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十堰市住房專項(xiàng)維修基金的管理與使用
文/王世堂
為了加強(qiáng)我市住房維修基金管理，切實(shí)保障全體業(yè)主的合法權(quán)益，改善居民的居住環(huán)境，根據(jù)國家建設(shè)部、財(cái)政部建住房（1998）213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》和湖北省財(cái)政廳、建設(shè)廳鄂建（1999）136號(hào)《湖北省住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理實(shí)施細(xì)則》的文件規(guī)定，我們成立了機(jī)構(gòu)，制定了各項(xiàng)管理制度，在全市下發(fā)了文件，在貫徹國家、省、市關(guān)于《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》有關(guān)規(guī)定的實(shí)際工作中，解決了許多矛盾，取得了很好的社會(huì)效益，受到了政府和廣大業(yè)主的好評(píng)，為文明城市建設(shè)和加強(qiáng)城市管理起到了巨大的作用。
經(jīng)市編委批準(zhǔn)，2001年2月，十堰市住房維修基金管理中心正式成立。在機(jī)構(gòu)成立后，向全市下發(fā)了住房維修基金的歸集管理和使用規(guī)定性文件，制定了各項(xiàng)內(nèi)部管理制度，設(shè)立了全市住房維修基金財(cái)政專戶，由財(cái)政部局、房管局兩家監(jiān)管。于2000年1月開始?xì)w集房改房和商品房專項(xiàng)維修基金。公有住房出售單位按售房款的20%提取的，個(gè)人部分按購房款的2%繳交，商品房是由開發(fā)建設(shè)單位和購買方共同繳交，開發(fā)建設(shè)單位按投資額的1-1.5%提取，購買方按售房款的2%繳交。到2004年8月底，共歸集住房維修基金2.23億元。
一、維修基金的歸集措施
維修基金的繳交主體是買賣雙方，為了在歸集過程中做到有法可依、有章可尋，十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財(cái)政局聯(lián)合下發(fā)了十房地字（2000）5號(hào)關(guān)于《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存管理和使用審批的規(guī)定》文件，結(jié)合十堰城區(qū)的實(shí)際情況，分別制定了商品房和公有住房（房改房）維修基金繳存程序，并做好了與房地產(chǎn)交易中心、房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處和市房改辦的協(xié)調(diào)工作，使維修基金的征繳、歸集工作開展地健康有序。
（一）商品房維修基金的歸集程序：
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房《預(yù)售許可證》時(shí)，必須提交該項(xiàng)目的住房維修基金的繳交方案，并領(lǐng)取《十堰市城區(qū)商品房維修基金單位繳交申請(qǐng)表》和《十堰市城區(qū)商品房維修基金個(gè)人繳交申請(qǐng)表》。
2、項(xiàng)目竣工后，開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的同時(shí)，應(yīng)提交投資計(jì)劃任務(wù)書，住宅區(qū)平面規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體平面圖復(fù)印件，并將填寫的《商品房維修基金繳交申請(qǐng)表》交由維修基金管理中心進(jìn)行核實(shí)審批。產(chǎn)權(quán)初始登記后三周內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位按投資額的1-1.5%的比例將維修基金繳入住房維修基金管理專戶。
3、房屋建設(shè)項(xiàng)目總投資額的確定，2000年我們按市房改辦公室的房改房成本價(jià)的方式計(jì)算商品房每平方米建設(shè)面積的投資額。隨著近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，土地、建筑材料等價(jià)格不斷變化，現(xiàn)在按照上年度房地產(chǎn)建設(shè)投資額的平均值來確定。
4、購房者個(gè)人繳交的維修基金，由開發(fā)建設(shè)單位與購房者簽定購房合同時(shí)，作為合同條款之一寫入合同，負(fù)責(zé)代收。在辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)前，開發(fā)建設(shè)單位將代收的維修基金總額，報(bào)維修基金管理中心審核后，繳入市住房維修基金財(cái)政專戶。
5、開發(fā)建設(shè)單位在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供經(jīng)審批的單位和個(gè)人《維修基金繳交申請(qǐng)表》和維修基金繳交收據(jù)，否則，房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理部門不得為其辦理《房屋所有權(quán)證》登記。
6、在房屋產(chǎn)權(quán)登記一條龍辦事大廳設(shè)有維修基金收費(fèi)窗口，統(tǒng)一受理審檢。
（二）房改房維修基金歸集程序：
1、公房出售申報(bào)時(shí)，由出售公房的產(chǎn)權(quán)單位按棟（幢）填寫《十堰城區(qū)出售公有住房維修基金繳交申請(qǐng)表》和《十堰城區(qū)公有住房維修基金個(gè)人繳交明細(xì)表》
2、在公有住房出售的審批階段，由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同房改辦對(duì)公有住房出售單位和購房者個(gè)人應(yīng)繳交的維修基金金額進(jìn)行審核，簽署審批意見。
3、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，售房單位按售房款的20%提取維修基金，購房者個(gè)人按售房款的2%繳交維修基金，一并統(tǒng)一繳入維修基金財(cái)政專戶，并由市住房維修基金管理中心出具統(tǒng)一維修基金專用收款收據(jù)。
4、在《房屋所有權(quán)證》辦理階段，除應(yīng)提供規(guī)定的房改手續(xù)外，還應(yīng)提供維修基金繳交審批單。在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)按繳交比例統(tǒng)一歸集到市住房維修基金管理中心，存入財(cái)政局指定的銀行財(cái)政專戶。
二、維修基金的管理使用情況
（一）為了加強(qiáng)住宅區(qū)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集和管理，保障房屋售后的維修管理，維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人（業(yè)主）和使用人的共同利益，維修基金管理中心負(fù)責(zé)維修基金的歸集、明細(xì)帳戶的設(shè)置和管理，使用時(shí)的監(jiān)督、審批工作。市財(cái)政局具體負(fù)責(zé)維修基金繳存帳戶及票據(jù)的管理；并具體負(fù)責(zé)維修基金使用時(shí)的監(jiān)審以及業(yè)主委員會(huì)使用維修基金的財(cái)務(wù)監(jiān)督。
在基金管理過程中，十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財(cái)政局嚴(yán)格按建住房[1998]213號(hào)和鄂建[1999]136號(hào)文件規(guī)定執(zhí)行，結(jié)合十堰市的實(shí)際情況，制定了十房地字（2000）5號(hào)《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存、管理和使用審批的規(guī)定》文件，堅(jiān)持作到?？顚Ｓ?，確保業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)業(yè)主的根本利益，堅(jiān)持做到維護(hù)人民政府的窗口形象，堅(jiān)持做到權(quán)為民所用，利為民所謀；堅(jiān)持做到維護(hù)好社會(huì)安定的政治局面。否則，未經(jīng)批準(zhǔn)，動(dòng)用、挪用、使用維修基金和造成維修基金其他損失的，十堰市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市財(cái)政局除責(zé)令賠償外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行處罰，并追究責(zé)任人員和領(lǐng)導(dǎo)人員的行政責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
為了提高辦事效率，方便業(yè)主查詢，開發(fā)了十堰市住房維修基金管理軟件，按樓棟和戶設(shè)立明細(xì)帳目。
(二)、住房專項(xiàng)維修基金的使用情況
自2002年開始起動(dòng)使用住房維修基金以來，為充分發(fā)揮維修基金的作用，市住房維修基金中心在維修基金使用時(shí)嚴(yán)格把關(guān)，認(rèn)真按照十堰市房地產(chǎn)管理局和十堰市財(cái)政局制定的維修基金使用審批程序進(jìn)行。
1、已規(guī)范開展了物業(yè)管理的住宅小區(qū)（片區(qū)）使用維修基金的一般程序?yàn)椋何飿I(yè)管理企業(yè)提出維修計(jì)劃，填寫《維修基金使用審批表》交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)審定,報(bào)維修基金管理中心審核，審批確實(shí)無誤后報(bào)市財(cái)政局審批并通知銀行劃撥資金。
2、未規(guī)范開展物業(yè)管理的居民大院，成片住宅或零星住宅使用維修基金的一般程序?yàn)椋涸a(chǎn)權(quán)單位會(huì)同業(yè)主委員會(huì)或代表提出維修計(jì)劃,填寫《維修基金使用審批表》由業(yè)主委員會(huì)或代表審定并報(bào)房地產(chǎn)管理局住房維修基金管理中心審核，審核無誤后報(bào)市財(cái)政局審批并通知銀行劃撥資金。維修基金撥付后，從有關(guān)樓棟和住戶的維修基金明細(xì)帳中核減。
3、維修基金不敷使用時(shí)，維修基金管理中心應(yīng)及時(shí)告知相關(guān)業(yè)主委員會(huì)。經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定，報(bào)市房地產(chǎn)管理局審批后，可按業(yè)主占有住宅建筑面積比例，向業(yè)主續(xù)籌，續(xù)籌的維修基金按十房地字（2000）5號(hào)關(guān)于《十堰市城區(qū)住房維修基金繳存，管理和使用審批的規(guī)定》的有關(guān)條款管理。
4、對(duì)申請(qǐng)使用住房維修基金的單位，市住房維修基金管理中心會(huì)同財(cái)政部門嚴(yán)格按照國家、省市維修基金使用規(guī)定把好關(guān)。經(jīng)過近幾年實(shí)際操作證明，是符合十堰市實(shí)際情況的，真正做到了為業(yè)主負(fù)責(zé)，為政府排憂。
三、相關(guān)建議
（一）國家建設(shè)部、財(cái)政部建住房（1998）213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》符合我市實(shí)際，貫徹落實(shí)的效果較好，建議新的專項(xiàng)維修資金管理辦法繼續(xù)保持213號(hào)文件的基本內(nèi)容和管理方式。
（二）對(duì)213號(hào)文件出臺(tái)之前未歸集維修基金的房屋，再次歸集時(shí)比較困難，對(duì)維修基金余額不足的房屋進(jìn)行續(xù)集時(shí)，也缺乏強(qiáng)制性的措施，建議制定新《辦法》中要有切實(shí)可行的強(qiáng)制性歸集措施。
（三）213號(hào)文件對(duì)維修基金的繳交對(duì)象，在文字上只局限于住宅房屋，多產(chǎn)權(quán)的商業(yè)建筑或位于住宅區(qū)內(nèi)的商業(yè)建筑作為繳交對(duì)象，應(yīng)在《辦法》中予以明確。
（四）建議對(duì)市政設(shè)施和住宅區(qū)的公用設(shè)施應(yīng)在《辦法》中進(jìn)行明確的界定。
（五）原老舊小區(qū)的公共配套設(shè)施老化，功能下降，造成業(yè)主生活困難，在維修時(shí)業(yè)主分?jǐn)傎M(fèi)用過大，業(yè)主意見較大，建議明確由政府出資對(duì)老舊小區(qū)的公共配套設(shè)施進(jìn)行改造。
在維修基金的歸集、管理和使用過程中，我們嚴(yán)格按照省市的有關(guān)規(guī)定的執(zhí)行，本著為群眾負(fù)責(zé)、為業(yè)主負(fù)責(zé)的原則，做到了嚴(yán)格把關(guān)、?？顚Ｓ茫_保了業(yè)主的合法權(quán)益，維護(hù)了政府部門的形象。在今后的工作中，我們將繼續(xù)堅(jiān)持做到權(quán)為民所用，利為民所謀，以高度的責(zé)任心和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，為十堰市房地產(chǎn)市場的健康、規(guī)范、有序地發(fā)展做出積極貢獻(xiàn)。
作者單位：十堰市房地產(chǎn)管理局