物業(yè)管理招投標(biāo)制度缺陷與現(xiàn)實(shí)的困境（下）
謝瑤揚(yáng)/文
（建設(shè)部在全國(guó)推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度的初衷是藉建立有形的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，以打破開發(fā)商“自建自管”的建管不分的“物業(yè)管理壟斷”做法，從而阻斷開發(fā)商以“自管”而“包藏”其房地產(chǎn)品質(zhì)量問題的行為，真正使開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)起責(zé)任來。然而，這一良好愿望在“暫行辦法”頒布實(shí)施以來，卻沒有起到阻斷開發(fā)商對(duì)新建住宅項(xiàng)目“物業(yè)管理壟斷”的作用，相反，絕大多數(shù)開發(fā)商利用“暫行辦法”的制度設(shè)計(jì)缺陷，將其物業(yè)管理的壟斷性做得更加“合法、合規(guī)”。）
（接上期）
2.公開招投標(biāo)方式?jīng)]有強(qiáng)制力，是造成市場(chǎng)公信力差的根源
《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》對(duì)公開招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)定義是：“公開招標(biāo)，是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ臐撛谕稑?biāo)人或者其他組織投標(biāo)?！薄把?qǐng)投標(biāo)，是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蛘咂渌M織投標(biāo)?！眱煞N招標(biāo)方式雖只有“公告”、“投標(biāo)邀請(qǐng)書”的微小區(qū)別，但在物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)踐中，卻會(huì)帶來完全不同的市場(chǎng)和社會(huì)效果。前者，能在更廣泛的層面體現(xiàn)市場(chǎng)的公開、公平、公正――“陽(yáng)光”招投標(biāo)車主難做手腳，導(dǎo)向市場(chǎng)健康有序發(fā)展；后者，具有局限性和較大的隱蔽性――實(shí)踐中容易演化為招標(biāo)人“教訓(xùn)”和傷害投標(biāo)人對(duì)“公開、公平、公正”誠(chéng)信的信任。本來，建立規(guī)章的目的就是靠政府行政管理強(qiáng)制力來規(guī)范市場(chǎng)各主體行為，對(duì)招投標(biāo)方式只作“選擇性”規(guī)定，不對(duì)公開招投標(biāo)方式作硬性規(guī)定，或?qū)ρ?qǐng)招投標(biāo)范圍作限制性規(guī)定，必然造成物業(yè)管理招投標(biāo)操作過程的不可控。
在鬃市，從“暫行辦法”頒布實(shí)施至2004年l2月31日，新建、預(yù)售的住宅項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理公開招投標(biāo)的不足2個(gè)，非住宅項(xiàng)目和在建及己建成住宅項(xiàng)目實(shí)行物業(yè)管理公開招投標(biāo)的不足5個(gè)；打開中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)，發(fā)布于網(wǎng)上的物業(yè)管理招標(biāo)公告也是寥寥……這很容易讓人產(chǎn)生這樣的疑問：一座城市、一個(gè)泱泱大國(guó)，每年新建的住宅項(xiàng)目不僅僅只有幾個(gè)、幾十個(gè)吧？！那么，公開招投標(biāo)能夠在更大范圍為業(yè)主選聘更優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這樣既有利于房地產(chǎn)售后服務(wù)、又育利于物業(yè)管理行業(yè)、還有利于社會(huì)進(jìn)步的招投標(biāo)方式，為什么卻被眾多開發(fā)商拒絕選擇呢？道理很簡(jiǎn)單，公開招投標(biāo)是在“陽(yáng)光下”進(jìn)行的，開發(fā)商要想實(shí)現(xiàn)自己的“意圖”，公開招投標(biāo)方式“不便操作”。因此，目前全國(guó)絕大多數(shù)住宅建設(shè)項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)的確定形式都是通過“邀請(qǐng)招投標(biāo)”和“協(xié)議招投標(biāo)”來實(shí)現(xiàn)的。這樣，那些指望“暫行辦法”頒布實(shí)施就可以通過公開、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲得管理項(xiàng)目的物業(yè)管理企業(yè)，這回算是自白守望了，因?yàn)槟壳暗奈飿I(yè)管理市場(chǎng)，幾乎沒給他們參與投標(biāo)的機(jī)會(huì)和可能：即便僥幸參與，也可能一不小心掉進(jìn)欺騙、不公的陷阱，市場(chǎng)公信力受到嚴(yán)重的傷害。
3.“暫行辦法”沒有實(shí)現(xiàn)“建管分離”的立規(guī)主旨
長(zhǎng)期以來，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)和物業(yè)管理兩個(gè)行業(yè)幾乎均由開發(fā)商“一手遮天”地操控著，引發(fā)和激化了許多業(yè)主與物業(yè)公司之間難以化解的矛盾，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)。2003年12月10日《金陵晚報(bào)》以《開發(fā)商與物業(yè)的“父子”關(guān)系遺患無窮》為題，列舉了開發(fā)商與物業(yè)的“父子”關(guān)系具有普遍性的遺患：擅自利用物業(yè)共用部分和共用設(shè)施經(jīng)營(yíng)牟利，侵害業(yè)主共同利益；不少物業(yè)公司在決定小區(qū)內(nèi)事項(xiàng)時(shí)，根本不管業(yè)主是怎么想的，一心維護(hù)母公司的權(quán)益，肆意侵犯業(yè)主的權(quán)益；一些物業(yè)公司保安在公司與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，個(gè)個(gè)如狼似虎，甚至威脅業(yè)主的人生安全；物業(yè)收費(fèi)不透明，收費(fèi)與服務(wù)質(zhì)量不對(duì)稱，收費(fèi)不低，服務(wù)卻嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)；一些開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)，故意隱瞞小區(qū)的規(guī)劃，甚至擅自更改規(guī)劃來欺騙業(yè)主，而物業(yè)公司往往會(huì)幫助母公司隱瞞實(shí)情；一些開發(fā)商自己制定的《業(yè)主公約》肆意侵犯業(yè)主的權(quán)益，并且迫使業(yè)主接受“霸王合同”，物業(yè)公司站在母公司的利益上一起糊弄業(yè)主；在業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生維權(quán)中，物業(yè)公司一般是被動(dòng)接受“老子”的安排。新浪網(wǎng)2004年10月27日以《物業(yè)“父子兵”現(xiàn)象貽害多》為題的文章，也列舉了許多論據(jù)，得出“開發(fā)商和物業(yè)管理公司‘父子兵’關(guān)系，是引發(fā)和激化物業(yè)管理公司和業(yè)主之間糾紛的深層次原因”的結(jié)論。
因此，建設(shè)部在全國(guó)推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度的初衷，是藉建立有形的物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制，以打破開發(fā)商“自建自管”的建管不分的“物業(yè)管理壟斷”做法，從而阻斷開發(fā)商以“自管”而“包藏”其房地產(chǎn)品質(zhì)量問題的行為，真正使開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)起責(zé)任來。然而，這一良好愿望在“暫行辦法”頒布實(shí)施以來，卻沒有起到阻斷開發(fā)商對(duì)新建住宅項(xiàng)目“物業(yè)管理壟斷”的作用，相反，絕大多數(shù)開發(fā)商利用“暫行辦法”的制度設(shè)計(jì)缺陷，將其物業(yè)管理的壟斷性做得更加“合法、合規(guī)”。這現(xiàn)象，可以從2003年9月1日至2004年12月31日全國(guó)新建住宅項(xiàng)目，特別是全國(guó)知名和地區(qū)知名的開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的純商品住宅樓盤之前期物業(yè)管理權(quán)幾乎毫無例外地歸屬于其旗下的物業(yè)管理公司得以印證。
4.評(píng)標(biāo)方式規(guī)定過于寬泛，不能擇優(yōu)企業(yè)
長(zhǎng)期以來，政府制定法規(guī)的指導(dǎo)觀念是“宜粗不宜細(xì)”，制定規(guī)章時(shí)往往比較“原則”。然而現(xiàn)實(shí)中，規(guī)章過于粗線條，容易導(dǎo)致理解和執(zhí)行上的隨意性。物業(yè)管理招投標(biāo)，是由物業(yè)管理專家和招標(biāo)人比較、評(píng)判投標(biāo)企業(yè)管理服務(wù)能力，選擇優(yōu)秀的中標(biāo)人的活動(dòng)。在一定程度上，評(píng)標(biāo)方式和評(píng)標(biāo)過程決定了評(píng)標(biāo)質(zhì)量和選聘企業(yè)的質(zhì)量。通常，決定物業(yè)管理企業(yè)能否勝任物業(yè)管理服務(wù)工作，可以從企業(yè)日常物業(yè)管理服務(wù)實(shí)績(jī)考察（企業(yè)信譽(yù)調(diào)查評(píng)審）、物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)策劃評(píng)審（投標(biāo)文件評(píng)審）和投標(biāo)人選派的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人綜合能力評(píng)估（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)答辯考核評(píng)審）三個(gè)大的方面綜合把握和評(píng)判。而且，因?yàn)槲飿I(yè)管理專業(yè)的綜合性和企業(yè)能力弱顯性特點(diǎn)，使得物業(yè)管理企業(yè)的比較和優(yōu)選有較大困難。在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育的初級(jí)階段，不將評(píng)標(biāo)的方式、過程、方法加以強(qiáng)制和細(xì)化規(guī)定，招投標(biāo)行為人很容易使招標(biāo)、投標(biāo)過程“走樣”。
稍有物業(yè)管理經(jīng)歷的人都知道一個(gè)淺顯的道理：“物業(yè)管理不單是憑嘴，不只是聽你說得怎么好，更重要的是要看你干得怎樣?！逼髽I(yè)的服務(wù)能力依賴于其持續(xù)、穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)及組織程度，且能夠毫不遮掩地在其物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行過程一目了然，是最真實(shí)、最做不了假的企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)。所以，理所當(dāng)然是評(píng)估企業(yè)管理服務(wù)能力的首選內(nèi)容，當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)是招標(biāo)強(qiáng)制性評(píng)審的必須要求和方式。遺憾的是"暫行辦法"對(duì)投標(biāo)企業(yè)實(shí)際管理服務(wù)能力的評(píng)審卻只字未提，這在客觀上誤導(dǎo)了物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)招標(biāo)人有意，或忽視對(duì)投標(biāo)企業(yè)實(shí)際運(yùn)作進(jìn)行信譽(yù)調(diào)查評(píng)審，僅憑投標(biāo)文件評(píng)審"選聘"中標(biāo)企業(yè)，其選聘質(zhì)量是可想而知的了1很多企業(yè)忙著"鍍金"、忙著企業(yè)"表面光"，什么"全省第一家三貫標(biāo)認(rèn)證企業(yè)"、什么"全國(guó)率先導(dǎo)入CIS企業(yè)"UH--當(dāng)你深入"三貫標(biāo)認(rèn)證"企業(yè)，你可以看到管理層為監(jiān)審"過關(guān)"忙得一周補(bǔ)了一年的記錄、決策層忙著討教"過關(guān)"秘訣抓耳撓腮:你到"CIS企業(yè)"，可以看到辦公室電話響了半天管理人員談笑風(fēng)生沒人理會(huì)、業(yè)主來到辦公室照樣沒人招呼……
物業(yè)管理投標(biāo)文件(投標(biāo)書)，是企業(yè)針對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目特點(diǎn)、服務(wù)需求，運(yùn)用企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、管理知識(shí)、管理資源進(jìn)行有針對(duì)性的"服務(wù)產(chǎn)品"設(shè)計(jì)的過程，是日后企業(yè)管理服務(wù)提供的"作業(yè)手冊(cè)"，也是前期物業(yè)服務(wù)合同的附件和要約。"暫行辦法"對(duì)物業(yè)管理投標(biāo)文件的評(píng)審進(jìn)行了一般性的規(guī)定和要求，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)審僅在第三十二條做了簡(jiǎn)單提及。這樣的立規(guī)導(dǎo)向，使企業(yè)聚焦于投標(biāo)書"表面光"的"用心"上，促成了當(dāng)前物業(yè)管理投標(biāo)書中"假大空"、"抄襲"、"弄虛作假"、"攀裝裱"、"放之四海而皆準(zhǔn)"……之風(fēng)的盛行。不少投標(biāo)企業(yè)精美的投標(biāo)書里面是東拼西湊的"大雜始"，不能說對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目有所認(rèn)識(shí)和策劃、對(duì)未來管理服務(wù)有所指導(dǎo)，就連起碼的字句都讀不通，要不就是亂吹一通，要不他可以一周投兒個(gè)標(biāo)……這樣的東西，居然也有投標(biāo)企業(yè)作為"投標(biāo)顧問"的生財(cái)之道用來"顧問"其他企業(yè)投標(biāo)。
至于對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的考核。凡從事過物業(yè)管理工作的人都知道，在優(yōu)秀企業(yè)背景和優(yōu)秀的投標(biāo)策劃的前提下，物業(yè)管理項(xiàng)目能否有效實(shí)施和實(shí)現(xiàn)投標(biāo)策劃，并實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理服務(wù)承諾目標(biāo)，很大程度上取決于項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的執(zhí)行能力。因此，不對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人能力進(jìn)行綜合評(píng)估和比較，就像戰(zhàn)場(chǎng)隨便任命一個(gè)前線指揮官指揮打仗一樣可笑。
5.制度缺陷失去了是非判斷力。
"違規(guī)招投標(biāo)"詞意應(yīng)當(dāng)是:"違反招標(biāo)投標(biāo)規(guī)章，所進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)及其結(jié)果"。這里，判定物業(yè)管理招投標(biāo)是否"違規(guī)"的落腳點(diǎn)，是判斷招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)是否遵循了"暫行辦法"，遵循了――合規(guī):違背了違章:判定是否"違規(guī)"的落腳點(diǎn)，并非招標(biāo)投標(biāo)結(jié)果所體現(xiàn)的意志是有益于業(yè)主、物業(yè)管理行業(yè)或是別的更大的社會(huì)進(jìn)步意義。因此，以"違規(guī)招投"來定義當(dāng)前的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的種種不正常現(xiàn)象，顯然是有失公允的，因?yàn)殚_發(fā)商只需按"暫行辦法"操作，無論其招投標(biāo)結(jié)果如何(這一結(jié)果肯定體現(xiàn)開發(fā)商的意志)，政府行政主管部門、物業(yè)管理市場(chǎng)、業(yè)主都不能對(duì)其亮"黃牌"或判定其"違規(guī)"。所以，現(xiàn)實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)果，普遍只能體現(xiàn)開發(fā)商意志――沿襲"父子兵"慣例，是物業(yè)管理招投標(biāo)制度設(shè)計(jì)使然，當(dāng)然就不足為怪了!
至于以招標(biāo)投標(biāo)過程、結(jié)果體現(xiàn)公開、公平、公正、有益于業(yè)主、物業(yè)管理行業(yè)或是別的社會(huì)進(jìn)步意義為判定是l否"違規(guī)"的落腳點(diǎn)的人們，"暫行辦法"并沒有給他們應(yīng)有的支持。目前，物業(yè)管理招投標(biāo)過程、結(jié)果的表現(xiàn)，令市場(chǎng)各方要不非常尷尬，要不非常無奈:在鬃市，"暫行辦法"實(shí)施一年多來，政府建設(shè)行政主管部門沒有向開發(fā)商，或住宅建設(shè)項(xiàng)目，或物業(yè)管理企業(yè)公開出示過"前期物業(yè)管理違規(guī)招投標(biāo)"的"黃牌":開發(fā)商按"暫行辦法"，依舊操控著前期物業(yè)管理權(quán):同是"父子兵"的物業(yè)管理公司這時(shí)表現(xiàn)得格外默契――今天邀你們參加我們房地產(chǎn)公司組織的物業(yè)管理招標(biāo)，明天我們被邀參加你們房地產(chǎn)公司的投標(biāo)，大家都忙在"繼承父業(yè)"的合作上;沒"爹"的物業(yè)管理公司，忙著不惜工本地找關(guān)系、走后門，把企業(yè)的生存發(fā)展寄托在不正當(dāng)?shù)纳鐣?huì)關(guān)系上:業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主們只有選擇房地產(chǎn)的權(quán)利，不能同時(shí)有選擇產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)的可能……
總之，"暫行辦法"在體現(xiàn)市場(chǎng)公開公平公正原則、擇優(yōu)物業(yè)管理單位、導(dǎo)向物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、阻斷建管不分、劃清房地產(chǎn)品質(zhì)量責(zé)任等方面沒奮起到實(shí)質(zhì)性支持作用。我們期盼法規(guī)能夠早日拯救當(dāng)前前期物業(yè)管理招投標(biāo) 市場(chǎng)的混亂狀態(tài)!