.
對(duì)物業(yè)管理經(jīng)理人制度的一些建議
文/ 張家寧
在規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)過程中，決定物業(yè)管理企業(yè)能否長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的一個(gè)很重要的因素就是企業(yè)的帶頭人。物業(yè)管理經(jīng)理人制度的出臺(tái)，將在這方面起到積極的作用：
首先，物業(yè)管理經(jīng)理人是獲得行業(yè)最高主管部門認(rèn)可并獲得注冊(cè)的專業(yè)人員，而且可與中級(jí)職稱相對(duì)接，這就肯定了物業(yè)管理經(jīng)理人的社會(huì)影響和地位，比過去的企業(yè)經(jīng)理上崗證書大大進(jìn)了一步。
其次，物業(yè)管理經(jīng)理人在注冊(cè)前首先要通過全國(guó)的統(tǒng)一考試，并取得資格證書方可得以注冊(cè)，這樣的過程可以充分保證物業(yè)管理經(jīng)理人從事專業(yè)化管理所需的基本知識(shí)結(jié)構(gòu)和專業(yè)水平能符合市場(chǎng)的需要，從而也保證了物業(yè)管理經(jīng)理人隊(duì)伍的高素質(zhì)。
第三，物業(yè)管理經(jīng)理人的注冊(cè)、變更、延續(xù)注冊(cè)、注銷等規(guī)定，便于行政主管部門及時(shí)了解物業(yè)管理經(jīng)理人的從業(yè)情況，并加以市場(chǎng)約束和監(jiān)管，有利于物業(yè)管理經(jīng)理人隊(duì)伍的健康發(fā)展。
但根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的實(shí)際情況，還有些方面值得商榷：
1、在暫行規(guī)定中，申請(qǐng)參加資格考試人員的學(xué)歷與從事物業(yè)管理活動(dòng)的年限是成反比的，即學(xué)歷高的，從事物業(yè)管理活動(dòng)的時(shí)間則短。雖然這樣有利于吸收高學(xué)歷的人員加入到物業(yè)管理行業(yè)隊(duì)伍中來，但專業(yè)年限過短，對(duì)經(jīng)理人今后所從事的全面物業(yè)管理工作并不利。建議在從事物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)踐上，增加對(duì)專業(yè)任職年限的要求，以保證物業(yè)管理經(jīng)理人今后在專業(yè)管理方面更具全面和適應(yīng)性。
2、物業(yè)管理工作是屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，對(duì)管理人員的體能有一定的要求；且由于物業(yè)管理的涉及面較廣，如果沒有一定的社會(huì)閱歷，處理實(shí)際問題就會(huì)有較大難度。在暫行規(guī)定中對(duì)物業(yè)管理經(jīng)理人的年齡上沒有明確要求，建議給予考慮。
3、暫行規(guī)定中對(duì)考試和注冊(cè)人員的資格有明確的規(guī)定，但由于我國(guó)的物業(yè)管理實(shí)踐已有20多年的歷史，有些物業(yè)管理人員長(zhǎng)期從事物業(yè)管理實(shí)踐，管理成績(jī)卓越，市場(chǎng)聲譽(yù)良好，但在學(xué)歷上卻達(dá)不到規(guī)定的要求，這些人中不少都是全國(guó)或者地方上物業(yè)管理的主流人物，對(duì)這些人如何處置，將直接影響到新的政策出臺(tái)后的具體實(shí)施效果，建議能以附加條款的方式對(duì)此加以考慮。
4、暫行規(guī)定中明確：“取得《資格證書》的人員，用人單位可以根據(jù)工作需要聘任中級(jí)技術(shù)職稱職務(wù)”。在暫行規(guī)定出臺(tái)前，我國(guó)勞動(dòng)部門和人事部門已聯(lián)合出臺(tái)了物業(yè)管理師制度，有相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理從業(yè)人員已經(jīng)通過學(xué)習(xí)取得了相關(guān)的等級(jí)證書，暫行規(guī)定出臺(tái)后，那些證書怎么辦？建議在暫行規(guī)定中對(duì)此問題如何銜接能給予考慮。
5、暫行規(guī)定中要求，物業(yè)管理項(xiàng)目管理中的關(guān)鍵性文件，必須由物業(yè)管理經(jīng)理人簽字，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這種授權(quán)對(duì)提高物業(yè)管理經(jīng)理人的責(zé)任心和推進(jìn)行業(yè)發(fā)展都是很有必要的，但什么是關(guān)鍵性文件？建議能以附件的形式加以細(xì)化，以便更具可操作性。
6、在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈中，物業(yè)管理處于末端，相對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，物業(yè)管理企業(yè)絕對(duì)處于弱勢(shì)。因此，如何保障物業(yè)管理經(jīng)理人的合法權(quán)益，維護(hù)其從業(yè)尊嚴(yán)和職業(yè)聲譽(yù)，也應(yīng)納入暫行規(guī)定要考慮的范圍。建議增加物業(yè)管理經(jīng)理人的專業(yè)申訴和聽證機(jī)制，讓物業(yè)管理經(jīng)理人能夠有一個(gè)發(fā)表和堅(jiān)持自己意見的機(jī)會(huì)，其結(jié)果對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)鏈的良性發(fā)展將會(huì)產(chǎn)生積極的影響。
7、在暫行規(guī)定中，沒有體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。而在實(shí)際運(yùn)作中，行業(yè)協(xié)會(huì)的作用是不可低估的，通過行業(yè)協(xié)會(huì)的一線協(xié)調(diào)和監(jiān)管，可以解決大量的矛盾和沖突，提高物業(yè)管理企業(yè)的自律性，而且強(qiáng)化協(xié)會(huì)的作用，符合我國(guó)長(zhǎng)期以來提倡的政企分開的原則，因此，建議能增加這方面的授權(quán)。
作者單位：南京凌云物業(yè)顧問服務(wù)有限公司