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智能化樓宇接管驗收淺見
文/吳忠名
高檔智能化辦公樓宇具有地理環(huán)境優(yōu)越、建筑結構獨特、設計先進復雜、使用功能齊全等特點，這就需要有高品質的物業(yè)管理與之配套，而物業(yè)管理的前期介入服務是物業(yè)管理工作中舉足輕重且不可或缺的一項內容。在此筆者結合自己參與智能化樓宇建設、物業(yè)接管驗收和日常管理和服務的實踐，針對建筑與設備的管理談幾點個人經驗。
一、擺正位置，當好業(yè)主參謀
實踐證明，物業(yè)管理單位提前介入項目開發(fā)建設意義深遠。但是對于物業(yè)管理公司前期介入立項決策和規(guī)劃設計，筆者認為在實際操作中不僅難度很大，有些工作甚至脫離現實。物業(yè)管理公司有管理的職能，但更多的是服務，因此物業(yè)管理單位應擺正位置，從完善物業(yè)功能、方便使用的角度多給業(yè)主出謀劃策，諸如物業(yè)的立項決策和規(guī)劃設計這類問題，即便是建設方也是建立在較高的層面上來商討解決的，從物業(yè)管理專業(yè)的角度也有很好的意見，一般也很難左右建設方和設計方的思路。例如南方的設計師在設計北方的建筑時，對氣候變化的把握就不很準確，對北方四季的溫差和風沙考慮不周全。我公司負責管理的一座大廈，榮獲了國家設計金獎、建筑魯班獎，大廈南北廳堂的大門設計得恢弘美觀，材料選用鋼化玻璃。但無論是旋轉門、平開門還是推拉門，門體與門框間都留有較大的縫隙，形成了漏風點，冬季難免造成大堂溫度較低，還給保潔工作帶來了很大的難度。這一問題我們在施工階段曾向建設方提出變更設計，但是被設計方以建筑風格和理念的原因委婉回絕了，對此物業(yè)管理公司只能接受這個結果。但是我們制定了一個恰當的空調運行方案，以及妥善的保潔措施克服這一矛盾。通過這件事，我們感到物業(yè)人員一定要調整好心態(tài)，擺正位置，畢竟物業(yè)管理人員的知識層次與建設專家存在差距，對于前期介入實際發(fā)現的問題，應在充分尊重建設和設計專家的基礎上，根據國家規(guī)范的有關要求，提出合理化建議，當好業(yè)主的參謀。
二、妥善溝通，做好業(yè)主管家
物業(yè)管理企業(yè)前期介入后，有一項非常重要的工作就是收集各種資料?！段飿I(yè)管理條例》第29條規(guī)定：物業(yè)接管驗收時，建設單位應向物業(yè)管理單位移交有關資料，主要包括基建資料、施工資料和技術資料。這些資料對日后物業(yè)的管理和服務至關重要，而無論從建設部早期頒布的《房屋接管驗收標準》，還是現在的《條例》，強調比較多的仍是基建資料、施工資料。但是筆者認為，這些資料對日常的物業(yè)管理和服務缺乏指導性，而技術資料中的竣工圖紙、設備設施的操作和維護使用說明、所有建材、設備設施供貨商的名錄等幾種資料的收集工作，應該作為物業(yè)管理前期介入重點，同時也是難點。這項工作雖沒有開荒保潔那樣轟轟烈烈，卻完全是由很多的細節(jié)所組成。實踐證明這兩類資料全面準確與否，對今后日常的管理和服務將有著深遠的影響，產生的效益也是不可估量的，同時還可以驗證目前流行的“細節(jié)決定成敗”這句話。
三、把握原則，贏得各方尊重
在一個工程項目建設過程中，往往比較多地考慮建筑的時尚性和標志性，忽略了其使用功能，甚至在漂亮的外觀下隱藏著一些安全隱患，有些問題成為死結無法根治。這些問題需要物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時發(fā)現，并協(xié)助各方找出解決的措施，這是對物業(yè)管理企業(yè)技術實力的重大考驗。
智能化樓宇一個突出的特點是設備系統(tǒng)自動化控制程度比較高。1990年建設部對建設項目的驗收做出了明確的規(guī)定，但規(guī)定所要求的內容比較多的是外觀檢查，一般情況下驗收人員通過目測即可完成檢查，單個設備集成為系統(tǒng)后應該怎樣驗收、依據的標準，介紹的相對比較少。這就要求物業(yè)管理前期介入人員具備良好的專業(yè)結構，對專業(yè)知識的掌握不僅要廣泛，更要有深度，能夠真正找出原則的問題來，才能引起各個方面的重視，避免給未來管理帶來障礙，當然驗收時要注意把握好原則性與靈活性的分寸。
在正常情況下，建設方在施工后期最關心的是施工進度，那么物業(yè)管理人員就應該從這方面入手，把在驗收過程中發(fā)現的問題轉化成為施工進度的矛盾向建設方提出來，取得諒解和支持，消除施工隱患。上文提到的建筑物在施工時為了趕進度，外幕墻的安裝與內裝修同時進行施工，表面看來兩項施工互不影響，可實際在作業(yè)面的交叉處往往形成兩不管的真空區(qū)域。外裝認為縫隙應由內裝處理。而內裝認為是外裝施工遺留與內裝無關，不去做處理。由于兩項施工同時進行，縫隙甚至孔洞被封在外幕墻與內墻隔斷間的空腔內。這個問題發(fā)現后，引起了我們的高度警覺，立即在施工例會中嚴肅地提出來，深入分析如此施工的后果，提出目前雖然加快了進度，但將來必然返工。建設方對此給予了極大的重視，責令施工單位在保證工期的同時立即調集力量整改，明確要求決不能留下隱患。在處理這件事情的過程中，建設單位對我們的工作有了全新的認識，全面扭轉了過去的看法，與我們建立了良好的信任。而施工單位卻認為我們小題大做，在返工時存在偷工減料的現象，結果大樓竣工后的一段時間里，由我們出面組織幕墻公司做返工。
針對施工單位，物業(yè)管理人員就應該在驗收設備系統(tǒng)的調試上下工夫，嚴格把關。比如電梯的驗收，由于電梯屬于特種設備，需要由國家質量監(jiān)督部門組織。驗收的內容除資料外，一般包括觀察其安裝是否符合規(guī)范、運行狀況如何、安全器件的動作準確程度等內容，往往忽略對其舒適程度的驗收。調整電梯的舒適度是一項細致的工作，能夠準確表現出安裝單位的技術水平。我們驗收的辦法很簡單，在每部電梯的轎廂內直立一枚硬幣，通過這枚硬幣，觀察電梯在啟停瞬間是否抖動、在高速行走過程中是否穩(wěn)定，最終檢驗電梯的舒適度。再比如變配電系統(tǒng)，一般電源工程的驗收主要針對配電裝置的安裝、電纜敷設等，很少查驗配電裝置構成系統(tǒng)后，各主要開關的邏輯關系是否得當；主要開關的整定值是否符合設計要求。因此我們就要求安裝單位提供各主要開關傳動的實驗記錄，并驗證實際動作情況。實踐證明，在驗收過程中，國家規(guī)范要求的內容我們不能放過，上述類似的問題也必須抓住，無論驗收結果如何，能夠從這樣的角度驗收找問題，不僅能夠贏得施工單位的尊重，還會得到他們的大力配合。深層次問題解決了，與施工單位關系融洽了，他們看到有驗收的內行把關，決不敢糊弄，對于我們提出的那些滲水、裂縫和變形等等細小問題，他們就會主動去解決，最終建筑的質量提高了，形成了多贏的局面。
作者單位：北京中興物業(yè)管理有限公司