物業(yè)管理描標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘前期物業(yè)管理單位律實施招投標(biāo)制度，近期將下發(fā)通知重申有關(guān)規(guī)定，并組織專項執(zhí)法檢查。5.鑒于目前業(yè)主委員會組織招投標(biāo)活動的混亂局面，為保持各小區(qū)的穩(wěn)定，暫緩由業(yè)主委員會組織的招投標(biāo)活動，待研究完善了有關(guān)辦法后再進(jìn)行。6.盡快成立自主管部門監(jiān)管的物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場，引導(dǎo)建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)到物業(yè)管理招投標(biāo)有形市場來完成招投標(biāo)活動。7.加強(qiáng)與業(yè)主、企業(yè)和各區(qū)主管部門的溝通，努力打造陽光政府、效能政府等。
如果說法制環(huán)境的完善是物管招投標(biāo)的“天時”，物管市場招標(biāo)方的成熟為“地利”，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)范為“人和”，那么政府主管部門的筑渠引流、疏導(dǎo)并舉將是物業(yè)管理招投標(biāo)走上正軌的重要助推器。
各方采訪
德恒律師事務(wù)所深圳分所律師熊德洲：
在涉及民事法律關(guān)系方面，政府越少干預(yù)越好是一個基本觀點(diǎn)。但在行政法規(guī)明確規(guī)定的情況下相關(guān)部門就要行使法定的職責(zé)，具體到物業(yè)管理招投標(biāo)，政府規(guī)章和行業(yè)管理辦法都規(guī)定要主管部門備案。而涉及協(xié)議招標(biāo)方面，國家《物業(yè)管理條例》規(guī)定一定要政府部門批準(zhǔn)，即行業(yè)主管部門審批。既然法規(guī)已經(jīng)有了備案規(guī)定，實際操作中就應(yīng)儂法行事。備案制度實際上不是嚴(yán)格審批，而是典型的事后監(jiān)督，事后監(jiān)督與備案其實是一回事。深圳條例與國家條例在這一點(diǎn)上是不矛盾的，只是更加嚴(yán)格了。在物管招標(biāo)方面有兩點(diǎn)是明確的:即備案制度與協(xié)議招標(biāo)要行政主管部門批準(zhǔn)。
根據(jù)深圳實際情況，有如下建議:充分利用深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)立法權(quán)，加快立法進(jìn)程，把法規(guī)體系統(tǒng)一起來，消除政府規(guī)章和行業(yè)管理辦法中不協(xié)調(diào)的地方。按照行政許可法的精神制定業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作規(guī)則，其中有些內(nèi)容可在業(yè)主公約中進(jìn)行規(guī)定，主管部門可以通過起草業(yè)主大會章程示范文本和業(yè)主委員會的議事規(guī)程等帶有法律約束力的章程使業(yè)主委員會的運(yùn)作有章可循。如何設(shè)計好業(yè)主大會的議事規(guī)則，而不致使其不能體現(xiàn)絕大多數(shù)業(yè)主的意愿是規(guī)范業(yè)主委員會行為的關(guān)鍵。充分并有效發(fā)揮街道辦、居委會和派出所等基層組織的職責(zé)，街道辦和居委會發(fā)揮作用是基于社會公共利益安全考慮。有人提出讓居委會取代業(yè)委會，這在法律上是不能成立的，業(yè)委會是基于建筑物區(qū)分所有權(quán)所享有的財產(chǎn)權(quán)利，居委會是群眾性的自治組織，可以發(fā)揮作用但不能取代。街道辦和居委會在處理業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系時，要區(qū)分哪些是財產(chǎn)權(quán)利，哪些是公共利益，不能完全混淆?；鶎咏M織是不能行使業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利的。
在前期物業(yè)管理企業(yè)與后期物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主公共財產(chǎn)的交接上也存在一些問題，這些問題也需要通過立法來解決。
深圳市賽格物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉弦：
物業(yè)管理招投標(biāo)存在很大問題，招投標(biāo)是為了公平，但現(xiàn)在很多招投標(biāo)都不公平。招標(biāo)信息一公布，投標(biāo)方往往使出渾身解數(shù)盡可能利用上各種社會人際資源，存在很多潛在的不公平的東西。在評標(biāo)時，有的招標(biāo)單位并沒有按照招標(biāo)規(guī)則去辦?，F(xiàn)行招投標(biāo)形式也存在一些問題，如同一資質(zhì)的企業(yè)可能在管理質(zhì)量上存在很大差異，評標(biāo)時給評委的時間很有限，很多招投標(biāo)的專家都少于2/3；招標(biāo)過程的保密性和公正性無法保證等。研究其他行業(yè)的招投標(biāo)會給物業(yè)管理招投標(biāo)以借鑒作用。業(yè)主委員會在行使招標(biāo)權(quán)利的同時如何承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任也是規(guī)范招投標(biāo)市場的關(guān)鍵。
深圳市萬廈居業(yè)有限公司總經(jīng)理周宏泉：
要促進(jìn)物業(yè)管理的市場化，關(guān)鍵是要建立一種能促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的市場體系，培育保障市場主體各方貴、權(quán)、利均衡相符的科學(xué)的市場機(jī)制。針對目前的市場發(fā)展現(xiàn)狀，物業(yè)管理市場體系建設(shè)應(yīng)把握好如下三個度:
一、把握好減少行政干預(yù)與強(qiáng)化政府監(jiān)督的度。減少行政干預(yù)既是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展大環(huán)境的必然要求，也是物業(yè)管理行業(yè)自身發(fā)展的內(nèi)在動力所在，同時還是從根本上解決物業(yè)管理現(xiàn)存問題的最終辦法。
但是，減少行政干預(yù)不是政府可以撒手不管。我們必須充分認(rèn)識現(xiàn)階段物業(yè)管理行業(yè)的一些特點(diǎn)第一，物業(yè)管理還處于朝陽階段，從某種意義上說，政府的干預(yù)是深圳及全國物業(yè)管理發(fā)展的主要原因。第二，物業(yè)管理事關(guān)千家萬戶，企業(yè)和業(yè)主都需要政府的干預(yù)。如果行業(yè)發(fā)展失控，得不到政府的有力監(jiān)管，一旦出現(xiàn)問題，必然帶來對于社會和經(jīng)濟(jì)秩序的危害。第三，我國目前還處在市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)過程中，市場的法制環(huán)境、企業(yè)的自我約束、行業(yè)的自律規(guī)范還不足以形成完善的良性市場機(jī)制，還不能達(dá)到政府可以放手不管的程度。所以從一定意義上講，政府的行業(yè)監(jiān)督不僅不應(yīng)削弱，還應(yīng)加強(qiáng)。不過，這些監(jiān)督只能是從通過制定完善法律體系、發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用、建立企業(yè)誠信檔案、發(fā)揮正確的輿論導(dǎo)向、促使業(yè)主委員會的運(yùn)作進(jìn)入健康軌道、明確行政管理職責(zé)等方面來實現(xiàn)。
二、把握好維護(hù)業(yè)主權(quán)益與維護(hù)企業(yè)利益的度。發(fā)揮市場作用最直接的受益者是業(yè)主，政府最初就是想通過市場機(jī)制來保障業(yè)主的利益，解決投訴熱點(diǎn)，緩解政府壓力?；谏鲜龀霭l(fā)點(diǎn)，政府在制定法律規(guī)章時，充分考慮了業(yè)主的利益，極大地強(qiáng)化了業(yè)主委員會的權(quán)力。法制環(huán)境的片面性，必然導(dǎo)致法制權(quán)利的失衡。正因為如此，近年來，企業(yè)惡性競爭加劇，維權(quán)英雄輩出，物業(yè)管理費(fèi)用及相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不斷降低，管理標(biāo)準(zhǔn)不斷提升，管理成本和經(jīng)營鳳險不斷增加，企業(yè)利益很難得到保障，由此導(dǎo)致了物業(yè)管理市場各主體要素之間的平衡被打破，種種矛盾糾紛層出不窮，矛盾解決束手無策。所以我們在制定法律法規(guī)和行政監(jiān)督管理申應(yīng)在促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的總原則下，系統(tǒng)把握市場各方主體貴、權(quán)均衡這個度，綜合考慮社會各個層面的整體利益，不能片面強(qiáng)調(diào)某一個方面的權(quán)利和責(zé)任，顧此失彼。
三、把握業(yè)主說了算與市場說了算的度。從理論上說，業(yè)主說了算市場說了算是一致的，一直以來，大家也都是這樣認(rèn)為的。但從實踐來看，二者還是有區(qū)別的，深刻認(rèn)識這個問題是很有意義的。
市場是一個體系，是多方共同作用的結(jié)果，不僅僅是消費(fèi)者一方。以前我們一直說業(yè)主是上帝府對行業(yè)的監(jiān)管，上帝說還不夠；而對業(yè)主和業(yè)主委員會的督促，上帝;就認(rèn)為是多余的、是行政干預(yù)。所以說我們在制定市場規(guī)則、執(zhí)行市場法則時要做到既要維護(hù)業(yè)主的權(quán)益、尊重政府的行政權(quán)，也要注意維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益。我們更應(yīng)遵循法律，市場主體各方都必須置于法律的保護(hù)和制約之下，不能有上帝。
深圳南天一花園業(yè)主委員會主任范國振：
對招投標(biāo)和業(yè)主委員會的監(jiān)管關(guān)鍵是制定相應(yīng)的政策法規(guī)，要法制而不是人治。完全靠道德操守和個人覺悟來規(guī)范業(yè)主委員會的運(yùn)作肯定是不現(xiàn)實的。同時不要把業(yè)主委員會看成是洪水猛獸，不能把少數(shù)業(yè)主委員會在招投標(biāo)中的謀取私利當(dāng)成是普遍現(xiàn)象。只要招投標(biāo)是嚴(yán)格按照程序來運(yùn)作的，就應(yīng)該充分尊重業(yè)主的意見。
物業(yè)管理的招投標(biāo)專家最好是技術(shù)專家?，F(xiàn)行物業(yè)管理的指標(biāo)并沒有完全量化，而物業(yè)管理招投標(biāo)中卻把非量化的東西用量化的形式表現(xiàn)，如投標(biāo)企業(yè)最后往往以零點(diǎn)幾分之差決出勝負(fù)，這也是不科學(xué)的。
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深圳景田社區(qū)居委會主任張碧芳認(rèn)為，事后監(jiān)督勢必給社會造成動亂。當(dāng)前業(yè)主委員會隱瞞業(yè)主、隨意招標(biāo)的現(xiàn)象時有發(fā)生，所以業(yè)主委員會應(yīng)該在政府的引導(dǎo)下開展工作，而目前又缺乏主管部門的指導(dǎo)和有效運(yùn)作機(jī)制，隨著業(yè)主委員會民主意識的提高，有關(guān)法規(guī)跟不上。同時，業(yè)主委員會成員違反有關(guān)政策法規(guī)卻沒有有效的監(jiān)管手段，應(yīng)加快業(yè)主委員會監(jiān)管的立法。
深圳市人大法工委辦公室副主任李宇東指出，在后期階段，政府不是該不該管而是怎么管的問題。業(yè)主委員會采用合同的方式選聘物營企業(yè)屬于民事行為，國家條例對后期階段未規(guī)定是公開招投標(biāo)還是協(xié)議招標(biāo)，特區(qū)條例規(guī)定必須進(jìn)行公開招投標(biāo)，意在保護(hù)全休止主的利益。至于招投標(biāo)過程中出現(xiàn)的不規(guī)范行為，則需要政府通過立法的方式杜絕。由于目前業(yè)主維權(quán)意識的進(jìn)步與立法滯后的矛盾，導(dǎo)致實踐中出現(xiàn)了一系列問題。目前的主要問題是法律滯后的問題，希望政府主管部門加快條例修改的步伐。