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專項(xiàng)維修資金管理亟待完善
文/柯偉 黃菁
“專項(xiàng)維修資金”（原稱“專項(xiàng)維修基金”）是指法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金（見《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條）。它對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值、增值等均有極其重要的意義。過去，該款項(xiàng)多由開發(fā)商或物業(yè)管理公司向業(yè)主們代收。但是，這筆重要的“住宅養(yǎng)老保險(xiǎn)金”卻常常被不法開發(fā)商或物業(yè)管理公司挪作它用。據(jù)廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2002年廣州專項(xiàng)維修資金與銀行實(shí)際存款之間存在著近1.4億元的缺口，專項(xiàng)維修基金被相關(guān)發(fā)展商或物業(yè)管理公司截留、挪用問題相當(dāng)嚴(yán)重；而2003年全市專項(xiàng)維修資金歸集量僅為1.95億元，缺口更高達(dá)6.5億元。為此，廣州一些樓盤的業(yè)主付出了沉重的代價(jià)：翠湖山莊業(yè)主通過法律途徑趕走舊管家后發(fā)現(xiàn)，544萬元的專線維修資金被挪作它用，致使小區(qū)消防和監(jiān)控系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)卻沒有資金維修；廣地花園約900萬元的專項(xiàng)維修資金被挪用，業(yè)主房子漏水時(shí)物業(yè)管理公司卻稱沒錢不愿意修。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條規(guī)定：“專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部門制定?！倍壳坝嘘P(guān)這方面的文件，只有1998年建設(shè)部和財(cái)政部制定的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（下稱《管理辦法》）。它規(guī)定：（1）買賣商品房時(shí)，購房者按購房款2％～3％的比例向售房者繳交專項(xiàng)維修基金；（2）專項(xiàng)維修基金在當(dāng)?shù)劂y行專戶存儲，嚴(yán)禁挪作他用；（3）業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，主管部門將專項(xiàng)維修基金交給物業(yè)管理公司代管，物業(yè)管理公司定期接受業(yè)主委員會檢查監(jiān)督；（4）業(yè)主委員會成立前，專項(xiàng)維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門審核后劃撥；（5）各級房產(chǎn)、財(cái)政主管部門負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、監(jiān)督專項(xiàng)維修基金的管理和使用；應(yīng)制定使用計(jì)劃報(bào)批、財(cái)務(wù)預(yù)決算、審計(jì)監(jiān)督和業(yè)主查詢對賬制度。
但是在實(shí)際操作過程中，這些規(guī)定的合理性和可操作性都比較差，難以適應(yīng)新的形勢要求。比如：規(guī)定將專項(xiàng)維修資金交給物業(yè)管理公司代管，由行政主管部門審核劃撥，有未經(jīng)資金所有人――廣大業(yè)主的委托擅自處分他人財(cái)產(chǎn)之嫌；而業(yè)主委員會何時(shí)對專項(xiàng)維修資金的使用和管理進(jìn)行檢查監(jiān)督、如何進(jìn)行，以及業(yè)主們?nèi)绾尾樵儗~等具體操作程序又尚未明確。
所以，要使專項(xiàng)維修資金真正成為業(yè)主房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”，原來的《管理辦法》必須在以下幾個(gè)方面進(jìn)行細(xì)化和完善。
一、確保開發(fā)商履行商品房保修義務(wù)
根據(jù)國務(wù)院及建設(shè)部的相關(guān)規(guī)定，保修期內(nèi)的商品房維修由開發(fā)商負(fù)責(zé)；保修費(fèi)用由造成質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)；業(yè)主交納的專項(xiàng)維修資金只有等保修期滿后才能動用（一般來說，房屋建筑工程的最低保修期限時(shí)限不一：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（可能達(dá)70年）；屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為５年；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為２年）。而《管理辦法》對于“共用部位和共用設(shè)施設(shè)備”的界定是：共用部位指建筑主體承重結(jié)構(gòu)部位、戶外墻面、樓梯間等；共用設(shè)施設(shè)備指共用的上下水管道、加壓水泵、電梯、供電線路、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、非經(jīng)營性車場車庫等。
這樣，如果業(yè)主裝修一段時(shí)間后，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、電氣管線、給排水管道出現(xiàn)問題，業(yè)主、物業(yè)管理公司及開發(fā)商都將各執(zhí)理據(jù)，造成糾紛。若開發(fā)商不履行保修責(zé)任甚至于賣完房屋后就解散公司，可憐的業(yè)主們將面臨無錢修繕的困境（因按規(guī)定，自存自用的專項(xiàng)維修資金要到保修期后才使用）。因此，有必要在原來的《管理辦法》中訂立新的條款，確保開發(fā)商及施工單位履行商品房保修義務(wù)。如要求開發(fā)商先交部分維修資金等等，防止開發(fā)商推卸、逃避保修期內(nèi)應(yīng)承擔(dān)的維修責(zé)任。
二、減少行政強(qiáng)制，促進(jìn)業(yè)主自治
原來《管理辦法》中的“業(yè)主委員會成立前，專項(xiàng)維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計(jì)劃，由行政主管部門審核后劃撥”等條款，侵犯了業(yè)主的正當(dāng)合法權(quán)益。本來，自繳自用的房屋專項(xiàng)維修資金是業(yè)主個(gè)人的私有財(cái)產(chǎn)。而由政府行政主管部門審核后劃撥售房單位或售房單位委托的管理單位的做法，從嚴(yán)格意義的法理上說應(yīng)是一種侵權(quán)行為，非但不能有效地保護(hù)業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，并且容易產(chǎn)生“官商勾結(jié)”侵吞維修資金等腐敗行為，應(yīng)予重新修訂。
同樣地，房屋屬于業(yè)主的私有財(cái)產(chǎn)，它的維修和保養(yǎng)問題業(yè)主比誰都更加關(guān)心。因此，在專項(xiàng)維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)，以及如何使用和管理等問題上，應(yīng)適當(dāng)擴(kuò)大業(yè)主的自治權(quán)力（筆者以為這些問題本身就屬于個(gè)人私事的范疇），政府行政主管部門沒有必要制定一些強(qiáng)制的法令來規(guī)范其行為，但可以加強(qiáng)宣傳、教育和引導(dǎo)，同時(shí)制訂一些具體的指導(dǎo)意見供其選擇和參考。
三、加強(qiáng)管理，杜絕資金挪用現(xiàn)象
當(dāng)前，無論是建設(shè)行政主管部門、業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司，要管理好專項(xiàng)維修資金都有相當(dāng)大的難度。若由建設(shè)行政主管部門管理，數(shù)額巨大（如廣州市足額繳交的專項(xiàng)維修資金就高達(dá)十億元左右），專職從事物業(yè)行政管理的人員編制卻有限；若由業(yè)主委員會管理，其成員多為兼職，時(shí)間、精力不足；若由物業(yè)管理企業(yè)管理，市場經(jīng)濟(jì)下企業(yè)追求最大利潤的經(jīng)營思想讓業(yè)主不寒而栗。
“群眾的眼睛是雪亮的”。筆者以為，應(yīng)當(dāng)在發(fā)揮上述三方作用的同時(shí)，調(diào)動起每一個(gè)業(yè)主的積極性，讓業(yè)主各自監(jiān)管其繳交的專項(xiàng)維修資金，從而加強(qiáng)對資金使用和管理的監(jiān)管力度。這方面可以參照廣州市的做法：對已建立專項(xiàng)維修資金的樓盤或是已繳付維修基金的業(yè)主，應(yīng)使每位業(yè)主都有一張由指定銀行發(fā)出的、類似公積金儲蓄卡的《專項(xiàng)維修資金專用卡》。通過此卡，業(yè)主可以隨時(shí)在銀行柜員機(jī)上查詢、監(jiān)督自己名下的專項(xiàng)維修資金的繳付和使用情況。
當(dāng)然，加強(qiáng)對挪用專項(xiàng)維修資金行為的處罰力度也很關(guān)鍵。筆者建議，除了應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條的規(guī)定嚴(yán)厲處罰違法的開發(fā)商或物業(yè)管理公司之外，對建設(shè)行政主管部門工作人員或業(yè)主委員會成員利用職務(wù)之便收受他人賄賂、不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)或發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的行為，也應(yīng)在新的《管理辦法》中予以明確，給予其必要的行政處分甚至于依法追究其刑事責(zé)任。另外，如果能夠?qū)⒏鞣N不當(dāng)使用專項(xiàng)維修資金，致使業(yè)主利益受損的行為也列入處罰條款之內(nèi)，將更是一大進(jìn)步。
作者單位：中共廣東省委辦公廳督查室