物業(yè)管理招投標(biāo)制度缺陷與現(xiàn)實(shí)的困境（上）
Shortcomings of the Bidding System of Property Management and Realistic dilemma
建設(shè)部《錢其物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）將新建住宅項(xiàng)目確定前期物業(yè)管理單位，納入了招標(biāo)投標(biāo)的制度化軌道，相對(duì)開發(fā)商前期選聘物業(yè)管理單位的行為，起到了一定的約束作用。但也由于《暫行辦法》的制度設(shè)計(jì)缺陷，給錢其物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的行為人留下了太大的自由操作空間，那些貌似“規(guī)范”實(shí)為開發(fā)商操控，不能體現(xiàn)市場公平原則和未來業(yè)主意愿的招投標(biāo)，主導(dǎo)了前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，導(dǎo)致了前期物業(yè)管理的選聘仍然維持和沿襲著開發(fā)商與自己物業(yè)管理公司“父子兵”緊密關(guān)系的慣例，它正在嚴(yán)重傷害物業(yè)管理招投標(biāo)公開、公平、公正的誠信。
一、物業(yè)管理招投標(biāo)市場現(xiàn)象
建設(shè)部《暫行辦法》頒布實(shí)施后，人們給予她無比美好的期盼，想必物業(yè)管理市場從此可以走向有序、開發(fā)商不能再在物業(yè)管理上“一手遮天”了！可事與愿違，物業(yè)管理招投標(biāo)市場非但沒有走向規(guī)范，反而出現(xiàn)了更多令人困惑的現(xiàn)象。
1.“父子兵”關(guān)系是造成眾多物業(yè)管理糾紛的根源
當(dāng)前物業(yè)管理糾紛呈現(xiàn)“雪球效應(yīng)”的原因很多，但由開發(fā)商與其物業(yè)管理公“父子兵”關(guān)系引發(fā)的糾紛，占據(jù)了相當(dāng)?shù)亩鄶?shù)?！侗本┏繄?bào)》2004年1月16日以“三家物管爭管京華豪園，爆發(fā)混戰(zhàn)數(shù)人受傷”為題，報(bào)道了開發(fā)商所屬的物業(yè)公司不愿退出小區(qū)，與業(yè)主委跋山涉水會(huì)選聘的另兩家物業(yè)公司“混戰(zhàn)”的“鬧劇”：最為典型和惡劣，也最廣為全中國人知曉的事件是發(fā)生于2003年3月23日，?？谑腥f恒城市花園因開發(fā)商延期交房、綠化工程拖延、房屋漏水、裂縫、樓間距縮水、承諾的小區(qū)公共設(shè)施不具備等問題與業(yè)主產(chǎn)生矛盾，開發(fā)商下屬物業(yè)管理公司的保安在一周內(nèi)，與業(yè)主暴力沖突持續(xù)出現(xiàn)三起，造成多個(gè)業(yè)主北大致傷的惡劣事件……事實(shí)上，自2000年年底以來上述類似激化了的矛盾背后，毫無例外地都是業(yè)主對(duì)開發(fā)商不滿，物業(yè)管理企業(yè)幫著開發(fā)商“捂蓋子”，矛盾積聚后的總爆發(fā)過程。當(dāng)然，矛盾的焦點(diǎn)不全在“父子兵”物業(yè)管理公司自身的服務(wù)上，而在于開發(fā)商與其物業(yè)管理公司利益和“情感”“剪不斷、理還亂”的關(guān)系上。
“父子兵”現(xiàn)象是中國房地產(chǎn)與物業(yè)管理在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下形成、最具“經(jīng)典”意義的“共生”發(fā)展模式，從政府建房、政府管房，到今天仍在延續(xù)著的開發(fā)商建房、開發(fā)商的物業(yè)管理公司管房，業(yè)主吃夠了“房地產(chǎn)品質(zhì)量問題包藏在物業(yè)管理公司的管理服務(wù)過程中”的苦頭。特別是今天，在國家正視房地產(chǎn)和物業(yè)管理是兩個(gè)不同專業(yè)行業(yè)、生產(chǎn)兩件不同產(chǎn)品，各個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)者都應(yīng)對(duì)其產(chǎn)品質(zhì)量負(fù)責(zé)的時(shí)候，倘若再沿襲“父子兵”關(guān)系的建管不分的“共生”發(fā)展模式，勢必更加模糊房地產(chǎn)和物業(yè)管理各自對(duì)“產(chǎn)品”的社會(huì)責(zé)任，激化社會(huì)矛盾，斷送整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展前程，危及社區(qū)和社會(huì)安定。但是，《暫行辦法》的出臺(tái)和實(shí)施，并沒有革除或淡化“父子兵”的“情結(jié)”。
2.“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)虛驚一場
《暫行辦法》頒布實(shí)施之初，身為開發(fā)商“父子兵”關(guān)系的物業(yè)管理企業(yè)，著實(shí)是讓他們驚恐和緊張了一陣子。因?yàn)榇蟛糠帧案缸颖蔽飿I(yè)管理華業(yè)與生俱來就有“優(yōu)越感”――物業(yè)管理項(xiàng)目“老子”給、虧損有“老子”（開發(fā)商）補(bǔ)、服務(wù)不好業(yè)主沒折，我只要幫“老子”捂好“業(yè)主造反”的“蓋子”就完成了任務(wù)。從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到“市場”經(jīng)濟(jì)，幾十年來，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)雖然幫著“老子”不斷地“擦屁股”（房地產(chǎn)規(guī)劃、質(zhì)量、承諾、公共產(chǎn)權(quán)、交付等遺留問題），像“風(fēng)箱里的老鼠”受夠了“老子”和業(yè)主的“兩頭氣”，但畢竟企業(yè)安然無恙，不需要太在服務(wù)和市場上去打拼、勞神和費(fèi)力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》和《暫行如去》頒布，“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)越感似乎一下子受到了威脅――物業(yè)管理項(xiàng)目要靠投標(biāo)取得，虧損“老子”很不情愿掏錢，服務(wù)不好業(yè)主要“炒”，替“老子”“擦屁股”業(yè)主不干。要應(yīng)對(duì)這么多的變革，突然發(fā)現(xiàn)企業(yè)意識(shí)跟不上，企業(yè)機(jī)制不能適應(yīng)，企業(yè)人才匱乏，企業(yè)服務(wù)不到位，企業(yè)制度不配套，企業(yè)競爭力不夠……要改變這眾多不能適應(yīng)，要干的事實(shí)在太多，干不出來，是不是攸關(guān)企業(yè)生存？你看“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)驚恐不驚恐、緊張不緊張？!可《暫行辦法》頒布實(shí)施一年多來，大家突然發(fā)現(xiàn)，原來“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)的驚恐和緊張全是一場虛驚!他們的日子依舊過得很滋潤――物業(yè)管理項(xiàng)目“老子”仍然想辦法“合規(guī)”地“肥水不流外人田”、虧損仍由“老子”“堤內(nèi)損失堤外補(bǔ)”、服務(wù)不好業(yè)主照樣沒折（要有折，你先合法成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，再來談），對(duì)物業(yè)管理公司的條件仍然是：“老子”的“屁股”你必須繼續(xù)“擦”。
3.惡化的市場導(dǎo)向物業(yè)管理企業(yè)走“邪道”
《暫行辦法》即將頒布和頒布實(shí)施之初，也著實(shí)讓那些市場型物業(yè)管理企業(yè)（也包括了具有眼界的“父子兵”物業(yè)管理企業(yè)）歡心鼓舞了一番――他們完成了企業(yè)機(jī)制的轉(zhuǎn)型，完善了服務(wù)質(zhì)量，集聚了優(yōu)秀人才，拼殺過了初期的物業(yè)管理市場，初步塑造了企業(yè)品牌……是物業(yè)管理“品學(xué)兼優(yōu)”類的企業(yè)，他們只欠一個(gè)法制化的市場經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)一展身手，他們憧憬著“公開、公平、公正”的市場環(huán)境可能帶來的無比美好的未來，能不激動(dòng)、能不歡欣鼓舞嗎!當(dāng)《暫行辦法》頒布實(shí)施的時(shí)候，他們鉚足了勁，投入了十萬分的熱情、傾其全部精力和智慧，全身心殺入市場……結(jié)果，流著“血”和“淚”屢屢從招投標(biāo)活動(dòng)中敗下陣來――要不是被“屏蔽”于招投標(biāo)信息之外，就是被拒絕于投標(biāo)“資格”門外：要不是投標(biāo)評(píng)分最高卻莫名其妙不能中標(biāo)，就是被蒙在鼓里“陪公子讀書”：如若不是前期費(fèi)用“太高”被一票否決，就是“關(guān)系不硬”被別人擠掉；如果不是“一味討好購房人”被評(píng)低分，就是沒有承諾替開發(fā)商“擦屁股”被“剔除”……他們抱著對(duì)招投標(biāo)法規(guī)的虔誠、對(duì)政府的信任、對(duì)招投標(biāo)“誠實(shí)信用原則”的崇敬，可最后還是二次又一次在招投標(biāo)中被“教訓(xùn)”、被碰得“頭破血流”。他們迷失了方向，甚至放下自己“品學(xué)兼優(yōu)”的品德，也開始混跡、專心于非正當(dāng)社會(huì)關(guān)系的建立上――花血本拼命拉關(guān)系、討好開發(fā)商、找評(píng)委……也許這些問題和現(xiàn)象并不是《暫行辦法》本身帶來的，也不是物業(yè)管理招投標(biāo)的全部，但也絕非個(gè)別現(xiàn)象，且由于其惡劣的市場示范作用得不到糾正和遏制，造成的影響是相當(dāng)嚴(yán)重和深遠(yuǎn)的，在這種情況下，我們有理由為目前物業(yè)管理招投標(biāo)的誠實(shí)信用擔(dān)心、為市場規(guī)則的公信力損害擔(dān)心、為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展方向擔(dān)憂。
4.惡化的市場競爭會(huì)造成巨大的資源浪費(fèi)
為迎接《暫行辦法》頒布實(shí)施，參與市場競爭，很多物業(yè)管理企業(yè)都進(jìn)行了市場化的內(nèi)部改造、社會(huì)“資源整合”、強(qiáng)化了企業(yè)宣傳、調(diào)整了內(nèi)部資源……我們以企業(yè)能夠看得見、能夠預(yù)估和計(jì)算的方面，簡單測算一下企業(yè)在這一過程的經(jīng)濟(jì)投入。為了投標(biāo)，企業(yè)通常會(huì)設(shè)立“市場部”，抽調(diào)配備專職人員（通常配備3人，年人均人工費(fèi)18000元），配備投標(biāo)書編制專用打印設(shè)備、投影設(shè)備（估18000元），制作公司宣傳材料（估10000元），公司“樹牌子”（創(chuàng)優(yōu)：估30000元；管理體系認(rèn)證和維持，估40000元），招投標(biāo)人員培訓(xùn)（通常培訓(xùn)到高層和中層，估10人，人均培訓(xùn)費(fèi)200元），“疏通關(guān)系”20000元，每一個(gè)投標(biāo)項(xiàng)目投入考察、調(diào)研、人工、材料、時(shí)間等（估10000元）;全國l0000多家物業(yè)管理企業(yè)，僅以l/3企業(yè)進(jìn)入市場計(jì)有3333家，每個(gè)企業(yè)每年只參加5個(gè)項(xiàng)目的投標(biāo)。按以上保守?cái)?shù)據(jù)計(jì)算，全國物業(yè)管理企業(yè)每年花在物業(yè)管理投標(biāo)上的金錢就有：（3