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物業(yè)管理欠費(fèi)原因分析及解決建議
依法而論，業(yè)主享受合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，就應(yīng)承擔(dān)繳納管理費(fèi)的義務(wù)，但是由于種種原因，物業(yè)管理欠費(fèi)成為一種普遍而嚴(yán)重的行業(yè)問題。
分析欠繳管理費(fèi)的原因，大致有四類：
一、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的欠費(fèi)行為。
l、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不能滿足業(yè)主的要求，提供的服務(wù)質(zhì)量不合格或業(yè)主認(rèn)定不合格，業(yè)主最常用的抗?fàn)幨侄尉褪蔷芙换蛲锨焚M(fèi)用(法律上可上升到履行合同抗辯權(quán))。
2、物業(yè)管理企業(yè)沒有擺正服務(wù)與管理的位置，對(duì)業(yè)主約束過度。一方面，作為權(quán)屬所有人的業(yè)主，不但沒有享受對(duì)自己擁有物業(yè)的自主決策權(quán)、選擇權(quán)，還要受到物業(yè)管理公司的過度管理與約束；另一方面，一些物業(yè)管理企業(yè)市場(chǎng)觀念、服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，重收費(fèi)、輕服務(wù)，導(dǎo)致服務(wù)成本居高不下，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明顯超出業(yè)主預(yù)期。
二、業(yè)主自身原因引起的欠費(fèi)行為。
1、業(yè)主無支付能力。一部分業(yè)主由于下崗、失業(yè)、家庭變故、投資虧本等，導(dǎo)致客觀上失去支付能力。
2、部分業(yè)主的習(xí)慣與觀念問題。一些業(yè)主的消費(fèi)習(xí)慣與觀念還未從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的福利體制轉(zhuǎn)變過來，沒有將物業(yè)服務(wù)看作是使自己物業(yè)保值增值的消費(fèi)行為。
3、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司職責(zé)的錯(cuò)誤定位。在不少業(yè)主的觀念里，物業(yè)管理公司是大包大攬的管家，小區(qū)里諸項(xiàng)事務(wù)應(yīng)管理管好。諸如樓上業(yè)主裝修引起地板漏水、滲水，樓下業(yè)主排放油煙，隔鄰放音樂、裝修發(fā)出噪聲等，這些問題業(yè)主都可能歸罪于物業(yè)管理公司服務(wù)不好，失職，因此拒交費(fèi)用。
三、開發(fā)建設(shè)單位和市政等原因引起的欠費(fèi)行為。
1、開發(fā)建設(shè)單位遺留問題所致。主要包括開發(fā)商遺留下來的臨水、臨電、房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善等問題。
例如，廣州“某山莊”小區(qū)就是一個(gè)典型的例子。該小區(qū)由于前期開發(fā)階段開發(fā)商的實(shí)力不夠、開發(fā)不規(guī)范、巨額欠債，三期開發(fā)只開發(fā)了二期，小區(qū)內(nèi)供水、供電都是臨時(shí)的，開發(fā)商的巨額欠債，導(dǎo)致其下屬的物業(yè)管理公司無法以向業(yè)主提供正常的服務(wù)，引起業(yè)主不。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，通過招標(biāo)選聘了新公司。但原公司拒不向新聘公司移交共用資料、設(shè)備及維修資金等，后在政府等有關(guān)部門多次協(xié)調(diào)下，歷經(jīng)18個(gè)月才移交了資料、設(shè)備和部分維修資金，但許多設(shè)備、機(jī)器、道路、綠化等已嚴(yán)重?fù)p壞，而巨額維修資金（540萬元）被侵占和挪用，小區(qū)電梯、消防、用水、用電存在極大案例隱患，一旦發(fā)生停電、停水等，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果，業(yè)主的合法利益將受到極大損害。
2、業(yè)主對(duì)外部環(huán)境不滿所致。一些業(yè)主把因市政施工造成的交通不便、停水?dāng)嚯姡蛞虺鞘幸?guī)劃改變?cè)斐傻木幼…h(huán)境質(zhì)量下降等歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。
3、建、管不分的體制性弊端。建管不分導(dǎo)致物業(yè)管理公司一開始就不能居于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)主體的地位。發(fā)展商要么把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，獲取物業(yè)服務(wù)的壟斷利潤(rùn)；要么為促銷需要，把收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)人為壓低（給物業(yè)管理企業(yè)一定補(bǔ)貼），一旦結(jié)束，開發(fā)商搞好物業(yè)管理的外在壓力（買方施與）與內(nèi)在動(dòng)力（利益驅(qū)使）減弱或消失，就會(huì)減少或停止補(bǔ)貼，迫使物業(yè)管理公司提高收費(fèi)或降低服務(wù)質(zhì)量。不管哪種情況都會(huì)業(yè)主把開發(fā)商遺留的質(zhì)量問題歸責(zé)于物業(yè)管理企業(yè)。
四、法律、法規(guī)不健全或政府指導(dǎo)不力引起的飽食終日行為。
1、物業(yè)管理的市場(chǎng)機(jī)制不健全。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向中選擇和公開、公正、公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制在我國(guó)尚未真正形成，因此大分企業(yè)沒有真正實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化運(yùn)作，這些企業(yè)往往依附性強(qiáng)，自我封閉運(yùn)營(yíng)，專業(yè)化程度低、成本高、效益差的情況長(zhǎng)期得不到根本改變，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量難以提高，收費(fèi)體現(xiàn)不出服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主拒交費(fèi)用難以避免。
2、政府服務(wù)收費(fèi)定價(jià)方式不當(dāng)。在過去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，多數(shù)物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格是政府定價(jià)或指導(dǎo)定價(jià)，政府在物業(yè)服務(wù)價(jià)格方面的干涉力度偏大，真正市場(chǎng)化的價(jià)格機(jī)制難以形成，消費(fèi)者不能認(rèn)可服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。加之所定的價(jià)格往往是籠統(tǒng)的綜合服務(wù)費(fèi)，容易讓消費(fèi)者認(rèn)為收費(fèi)涵蓋了室內(nèi)室外，居家區(qū)域的各類服務(wù)內(nèi)容，誤解物業(yè)管理企業(yè)未盡到服務(wù)義務(wù)。
3、行政監(jiān)管薄弱、司法低效。以廣州為例，每個(gè)區(qū)房管局物業(yè)管理科只有2至3名工作人員，但要承擔(dān)多方面業(yè)務(wù)管理（物業(yè)管理、拆遷、出租房管理等），主管部門根本分不出人手和精力對(duì)物業(yè)管理事務(wù)嚴(yán)格監(jiān)管、深入指導(dǎo)。另外，我國(guó)當(dāng)前的司法訴訟程序多、費(fèi)時(shí)長(zhǎng)、效力低，使得欠費(fèi)不能得到及時(shí)制裁，有關(guān)各方通過訴訟程序解決問題的成本很高。
4、社會(huì)信用體系缺乏。由于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范運(yùn)行的重要基礎(chǔ)――社會(huì)信用體系尚未建立，這樣在法制以外就難以對(duì)投機(jī)取巧、不講誠(chéng)信的行為（業(yè)主與企業(yè)兩方面）形成有效遏制，遵規(guī)守約的社會(huì)風(fēng)氣難以形成。
解決物業(yè)服務(wù)欠費(fèi)問題的建議：
一、完善物業(yè)服務(wù)合同，嚴(yán)格依約行事。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主從一開始就制定雙方權(quán)利義務(wù)明晰的服務(wù)合同，詳細(xì)明確地約定服務(wù)范圍、項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)方式、標(biāo)準(zhǔn)及違約處罰法等。
二、改進(jìn)計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)辦法，明確服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容，定期公布收支賬目。物業(yè)管理企業(yè)要想在合理合法的范圍內(nèi)對(duì)無故欠費(fèi)進(jìn)行有效制約，就必須在服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上力求能夠區(qū)分，按項(xiàng)目收取服務(wù)費(fèi)，及時(shí)定期公開收支賬目，給業(yè)主以更多、更靈活的選擇權(quán)和知情權(quán)，讓業(yè)主充分享受到對(duì)物業(yè)服務(wù)的控制監(jiān)督權(quán)，從而增強(qiáng)交費(fèi)的主動(dòng)性。
三、加快建、管分離步伐，物業(yè)管理企業(yè)成為獨(dú)立于開發(fā)企業(yè)之外的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。為適應(yīng)物業(yè)管理完全市場(chǎng)化的大趨勢(shì)，企業(yè)必須成為能與業(yè)主平等協(xié)商、提供質(zhì)價(jià)相符服務(wù)的市場(chǎng)主體。只有通過市場(chǎng)議價(jià)產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，才能最終被市場(chǎng)和業(yè)主所接收。
四、完善立法，改進(jìn)司法，加強(qiáng)執(zhí)法。在立法上著重明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的組織形式與法律地位，強(qiáng)化其市場(chǎng)主體地位，使其在市場(chǎng)選擇、訂約談判和履約等方面能夠切實(shí)維護(hù)自身的利益、承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；在司法方面，應(yīng)學(xué)習(xí)香港、澳門成立小額錢債審裁法庭的經(jīng)驗(yàn)，簡(jiǎn)化現(xiàn)行的物業(yè)管理欠費(fèi)法律審理程序，提高司法效率，方便欠費(fèi)糾紛的解決；在執(zhí)法方面，各相關(guān)政府部門應(yīng)依法規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)行為，制止物業(yè)區(qū)劃違規(guī)活動(dòng)，制定科學(xué)的指導(dǎo)價(jià)，真正履行法律賦予的職責(zé)。
五、健全社會(huì)保障體系。對(duì)于確因社會(huì)轉(zhuǎn)型、家庭變故、傷殘等導(dǎo)致的家庭收下降，無法支付管理費(fèi)等情況，只能借助社會(huì)保障救助體系的建立健全才能解決。
六、加快社會(huì)信用體系的建立，倡導(dǎo)守法重德、講求誠(chéng)信的社會(huì)風(fēng)尚。規(guī)范的秩序來自于制度保證，一套健全嚴(yán)密的社會(huì)信用監(jiān)督評(píng)價(jià)體系是西方一些國(guó)家形成良好社會(huì)秩序的強(qiáng)有力保障。借鑒這方面的經(jīng)驗(yàn)，迫切需要建立健全物業(yè)管理企業(yè)的信用檔案體系，建立針對(duì)社會(huì)每一個(gè)成員的社會(huì)信用評(píng)價(jià)體系。
七、加大正面宣傳和引導(dǎo)，改變居民消費(fèi)觀念。相關(guān)政府部門、行業(yè)協(xié)會(huì)要借助各種媒體廣泛宣傳，讓業(yè)主理解實(shí)行市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化物業(yè)管理的優(yōu)越性和必然性，理解物業(yè)服務(wù)對(duì)物業(yè)保值增值、提高生活品質(zhì)的重要性，使居民樹立“花錢買服務(wù)”的正常消費(fèi)觀念。
八、要發(fā)揮業(yè)主公約的作用。業(yè)主公約是由全體業(yè)主共同訂立的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力。發(fā)生飽食終日時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主委員會(huì)履行幫助其追討欠費(fèi)義務(wù)。
九、要發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。沒有業(yè)主委員會(huì)，廣大業(yè)主就沒有與物業(yè)管理公司簽訂合同的合法主體，無法以約定方式確定管理費(fèi)，收費(fèi)往往是物業(yè)管理公司一方說了算，業(yè)主很難信服，繼而拒絕交費(fèi)。因此，要發(fā)揮好業(yè)主委員會(huì)的作用，化解欠費(fèi)糾紛。