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物業(yè)管理規(guī)范路程上又一碑
文/張家寧
物業(yè)管理在我國屬于新興行業(yè)，有關(guān)的矛盾糾紛一度是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。其中一個(gè)主要原因就是前期開發(fā)銷售和后期物業(yè)管理相脫節(jié)，各方利益和考慮問題的出發(fā)點(diǎn)不同，矛盾糾紛極易產(chǎn)生。建設(shè)部新近出臺的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，既是對《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)內(nèi)容的延伸和細(xì)化，又針對實(shí)踐中的一些敏感和熱點(diǎn)問題進(jìn)行了約定和明確。
特點(diǎn)一：公正性和全面性
過去的《業(yè)主臨時(shí)公約》都是由開發(fā)公司或物業(yè)管理公司擬定的，出于企業(yè)自身運(yùn)作的考慮，站在企業(yè)立場對業(yè)主和物業(yè)使用人的限制往往比較多，有的《業(yè)主臨時(shí)公約》甚至只有對業(yè)主權(quán)利和義務(wù)的約定，根本不提開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，致使很多業(yè)主在簽定公約時(shí)感到不公平。在新的《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》中，不僅對業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了約定，同時(shí)也明確了開發(fā)建設(shè)單位在房屋交付后應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，對物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等也都有了明確的約定。這些約定，將有效保障業(yè)主權(quán)益，減少入住后的物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。
特點(diǎn)二：超前性和可操作性
根據(jù)規(guī)定，兩個(gè)示范文本都要在業(yè)主購買物業(yè)時(shí)，由開發(fā)建設(shè)單位向業(yè)主出示。這就意味著業(yè)主購買物業(yè)時(shí)，就明確了解今后在此物業(yè)區(qū)域內(nèi)，自己享受相應(yīng)權(quán)利的同時(shí)也要遵守相關(guān)規(guī)定，從而避免了過去業(yè)主買物業(yè)時(shí)只與開發(fā)建設(shè)單位洽談，直到辦理入住時(shí)才從物業(yè)管理企業(yè)處得知業(yè)主責(zé)任的尷尬。比如開發(fā)建設(shè)單位出于美觀等方面的考慮，都不希望對陽臺進(jìn)行封閉，但在業(yè)主拿到房屋后，從自身需要出發(fā)，很多人對陽臺實(shí)施封閉，由于購房時(shí)沒有這方面的約定，物業(yè)管理公司實(shí)施管理時(shí)難度很大。在兩個(gè)示范文本出臺之后，業(yè)主購房時(shí)就簽定相關(guān)承諾，此類問題就迎刃而解了。業(yè)主的知情權(quán)得到了完美的體現(xiàn)，也有效地堵上了開發(fā)建設(shè)單位或銷售單位為了賣房,做出不負(fù)責(zé)任的承諾，給后期物業(yè)管理帶來無窮麻煩，這兩個(gè)文本都具有極強(qiáng)的超前性。
從兩個(gè)示范文本的約定流程上看，可操作性也很強(qiáng)。在兩個(gè)示范文本的使用說明中都規(guī)定，建設(shè)單位以及物業(yè)管理單位都可對本示范文本的條款內(nèi)容進(jìn)行選擇、修改、增補(bǔ)和刪減，這就給開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位因地制宜、因房制宜留下了空間。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，更是在很多方面采取了彈性的操作方法，即由開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理單位協(xié)商議定，比如會所的權(quán)屬與收費(fèi)、停車場的收費(fèi)管理等等。這樣的操作既有針對性，又可以規(guī)避當(dāng)前物業(yè)管理實(shí)踐中因政策不明朗而帶來的后遺癥。
《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》在約定物業(yè)管理單位的收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，對物業(yè)承接驗(yàn)收和物業(yè)管理用房等可能影響后期物業(yè)管理品質(zhì)的環(huán)節(jié)也進(jìn)行了約定和要求，這對提高物業(yè)管理單位后期的管理和服務(wù)水平起到了極大的保障作用。如在物業(yè)管理用房問題上，開發(fā)建設(shè)單位必須提供可直接投入使用的物業(yè)管理用房，且物業(yè)管理用房不光是辦公用房，還包括住宿用房和其他用途的用房。
特點(diǎn)三：對一些模糊概念的明確
特別值得一提的是，在《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》中，比較明確地約定了業(yè)主在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備方面的所有權(quán)，同時(shí)對屬開發(fā)建設(shè)單位所有的部位和設(shè)施設(shè)備也要求事先進(jìn)行約定。在我國《物權(quán)法》沒有出臺之前，這些具有物權(quán)意識的約定的出臺，對減少當(dāng)前業(yè)主和開發(fā)建設(shè)單位在共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)屬問題上的糾紛，維護(hù)雙方的權(quán)益，都具有極大的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)對催化我國物權(quán)法規(guī)的早日出臺，也必將起到積極的推動(dòng)作用。
物業(yè)管理行業(yè)要規(guī)范，要發(fā)展，離不開政府部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，更離不開政策的保護(hù)和支持，《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺，對增強(qiáng)物業(yè)管理與服務(wù)的透明度，營造物業(yè)管理的良好氛圍，減少因開發(fā)、銷售與物業(yè)管理脫節(jié)而引發(fā)的矛盾糾紛，更好地維護(hù)開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位和業(yè)主等各方的利益，爭取“多贏”的社會格局，必將起到積極的推動(dòng)和示范作用。
作者單位：江蘇金大地物業(yè)管理有限公司