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對我國物業(yè)管理小區(qū)會所權(quán)屬與利用的探討
文/王鑒非
近年來，我國許多地方物業(yè)管理小區(qū)有關(guān)會所、車庫等公共配套設(shè)施設(shè)備使用的糾紛不斷，糾其原因主要在于相關(guān)產(chǎn)權(quán)歸屬界定不清。為此，正在制定中的《物權(quán)法》（草案）第六章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，奠定了物業(yè)管理的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。
建筑物區(qū)分所有權(quán)是現(xiàn)代民法中一項基本的不動產(chǎn)所有權(quán)形式。在法國稱“住宅分層所有權(quán)”、德國稱“住宅所有權(quán)”、日本和我國臺灣地區(qū)稱“建筑物區(qū)分所有權(quán)”或“區(qū)分所有權(quán)”。我國《物權(quán)法》（草案）引入了這一制度，其第73條規(guī)定，“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！边@條規(guī)定實際上采用了目前學(xué)界對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的通說――“三元論”說，即建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有權(quán)、共有權(quán)、成員權(quán)三部分組成。草案第76條規(guī)定，“會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外，屬于業(yè)主共有。”該條規(guī)定了會所的權(quán)屬問題。筆者認為該條規(guī)定有待商榷。
一、建筑物區(qū)分所有共有部分的界定
會所的權(quán)屬與利用關(guān)涉建筑物區(qū)分所有中的共有部分的界定。根據(jù)《物權(quán)法》（草案）第73條規(guī)定，共有部分為專有部分以外的部分。但草案并沒有對專有部分和共有部分下定義。根據(jù)我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》第3條的規(guī)定，區(qū)分所有的專有部分是“指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者。”共有部分是“指公寓大廈專有部分之外其他部分及不屬專有之附屬建筑物，而供共同使用者?！睆膶W(xué)理上考察，共用部分可以分為法定共用部分和約定共用部分，法定共用部分為構(gòu)造或利用上并無獨立性，且為維持建筑物牢固、安全和完整以及業(yè)主正常使用之必須的部分，如建筑物的走廊、樓道、屋頂、承重墻、基地等。約定共有部分為依照業(yè)主公約將某些構(gòu)造利用上有獨立性的建筑物可約定為共用部分，如庭院、獨立車庫等。此外，對某些不影響生活居住的構(gòu)造上無固定使用方法的共有部分，經(jīng)共有人決議，可以設(shè)定專有使用權(quán)，由特定人專屬獨占使用，如屋頂廣告、外壁招牌、地下室占用等。對由多棟建筑物組成的物業(yè)管理小區(qū)而言，除區(qū)分所有建筑物及其附屬物外的小區(qū)公共建筑、設(shè)施設(shè)備及小區(qū)的基地使用權(quán)等也屬于共有部分。
二、對物業(yè)管理小區(qū)會所歸屬的探討
由于會所是奢侈之物，在國外（如美國），會所通常在物業(yè)管理小區(qū)外單獨設(shè)立，除一些極其豪華的小區(qū)外，一般的物業(yè)管理小區(qū)都無此類設(shè)施，即使在設(shè)立會所的小區(qū)，這些會所均不能對外經(jīng)營使用，而僅僅為小區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供服務(wù)。所以，世界大多數(shù)國家（如日本、意大利、德國、美國等）和地區(qū)（如我國臺灣、澳門地區(qū)）一般沒有在有關(guān)建筑物區(qū)分所有的立法中規(guī)定會所的權(quán)屬問題（值得注意的是，由于車庫問題的重要性和復(fù)雜性，各國立法一般特別規(guī)定了車庫的權(quán)屬劃分）。那么，會所到底是屬于專有部分還是共有部分？這一問題頗費思量。從構(gòu)造和使用上的獨立性來看，會所是可以成為專有部分的。但從業(yè)主的公共利益考慮，實踐中各國或地區(qū)一般將會所視為區(qū)分所有建筑的共有部分。如我國香港地區(qū)在《香港建筑物管理條例（香港法例第344章）》的附表1（公用部分）明確將會所列為公用部分（參見該表第14項：會所、健身室、桑拿浴室以及包容健體或休憩設(shè)施的處所）。也有學(xué)者認為像物業(yè)管理用房、會所等商業(yè)用房在法律上并非獨立物，而是建筑物區(qū)分所有人所擁有的那棟建筑物（或小區(qū)）的組成部分，視為業(yè)主共有。
目前，我國大陸還沒有針對會所權(quán)益的明確規(guī)定，各地處理此類糾紛的做法不一。目前最權(quán)威的關(guān)于共有部分的規(guī)定是建設(shè)部1998年頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第3條。該條規(guī)定，住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分攤進入住房銷售價格的共用的綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等共用設(shè)施設(shè)備屬于業(yè)主的共用部分。該條沒有明確規(guī)定會所的權(quán)屬，但是實踐中基于會所的營利性的性質(zhì)，且國家規(guī)定會所的面積不納入分攤，目前會所的產(chǎn)權(quán)大多被認為歸開發(fā)商。筆者認為這是不妥的，應(yīng)當(dāng)明確將會所納入到共用部分的范疇，為小區(qū)業(yè)主共有。理由是：首先，會所作為物業(yè)管理小區(qū)的公共配套設(shè)施，其規(guī)劃設(shè)計目的在于為特定小區(qū)全體業(yè)主提供商業(yè)、娛樂、文體等配套服務(wù)，有的會所雖然帶有營利性，但對于全體業(yè)主來說是具有公共產(chǎn)品屬性的設(shè)施。其次，從會所的建設(shè)費用來看，其建設(shè)成本一般已經(jīng)被攤付到業(yè)主所購買房屋單元的房價中。如果會所的權(quán)屬歸開發(fā)商會有損消費者的利益，有失公平。另外，如果按照《物權(quán)法》（草案）“有約定，按約定”的規(guī)定，那么鑒于開發(fā)商在商品房買賣中居于制定合同的強勢地位，那么今后物業(yè)管理小區(qū)會所的權(quán)益勢必將全部經(jīng)過“約定”而歸屬于開發(fā)商，從而有損業(yè)主的利益。因此會所的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定為物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主全體共有為宜。
但是考慮到目前我國大部分物業(yè)管理小區(qū)的會所歸開發(fā)商所有的事實，法律也不宜“一刀切”，強行規(guī)定所有會所均為小區(qū)業(yè)主的共有部分。如果開發(fā)商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會所的建設(shè)造價未計入房屋售價的，開發(fā)商可以擁有會所的產(chǎn)權(quán)，會所應(yīng)視為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的專有部門，由開發(fā)商承擔(dān)會所的營業(yè)稅費以及管理和維修等費用。
三、對會所權(quán)屬和利用的幾點建議
基于以上觀點，筆者提出以下對我國物業(yè)管理小區(qū)會所權(quán)屬與利用的建議：
1、《物權(quán)法》（草案）第76條應(yīng)作相應(yīng)修改，明確規(guī)定“會所、車庫等建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套設(shè)施設(shè)備，除開發(fā)商能證明其在售房時聲明保留會所的所有權(quán)并取得產(chǎn)權(quán)證，或能證明該會所的建設(shè)造價未計入房屋售價的外，歸業(yè)主共有”。刪掉“有約定的，按照約定”的規(guī)定。
2、在《物權(quán)法》（草案）中明確專有部分和共有部分的定義，并增加法定共有部分、約定專有部分和約定共有部分的概念（參見我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》第3條的規(guī)定）。這就意味著經(jīng)過業(yè)主大會同意，業(yè)主委員會可以將區(qū)分所有建筑的非法定共有部分經(jīng)約定授予他人使用，也可將區(qū)分所有建筑的專有部分經(jīng)約定供共同使用。此項規(guī)定可以有效地緩解開發(fā)商和業(yè)主之間的利益矛盾。業(yè)主為了充分發(fā)揮會所的效用，可以決議將屬于共有部分的會所指定給開發(fā)商或物業(yè)管理公司專用，也可規(guī)定在不增加業(yè)主負擔(dān)和影響業(yè)主生活的情況下可適當(dāng)對外經(jīng)營，經(jīng)營收入一部分用來彌補會所及小區(qū)的物業(yè)管理費用。當(dāng)開發(fā)商或物業(yè)管理公司的行為有損業(yè)主利益時，業(yè)主可以決議收回專用權(quán)。
3、對于所有權(quán)歸開發(fā)商的會所，有關(guān)法律還應(yīng)對其進行限定，如規(guī)定開發(fā)商對會所的轉(zhuǎn)讓、變更、處置、使用必須體現(xiàn)會所的配套服務(wù)功能，不能隨意改變其使用用途和性質(zhì)，不能抵押；會所出售或出租時，小區(qū)業(yè)主享有優(yōu)先購買和租賃權(quán)等。對于“會所改規(guī)劃”問題，《物業(yè)管理條例》第50條已經(jīng)明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途?！?因此，開發(fā)商隨意變更會所規(guī)劃是不為法律所允許的，相關(guān)政府部門應(yīng)對此加強監(jiān)管。
4、從會所目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，會所是物業(yè)管理小區(qū)品位的一種象征，是開發(fā)商銷售策劃的一部分，但是在實踐中真正經(jīng)營效益好的會所不多，因此對一般物業(yè)管理小區(qū)來說建設(shè)會所有過于浪費、奢侈的嫌疑。有關(guān)法律應(yīng)明確普通住宅小區(qū)不應(yīng)當(dāng)設(shè)立供對外經(jīng)營用的會所（豪華物業(yè)管理小區(qū)條件可以適當(dāng)放寬），即使開發(fā)商要建也應(yīng)當(dāng)單獨立項，在物業(yè)管理小區(qū)紅線范圍外進行開發(fā)建設(shè)。這樣今后就能有效地避免有關(guān)會所的產(chǎn)權(quán)糾紛。
作者單位：華中科技大學(xué)法學(xué)院
編輯：周維