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完善物業(yè)管理招投標(biāo)的六點建議
文/翁國強 徐憲安
物業(yè)管理的招投標(biāo)是物業(yè)管理市場化進程中的一大進步，是提高業(yè)主自治管理能力和物業(yè)管理企業(yè)競爭能力的最好手段?！段飿I(yè)管理條例》和建設(shè)部關(guān)于《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的頒布為培育和完善招投標(biāo)機制提供了有力的保證，這種公開、公平競爭機制的引入，將對建立完善的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理體制，加速物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、快速、健康發(fā)展將起到重要的推進作用。對于完善物業(yè)管理招投標(biāo)，我有六點建議：
一、完善政策，細化法規(guī)
在社會主義市場經(jīng)濟條件下，依法行政的實質(zhì)就是以法定原則明確和規(guī)范政府該管什么、不該管什么、誰來管、怎樣管的問題。目前，在推動物業(yè)管理市場正常發(fā)展的過程中，各地政府部門為了加強物業(yè)管理立法的工作力度，相繼出臺了一系列法規(guī)文件，但還存在著諸多的問題。主要表現(xiàn)為：一是立法滯后，法規(guī)出臺倉促，從而使出臺的法律法規(guī)顯得過于粗糙或過于原則，尤其是實施細則方面存在著缺乏操作性和系統(tǒng)性的問題；二是立法的體制不完善，法律、法規(guī)出臺缺乏統(tǒng)一性、規(guī)范性。
我國物業(yè)管理未來的發(fā)展趨勢應(yīng)該是在對合理存在的“不合理狀況”進行完善和修訂的過程中，走向理想的“法治境界”。隨著社會的不斷發(fā)展，各種層面上的因素日趨成熟，物業(yè)管理行業(yè)也將走出初期的混沌，進入良性的有序世界。
二、改善具體的操作方法
現(xiàn)在進行的物業(yè)管理招投標(biāo)一般是由開發(fā)商或業(yè)委會委托政府管理部門一起組織招標(biāo)的，或是業(yè)委會自己組織人員招標(biāo)。由于沒有統(tǒng)一的招投標(biāo)管理評價部門，招標(biāo)權(quán)威管理評價部門、招標(biāo)內(nèi)容、程序、評標(biāo)人員組成沒有一個標(biāo)準(zhǔn)模式，在實際操作中受人為因素影響非常大，缺乏規(guī)范性和公正性，所以明確游戲規(guī)則是招投標(biāo)過程中迫在眉睫的事情。
因此，可行的操作方法應(yīng)該是在物業(yè)管理行業(yè)中產(chǎn)生評委會委員，這些委員必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和資格，在進入評委會之前需通過政府相關(guān)部門的考核和認(rèn)定，取得相應(yīng)的資格，使整個評標(biāo)過程更加客觀和公正。同時因為物業(yè)管理的最終受益者和受影響者是業(yè)主，所以應(yīng)該適當(dāng)增加業(yè)主評委比例。
在公開進行的招投標(biāo)活動中，應(yīng)該明確組織招標(biāo)方式，如議標(biāo)、邀標(biāo)、公開招標(biāo)等；應(yīng)規(guī)定具備何種條件的樓盤采用何種招標(biāo)方式，具備何種資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)參加何種招標(biāo)方式；同時在招投標(biāo)過程中，必須堅持評分與記分的公開性；招標(biāo)文件中，必須有詳細的評分規(guī)則；招標(biāo)每一步進行完后將分?jǐn)?shù)公開，讓參加的企業(yè)既知道自己企業(yè)的得分，也知道其他單位的得分；還可以查閱分?jǐn)?shù)，可以對已有的分?jǐn)?shù)進行查詢和答疑?？傊绞枪_的評分和記分就越是公正，越能得到大家的認(rèn)可。
三、理順招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系
從目前的實踐來看，在物業(yè)管理招投標(biāo)市場上，招標(biāo)方與投標(biāo)方的關(guān)系是不平等的，投標(biāo)方處于一種相對弱勢的地位。因此必須理順招標(biāo)方與投標(biāo)方雙方的關(guān)系，推進招投標(biāo)市場的成熟。
物業(yè)管理招投標(biāo)市場的成熟首先是招標(biāo)方的成熟。招標(biāo)方應(yīng)該本著對投標(biāo)單位誠信的原則，尊重投標(biāo)方的知識產(chǎn)權(quán)和勞動成果。地方政府主管部門有責(zé)任和義務(wù)對業(yè)主和業(yè)主委員會進行這方面知識的傳授和指導(dǎo)，并協(xié)助他們選擇好自己信任的物業(yè)管理公司。作為招標(biāo)方來說，要嚴(yán)格按照公開的招標(biāo)條件和程序辦事，平等地對待每一個投標(biāo)競爭者，不得厚此薄彼。比如，招標(biāo)方應(yīng)向所有的投標(biāo)人提供相同的招標(biāo)邀請函；對招標(biāo)文件的解釋和澄清應(yīng)提供給所有的投標(biāo)人；對投標(biāo)人的資格審查應(yīng)適用相同的標(biāo)準(zhǔn)和程序；提供投標(biāo)擔(dān)保的要求應(yīng)同樣適用于每一個投標(biāo)者；與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人員不得作為評標(biāo)委員會的成員；中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)盡可能的量化并嚴(yán)格按既定的評標(biāo)程序?qū)λ械耐稑?biāo)進行評定，按既定的中標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定中標(biāo)者。
作為物業(yè)管理招投標(biāo)的投標(biāo)方，物業(yè)管理公司一般都有一定的業(yè)務(wù)知識和市場競爭的經(jīng)驗，都能理解招投標(biāo)的程序，都能提供合適的標(biāo)書。但要解決觀念的滯后和防止非規(guī)范化的行為，以正當(dāng)?shù)氖侄螀⒓油稑?biāo)競爭，不得串通投標(biāo)，不得向招標(biāo)方及其工作人員行賄、提供回報或給予其他好處等不正當(dāng)競爭行為，從而影響審標(biāo)、評標(biāo)工作的順序進行。
四、培育和發(fā)展中介服務(wù)體系
如同其他市場體系一樣，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的發(fā)育和運行離不開一系列有效的服務(wù)體系，包括專業(yè)化的招投標(biāo)中介、咨詢機構(gòu)、物業(yè)管理評估機構(gòu)、律師事務(wù)所和市場信息網(wǎng)絡(luò)的建立。當(dāng)前，物業(yè)管理招投標(biāo)市場的信息網(wǎng)絡(luò)渠道并不暢通。如目前上海市有2000多家物業(yè)管理公司，但是，這些物業(yè)管理公司的信譽、能力、經(jīng)營范圍、服務(wù)質(zhì)量和價格水平都缺乏完整的材料，致使招標(biāo)方缺乏選擇的余地，在實際操作中雙方都帶有盲目性。
招投標(biāo)是一項專業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，招標(biāo)方無論是開發(fā)商還是業(yè)委會都缺乏物業(yè)管理的專業(yè)知識，難以對眾多的投標(biāo)方做出科學(xué)的評價，而專業(yè)的招投標(biāo)中間服務(wù)體系就可以擔(dān)負這方面的職能。它的作用主要有：可以協(xié)助政府有關(guān)部門制定相關(guān)的物業(yè)管理招投標(biāo)法規(guī)、條例；為開發(fā)商和業(yè)主制定合理、完整的招標(biāo)書；審定投標(biāo)人的資質(zhì)和條件，組織解釋招標(biāo)文件和招投標(biāo)活動；幫助政府部門實現(xiàn)監(jiān)督作用；制定行業(yè)“游戲”規(guī)則和評比標(biāo)準(zhǔn)。
五、明確政府部門的定位
目前一些成功的招投標(biāo)都是在政府有關(guān)部門主持或指導(dǎo)下進行并取得良好業(yè)績的。政府的干預(yù)和指導(dǎo)重點在于理順開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會三方面的關(guān)系，幫助三方正確對待招投標(biāo)活動。特別是當(dāng)業(yè)主委員會處于招標(biāo)方時更要實施具體指導(dǎo)，這在市場發(fā)育的初期是非常有必要的。
政府部門應(yīng)該在實際招投標(biāo)中統(tǒng)攬全局，既是物業(yè)管理招投標(biāo)市場的管理者、又是建設(shè)者，而不應(yīng)該是招投標(biāo)的組織者、操作者和評分者；應(yīng)以制定、解釋政策為主，不應(yīng)參與執(zhí)行政策，包括價格的制定；應(yīng)主動為招投標(biāo)明確方向、規(guī)范程序、并制定相關(guān)法則、法規(guī)，積極引導(dǎo)招投標(biāo)順利進行。
六、建立和完善物業(yè)仲裁機構(gòu)
招投標(biāo)市場的發(fā)育和規(guī)范化運作除了需要有一系列法規(guī)以外，還應(yīng)建立解決開發(fā)商、物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會等多方糾紛的仲裁機構(gòu)，稱之為“快速法庭”。這一機構(gòu)處于招標(biāo)方和投標(biāo)方的“中間”，以第三方的身份，快速、專業(yè)、公正地裁決物業(yè)管理市場中產(chǎn)生的糾紛問題，幫助和指導(dǎo)招投標(biāo)過程中的權(quán)利保護，以推動物業(yè)民主化管理的過程。
由于參加投標(biāo)的物業(yè)管理公司經(jīng)常處于弱勢地位，與此同時現(xiàn)行的招投標(biāo)工作在透明度及程序的可操作上均有不足之處。物業(yè)管理公司對最后的中標(biāo)結(jié)果有異議，又沒有相關(guān)部門受理投標(biāo)物業(yè)管理公司的查詢和投訴，這一現(xiàn)象的長期存在將嚴(yán)重打擊和挫傷投標(biāo)物業(yè)管理公司的參與熱情和投標(biāo)工作的質(zhì)量，達不到開展招標(biāo)活動的最終目的和要求。因此建立招投標(biāo)工作仲裁機構(gòu)及相關(guān)申訴條例顯得尤為必要和重要。仲裁機構(gòu)的建立能夠使相關(guān)投標(biāo)物業(yè)管理公司投訴有部門、申訴有渠道，最大程度地保障投標(biāo)物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，通過招投標(biāo)這一手段公正選出一家真正能為業(yè)主服務(wù)的物業(yè)管理公司。
（作者單位：上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司）