.
關(guān)于專項(xiàng)維修資金歸集的幾點(diǎn)建議
文/劉春東
針對我國專項(xiàng)維修資金制度的現(xiàn)狀，結(jié)合幾年來為物業(yè)管理企業(yè)提供法律服務(wù)過程中所遇到的問題和積累的經(jīng)驗(yàn)，筆者對專項(xiàng)維修資金的歸集提出以下幾點(diǎn)建議。
一、交納主體
筆者認(rèn)為以建設(shè)單位作為專項(xiàng)維修資金的交納主體優(yōu)于以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)維修資金的交納主體。這一做法可以有效解決物業(yè)受讓人拒絕交納或拖延交納專項(xiàng)維修資金的問題，使專項(xiàng)維修資金的全額收取獲得保障。
在以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)維修資金交納主體的制度下，為促使物業(yè)受讓人積極履行交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)，房屋土地的權(quán)屬登記部門一般要求物業(yè)受讓人在辦理其所受讓物業(yè)的過戶登記手續(xù)時提供已交納專項(xiàng)維修資金的憑證，以確保專項(xiàng)維修資金的足額歸集。如物業(yè)受讓人屆時不能提供其已交納專項(xiàng)維修資金的憑證，則權(quán)屬登記部門將拒絕為其辦理物業(yè)的過戶登記手續(xù)。權(quán)屬登記部門的這一做法因缺乏明確的法律依據(jù)已遭到諸多質(zhì)疑。媒體曾報(bào)道，湖南省長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局因某購房人未交納專項(xiàng)維修資金而拒絕為其辦理房產(chǎn)證，該人遂以長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局為被告提起行政訴訟，請求法院確認(rèn)該局不交專項(xiàng)維修資金就不辦房產(chǎn)證的做法違法。而且，實(shí)踐中某些物業(yè)受讓人為逃避交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)而不去辦理物業(yè)的過戶手續(xù)。再者，由于建設(shè)單位自用物業(yè)無需辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，因此權(quán)屬登記部門以交納專項(xiàng)維修資金作為辦理過戶手續(xù)前提條件的做法無法對建設(shè)單位自用物業(yè)的專項(xiàng)維修資金交納形成有效的監(jiān)管。
此外，以物業(yè)受讓人作為專項(xiàng)維修資金的交納主體在一定條件下能夠給予建設(shè)單位挪用專項(xiàng)維修資金的空間。盡管為避免建設(shè)單位挪用專項(xiàng)維修資金，很多城市目前均明文禁止建設(shè)單位代收專項(xiàng)維修資金，但由于有一部分物業(yè)受讓人委托建設(shè)單位辦理物業(yè)的過戶手續(xù)，建設(shè)單位為防止物業(yè)受讓人不按時交納過戶所需的相關(guān)稅費(fèi)而延誤辦理過戶手續(xù)的進(jìn)程，往往要求物業(yè)受讓人將專項(xiàng)維修資金、契稅等稅費(fèi)一起交予建設(shè)單位。建設(shè)單位的此類做法有其苦衷，但確實(shí)增加了專項(xiàng)維修資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。
如果以建設(shè)單位作為專項(xiàng)維修資金的交納主體，因物業(yè)受讓人不再承擔(dān)交納專項(xiàng)維修資金的義務(wù)，則不再存在物業(yè)受讓人怠于交納專項(xiàng)維修資金及建設(shè)單位挪用專項(xiàng)維修資金的問題。為確保建設(shè)單位按時足額交納專項(xiàng)維修資金，筆者建議通過立法將交納專項(xiàng)維修資金作為頒發(fā)預(yù)售許可的前提條件，即要求建設(shè)單位在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證的同時按照當(dāng)時的規(guī)劃建筑面積預(yù)交專項(xiàng)維修資金。待建成的房屋進(jìn)行初始登記時，再由政府相關(guān)部門與建設(shè)單位根據(jù)實(shí)測的建筑面積進(jìn)行專項(xiàng)維修資金的最終結(jié)算，多退少補(bǔ)。
二、基數(shù)
筆者建議將建筑成本作為基數(shù)計(jì)算專項(xiàng)維修資金，而不以物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款作為基數(shù)。專項(xiàng)維修資金的作用是用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造所需要的費(fèi)用主要為建筑成本。而物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的構(gòu)成中所包含的內(nèi)容要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑成本，例如還包括土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)、建設(shè)單位的利潤等。在進(jìn)行物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新及改造時，基本上無需考慮土地成本、開發(fā)過程中所發(fā)生的稅費(fèi)和建設(shè)單位的利潤。另外，不同的物業(yè)買受人所承擔(dān)的物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價可能是不同的。物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價存在諸多的變數(shù)。物業(yè)的位置、朝向、樓層、戶型的不同可能直接到影響物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款的單價。在項(xiàng)目銷售的不同階段，物業(yè)轉(zhuǎn)讓的價格也可能不同。但整個項(xiàng)目測算下來，單位面積物業(yè)的建筑成本是固定的，不會因物業(yè)的朝向、樓層、戶型或在項(xiàng)目中的位置不同而變化，也不可能由建設(shè)單位與物業(yè)受讓人通過協(xié)議進(jìn)行調(diào)整。故對每一個物業(yè)買受人而言，其所承擔(dān)的單位面積物業(yè)的建筑成本是相同的。同樣，如果發(fā)生物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新或改造的情形，由于所發(fā)生的維修、更新或改造費(fèi)用主要為建筑成本，因此對于每一個物業(yè)買受人而言，無論其受讓物業(yè)時轉(zhuǎn)讓價款的單價為多少，其所承擔(dān)的單位面積的維修、更新或改造費(fèi)用都是相同的。但如果按照物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款計(jì)收專項(xiàng)維修資金，則物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款單價高的物業(yè)受讓人實(shí)際上要比單價低的物業(yè)受讓人多承擔(dān)維修、更新和改造費(fèi)用。這對物業(yè)轉(zhuǎn)讓價款單價高的物業(yè)受讓人是不公平的。因此，以建筑成本作為基數(shù)、按照建筑成本的一定比例計(jì)算專項(xiàng)維修資金更加合理和公平。
如果以建筑成本作為基數(shù)計(jì)算專項(xiàng)維修資金，則建筑成本如何確定是一個需要解決的問題。目前有的城市定期公布全市統(tǒng)一的房屋建安成本價。這種確定建筑成本方式的特點(diǎn)是比較簡便，易于計(jì)算，但過于僵化。如果一個城市的區(qū)域發(fā)展不平衡問題比較嚴(yán)重，由于統(tǒng)一的房屋建安成本價屬于較低的標(biāo)準(zhǔn)，則依此成本價計(jì)算交納的專項(xiàng)維修資金可能不能滿足高檔物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的需要。鑒于此，筆者建議政府相關(guān)主管部門可以指定評估機(jī)構(gòu)對每個項(xiàng)目的建筑成本進(jìn)行評估，以評估值作為計(jì)算專項(xiàng)維修資金的基數(shù)。
三、比例
筆者認(rèn)為專項(xiàng)維修資金的交納比例應(yīng)統(tǒng)一，而不應(yīng)對單一業(yè)主物業(yè)和多業(yè)主物業(yè)分別適用不同的標(biāo)準(zhǔn)。目前北京市單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主與多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主所交納的專項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)就存在著差別。根據(jù)原北京市國土資源和房屋管理局《關(guān)于非異產(chǎn)毗連結(jié)構(gòu)商品住宅共用設(shè)施設(shè)備維修基金收取標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（京國土房管物字[2000]69號），整棟住宅只有一個產(chǎn)權(quán)，且住宅結(jié)構(gòu)獨(dú)立，與其他住宅無毗連部位，購房者可按購房款1%的比例交納維修基金。另據(jù)北京市建設(shè)委員會《關(guān)于住宅區(qū)內(nèi)非住宅物業(yè)交納專項(xiàng)維修資金的通知》（京建物[2004]511號），住宅區(qū)內(nèi)的獨(dú)幢非住宅，只有一個業(yè)主的，按購房款1%的比例交納專項(xiàng)維修資金。由上述規(guī)定可知，在北京市單一業(yè)主的獨(dú)棟住宅和住宅區(qū)內(nèi)的獨(dú)棟非住宅，其買受人可以按照1%的比例交納專項(xiàng)維修資金。
筆者理解，設(shè)置此種制度的原因在于單一業(yè)主的獨(dú)棟物業(yè)無需區(qū)分專有部分和共用部分，而且在物業(yè)需要維修、更新或改造時，費(fèi)用容易籌集，不會發(fā)生多個業(yè)主物業(yè)中個別業(yè)主怠于承擔(dān)修繕義務(wù)的情形。但筆者認(rèn)為，專項(xiàng)維修資金是相對于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備而言的。如果一個物業(yè)不存在共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，且業(yè)主只有一個，則在發(fā)生物業(yè)需要修繕或改造的情形時，該業(yè)主可屆時自行決定如何籌集資金支付修繕、改造費(fèi)用，而無必要提前交納一筆金額不小的專項(xiàng)維修資金。從這一角度出發(fā)，單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主無需交納專項(xiàng)維修資金。因此，要求單一業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專項(xiàng)維修資金缺少理論依據(jù)。
此外，單一業(yè)主的物業(yè)通過分割轉(zhuǎn)讓可能轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻I(yè)主物業(yè)。發(fā)生此種轉(zhuǎn)變之后，作為一個多業(yè)主的物業(yè)，其業(yè)主應(yīng)適用2%的專項(xiàng)維修資金交納比例，故新業(yè)主（包括未全部分割轉(zhuǎn)讓而保留部分產(chǎn)權(quán)的原業(yè)主）需要將原業(yè)主已按照1%比例交納的專項(xiàng)維修資金補(bǔ)充增加至2%。但目前北京市的規(guī)范性文件中對于新業(yè)主如何補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金并無規(guī)定，權(quán)屬登記部門在辦理二手房的轉(zhuǎn)讓過戶登記手續(xù)時也未要求新業(yè)主補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金。因而此類區(qū)別適用專項(xiàng)維修資金比例的做法將間接導(dǎo)致部分多業(yè)主物業(yè)的業(yè)主按1%的比例交納專項(xiàng)維修資金。
鑒于區(qū)別適用專項(xiàng)維修資金比例的做法存在一定的不合理性，結(jié)合本文前面提及的以建設(shè)單位作為專項(xiàng)維修資金的交納主體的論點(diǎn)，筆者認(rèn)為，專項(xiàng)維修資金應(yīng)由建設(shè)單位交納，且應(yīng)適用同一比例。
作者單位：北京市中倫金通律師事務(wù)所