維修基金管理的一種新模式
文/梁 柱
維修基金的收取和使用一直是物業(yè)管理中一個(gè)非常棘手的問(wèn)題。為了規(guī)范維修基金的收取和使用，建設(shè)部、財(cái)政部于1998年聯(lián)合頒發(fā)了《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)文）（以下稱(chēng)《管理辦法》），從1999年1月1起日實(shí)施。各地又根據(jù)《管理辦法》的精神，陸續(xù)出臺(tái)了一些針對(duì)本地的實(shí)施辦法。如深圳市出臺(tái)了《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專(zhuān)用基金管理規(guī)定》，天津市出臺(tái)了《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等。這些地方性的法規(guī)在維修基金的收取和管理方面還是存在著相當(dāng)大的差別。
近幾年來(lái)，隨著《管理辦法》的逐步推廣和實(shí)施，維修基金的收取在新銷(xiāo)售的商品住宅中取得了一定成績(jī)，但在老的商品住宅和已出售的公房中，維修基金的收取基本上還處于空白狀態(tài)。新售商品住宅維修基金收取率比較高的原因主要是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)強(qiáng)行將維修基金的交納與購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證捆綁在一起，即只有購(gòu)房者交納了維修基金，才準(zhǔn)許購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)證明。
由于新售商品住宅的維修基金是購(gòu)房者按購(gòu)房款2%―3%的比例交納，數(shù)額較大，特別是大型住宅小區(qū)，維修基金數(shù)額更大。數(shù)百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)維修基金的合理和安全使用已成為物業(yè)管理中一個(gè)很突出和很敏感的問(wèn)題，形象地說(shuō)，維修基金目前已成為物業(yè)管理中的一顆“地雷”。
按《管理辦法》的要求，商品住宅由購(gòu)房者按購(gòu)房款2%―3%的比例向售房單位交納維修基金。購(gòu)房者在辦理房屋權(quán)屬證書(shū)時(shí)，商品住宅銷(xiāo)售單位將代收的維修基金移交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)代管。業(yè)主委員會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將維修基金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。
目前由于全國(guó)各地維修基金的收取和管理辦法有所不同，全國(guó)已收上來(lái)的維修基金事實(shí)上存在三種管理模式：一是由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管；二是由物業(yè)管理企業(yè)代管；三是由業(yè)主委員會(huì)代管?，F(xiàn)在對(duì)目前維修基金的三種管理模式所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提出一種新的管理模式。
第一種管理模式：由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管。
問(wèn)題一：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)并不是維修基金真正的產(chǎn)權(quán)人，卻要代管一筆龐大的、別人的東西，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)有沒(méi)有這種代理權(quán)值得商榷。
問(wèn)題二：一個(gè)城市商品住宅項(xiàng)目眾多，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，這些部門(mén)能管得過(guò)來(lái)嗎？由于房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管的項(xiàng)目眾多，當(dāng)物業(yè)需要維修時(shí)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不可能及時(shí)、有效地劃撥維修基金。目前的形勢(shì)是，全國(guó)范圍內(nèi)維修基金的歸集情況逐步好轉(zhuǎn)，但維修基金的使用報(bào)批實(shí)際上已“形同虛設(shè)”，維修基金已經(jīng)失去了其應(yīng)有的作用。
問(wèn)題三：由于維修基金是以售房總額為基數(shù)的，數(shù)額較大，個(gè)別人可以通過(guò)惡意不辦理房產(chǎn)證等方式逃避交納維修基金。從目前的情況看，這種趨勢(shì)將越來(lái)越嚴(yán)重。對(duì)此，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)不會(huì)組織人力去催收，導(dǎo)致部分維修基金收不上來(lái)。
問(wèn)題四：為了維護(hù)維修基金的安全，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)一般只會(huì)把維修基金專(zhuān)賬存儲(chǔ)，不會(huì)去投資理財(cái)，維修基金實(shí)際成了“呆錢(qián)”和“死錢(qián)”，并沒(méi)有起到保值和增值的作用。此外，就整個(gè)社會(huì)而言，沉淀了大量的維修資金也會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
問(wèn)題五：維修基金由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管，也存在著資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
第二種管理模式：由物業(yè)管理公司代管。
問(wèn)題一：物業(yè)管理公司是維修基金的實(shí)際使用者，代管維修基金也可以說(shuō)是理所當(dāng)然。
問(wèn)題二：物業(yè)管理公司是一個(gè)獨(dú)立的法人實(shí)體，具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)保障，對(duì)維修基金的安全管理和使用可以承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)責(zé)任和法律責(zé)任。
問(wèn)題三：因?yàn)槲飿I(yè)管理公司是維修基金的實(shí)際使用者，在沒(méi)有有效監(jiān)管的情況下，極易造成維修基金被物業(yè)管理公司挪用或侵占。
第三種管理模式：由業(yè)主委員會(huì)代管。
問(wèn)題一：從產(chǎn)權(quán)理論上講，業(yè)主委員會(huì)是全體業(yè)主的代表，代管屬于全體業(yè)主的維修基金名正言順。
問(wèn)題二：目前業(yè)主委員會(huì)尚不是一個(gè)獨(dú)立的法人組織，且無(wú)任何財(cái)產(chǎn)保證，一旦出了問(wèn)題由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？
問(wèn)題三：對(duì)大型住宅小區(qū)，維修基金數(shù)額巨大，上百萬(wàn)、上千萬(wàn)的可能性都有。面對(duì)如此眾多的資金和不專(zhuān)業(yè)的業(yè)主委員會(huì)成員，誰(shuí)敢放心將維修基金交給他們管理呢？
問(wèn)題四：目前業(yè)主委員會(huì)委員主要的是兼職，就其成員道德品質(zhì)和能力來(lái)說(shuō)，兩極分化現(xiàn)象特別明顯。如果面對(duì)的是品德低下的業(yè)主委員會(huì)成員，維修基金管理的危險(xiǎn)性將非常大。
問(wèn)題五：種種跡象已經(jīng)表明，在以上三種管理模式中，維修基金由業(yè)主委員會(huì)代管風(fēng)險(xiǎn)最大。
在以上維修基金代管模式的基礎(chǔ)上，我們能否提出一種更安全、更便捷的代管模式呢？通過(guò)我們的調(diào)查研究和實(shí)踐結(jié)果表明，在業(yè)主委員會(huì)成立后，我們可將維修基金由物業(yè)管理公司代管和業(yè)主委員會(huì)代管這兩種模式的優(yōu)點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，實(shí)行由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)的共管模式。
維修基金由物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)共管的具體操作方式如下：
1、維修基金在銀行開(kāi)設(shè)專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)，戶(hù)名為該項(xiàng)目的名稱(chēng)加上維修基金，如龍電花園維修基金的戶(hù)名為龍電花園維修基金。
2、維修基金專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的銀行印鑒卡上加蓋三個(gè)公章，即物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)專(zhuān)用章、物業(yè)管理公司法人私章和業(yè)主委員會(huì)公章。也就是說(shuō)，在原來(lái)物業(yè)管理公司正常的開(kāi)戶(hù)印鑒上加蓋業(yè)主委員會(huì)印鑒。正常情況下，維修基金的銀行轉(zhuǎn)賬支票由物業(yè)管理公司保管。
3、對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，三章齊備后，物業(yè)管理公司才可轉(zhuǎn)賬。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)定物業(yè)管理公司只能轉(zhuǎn)賬而不能取現(xiàn)金（因?yàn)槲飿I(yè)管理公司通過(guò)轉(zhuǎn)賬可得到更好的監(jiān)控）。為防止個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員侵占維修基金，規(guī)定業(yè)主委員會(huì)及其成員不允許轉(zhuǎn)賬和取現(xiàn)。
4、物業(yè)管理公司做出維修計(jì)劃，經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)后，業(yè)主委員會(huì)在維修基金的轉(zhuǎn)賬支票上加蓋業(yè)主委員會(huì)公章，物業(yè)管理公司可將維修基金轉(zhuǎn)至物業(yè)管理公司的基本戶(hù)上。
這種管理模式的優(yōu)點(diǎn)包括：沒(méi)有違背《管理辦法》的基本原則，符合國(guó)家有關(guān)法規(guī)要求；對(duì)物業(yè)管理公司可進(jìn)行有效監(jiān)管，杜絕了物業(yè)管理公司侵占或挪用維修基金的可能性；杜絕了物業(yè)管理公司個(gè)別人侵占維修基金的可能性；杜絕了業(yè)主委員會(huì)個(gè)別人侵貪維修基金的可能性；可及時(shí)、有效地向物業(yè)管理公司劃撥維修基金，及時(shí)維修物業(yè)，發(fā)揮維修基金的真正作用；操作簡(jiǎn)單、方便易行。
維修基金的此種管理模式在深圳物業(yè)管理的實(shí)踐中已取得了一定的成效，具有相當(dāng)大的借鑒和推廣價(jià)值。
作者系深圳市梁柱物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理