.
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的生存空間
文/劉昌兵
隨著物業(yè)管理行業(yè)的迅速發(fā)展，不少問題逐步突顯出來，這其中一個曾被忽視的因素就是廣大從業(yè)人員職業(yè)化與專業(yè)化水平低下，必須創(chuàng)造一種新的體制，引入一種基于市場調(diào)節(jié)的新的力量，這就是以培養(yǎng)造就物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理為突破口，帶動整個物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。在我國物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理制度呼之欲出的時候，我們很有必要探討物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的生存空間。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的內(nèi)涵闡釋及概念定義
作為一個新鮮事物，要對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理這個概念進行科學的定義，對其內(nèi)涵進行科學的闡釋，首先要對職業(yè)經(jīng)理這個宏觀概念作一了解。職業(yè)經(jīng)理是指以企業(yè)經(jīng)營管理為職業(yè)，深諳經(jīng)營管理之道，熟練運用企業(yè)內(nèi)外各項資源，為實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標，擔任一定管理職務(wù)的受薪人員。這一概念包括兩層含義：其一，經(jīng)理的職業(yè)化。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營管理已經(jīng)成為一門科學性、專業(yè)性極強的社會職業(yè)，有其專業(yè)化的職業(yè)體系與行為規(guī)范，其職業(yè)標準與成就已逐漸被社會廣泛認同；其二，作為職業(yè)經(jīng)理，將其工作視為職業(yè)生命，有相應(yīng)的社會角色標準與壓力約束，在社會選擇機制作用下不僅僅追求物質(zhì)利益的滿足，更重要的是體現(xiàn)一種職業(yè)文化與職業(yè)精神，并以此激發(fā)經(jīng)營者的創(chuàng)造智慧與獻身精神。職業(yè)經(jīng)理的這種管理技能不是生來就有的，需要接受專門的教育，經(jīng)過較長時間的訓練和實踐才能獲得。這種教育和訓練以及實踐中的摸索，作為一種智能投資，是職業(yè)經(jīng)理為獲取管理技能所付出的成本，它形成了職業(yè)經(jīng)理知識財產(chǎn)的概念，而當這個知識財產(chǎn)成為現(xiàn)代企業(yè)所必須的生產(chǎn)條件時，就演化成了企業(yè)的人力資本。職業(yè)經(jīng)理就是作為這種高層次的人力資本的所有者，從資本的所有者手中換取了掌握和支配企業(yè)財產(chǎn)的權(quán)利。由此可見，職業(yè)經(jīng)理隊伍的形成一方面是市場經(jīng)濟、現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要；另一方面，如果沒有具高水準的職業(yè)經(jīng)理群體，現(xiàn)代企業(yè)就不能普遍建立，現(xiàn)代企業(yè)制度也難以形成。
在美國，一般來說一個高級職業(yè)經(jīng)理的錘煉期大約要七到十年左右時間，競爭淘汰率在80%以上，只有很少的精英人才會成為最頂尖的人物。優(yōu)勝劣汰的市場規(guī)則會逐漸提高經(jīng)理人階層的人員素質(zhì)，在發(fā)展與競爭中使得整個職業(yè)經(jīng)理人階層的素質(zhì)得到進一步提升，并逐步走向規(guī)范與成熟。
結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的特殊性，試對物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理作如下定義：具有精深的企業(yè)經(jīng)營管理知識，豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗及理論水平，受聘于物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會，對法人財產(chǎn)及物業(yè)擁有經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、服務(wù)權(quán)并承擔保值和增值責任，以經(jīng)營管理企業(yè)及管理服務(wù)物業(yè)（業(yè)主）為職業(yè)的人員。其對應(yīng)的職務(wù)有物業(yè)管理公司首席執(zhí)行官、（正、副）總裁、（正、副）總經(jīng)理，物業(yè)管理處（正、副）經(jīng)理（主任、項目經(jīng)理）等等。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的根本和核心
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的根本是“誠信”，核心是“專業(yè)化”，表征是“職業(yè)化”，即“誠信”+“專業(yè)”+“職業(yè)”。
其中“誠信”是必須遵守的企業(yè)道德和企業(yè)倫理準則，是物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理制度建設(shè)的一項基礎(chǔ)工作，是企業(yè)生存的基本含義及企業(yè)行為的基本方向。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理業(yè)務(wù)作為一種民事活動，必須按照《民法通則》的規(guī)定，遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則；按照《合同法》的規(guī)定，即當事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當遵循誠實信用的原則。必須充分認識到“誠信”原則對于物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理制度發(fā)展的重要意義，致力加強“誠信”經(jīng)營道德建設(shè)，并實現(xiàn)“誠信”執(zhí)業(yè)的內(nèi)部制度化。
作為物業(yè)管理經(jīng)理業(yè)務(wù)核心的“專業(yè)化”，是指從業(yè)人員經(jīng)過多年的行業(yè)“專業(yè)化”磨礪并已取得顯著成績，既有豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗，也有深厚的物業(yè)管理理論素養(yǎng)，并按照國家《物業(yè)管理條例》的規(guī)定持有國家認可的職業(yè)資格證書。由此，可以有效地解決目前物業(yè)管理市場存在的專業(yè)化、規(guī)范化程度低、企業(yè)公信力缺失、相關(guān)矛盾尖銳等問題，促使物業(yè)管理整個行業(yè)廣從業(yè)人員素質(zhì)及物業(yè)管理服務(wù)水平和質(zhì)量的全面提高。
物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的執(zhí)業(yè)范圍
參考國外注冊物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理制度，筆者建議注冊物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理及其事務(wù)所的執(zhí)業(yè)范圍應(yīng)該包括：
(一)受聘于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展物業(yè)管理前期管理服務(wù)業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理全托服務(wù)、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)等。
(二)受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會委托，協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會選擇具備專業(yè)能力和職業(yè)道德的物業(yè)管理企業(yè)或物業(yè)管理人員。
(三)受聘于業(yè)主委員會開展與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理全托服務(wù)、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)及受業(yè)主委員會委托對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。
(四)受聘于業(yè)主委員會對項目進行監(jiān)理，協(xié)助業(yè)主委員會選擇保安、機電、維修、綠化、衛(wèi)生等相關(guān)行業(yè)的專業(yè)公司，并受業(yè)主委員會委托監(jiān)理專業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量或提供相關(guān)服務(wù)。
(五)受物業(yè)管理企業(yè)或業(yè)主委員會委托，對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量進行評估鑒定。
(六)作為第三方見證物業(yè)管理企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主委員會之間簽訂物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)物業(yè)管理活動等。
(七)受聘于物業(yè)管理企業(yè)開展與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理全托服務(wù)、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)、參與物業(yè)管理項目招投標等。
(八)成立物業(yè)管理企業(yè)，包括物業(yè)管理經(jīng)理事務(wù)所，開展與物業(yè)管理相關(guān)的業(yè)務(wù)，包括物業(yè)管理全托服務(wù)、物業(yè)管理顧問咨詢服務(wù)、物業(yè)管理教育培訓服務(wù)、參與物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理項目策劃。
(九)對本人所在單位的物業(yè)管理項目進行管理服務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督。
(十)國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他業(yè)務(wù)。
作為注冊物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理，其執(zhí)業(yè)范圍應(yīng)該不受物業(yè)規(guī)模和項目類別的限制。
作者單位：深圳市萬廈居業(yè)有限公司