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物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展策略
有一個觀點(diǎn)是大家可以共同確認(rèn)的，那就是20世紀(jì)中國經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)為整個國家物業(yè)管理水平的提高提供了良好機(jī)遇，21世紀(jì)是中國物業(yè)管理蓬勃發(fā)展的世紀(jì)。要抓住機(jī)遇，尋求大發(fā)展，就必須掌握物業(yè)管理本身內(nèi)在的規(guī)律，用規(guī)律的力量來推動物業(yè)管理的發(fā)展。
物業(yè)管理對象有兩個，一個是動態(tài)的，即物業(yè)使用人；另一個是靜態(tài)的，即物業(yè)。這兩個對象構(gòu)成物業(yè)管理不可分割的兩個方面，一動一靜，對立統(tǒng)一。人們想更多地、更好地不斷使用物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)的作用，物業(yè)同時又要盡可能保持良好狀態(tài)。物業(yè)管理作用就是為了解決好這對矛盾l既要使物業(yè)充分發(fā)揮好作用，又要保持物業(yè)的良好狀態(tài)，二者缺一不可。隨著產(chǎn)權(quán)的多元化，必須要統(tǒng)一管理，也就是物業(yè)管理。如果沒有統(tǒng)一的管理，就會誘發(fā)大量的“搭便車”行為――爭相享用而不承擔(dān)責(zé)任，以至于因過分"擁擠"而加速損壞，最終會使大家得不到應(yīng)有的享用。這也是物業(yè)管理存在的根本原因。目前隨著社會分工的進(jìn)一步細(xì)化和加強(qiáng)，很多政府機(jī)關(guān)企事業(yè)單位也把后勤工作推向社會，實(shí)施市場化、專業(yè)化管理，以節(jié)約成本，提升服務(wù)。所以物業(yè)管理又增添了新的內(nèi)涵。
作為一個新興行業(yè)，物業(yè)管理誕生伊始，便顯示出了強(qiáng)大的生命力。廣大業(yè)主將之作為提高自身整體生活水平的依據(jù)而對其報以厚望，開發(fā)商以此作為自己樓盤的銷售亮點(diǎn)，樓盤品牌的延伸，政府主管部門又將之作為規(guī)范社區(qū)管理，提升城市形象的重要手段加以引導(dǎo)。
在這二十多年的物業(yè)管理發(fā)展中，從全國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的分布現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，主要集中在深圳峪上海和北京等經(jīng)濟(jì)圈。但在這二十多年的發(fā)展和風(fēng)雨磨練中，也已成長起來批頗具實(shí)力的物業(yè)管理公司，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，儲備了相當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理專業(yè)人才。隨著競爭的加劇，與其在“發(fā)源地”旗鼓相當(dāng)?shù)啬銧幬見Z，還不如就此走出去，實(shí)施區(qū)域化、規(guī)模化經(jīng)營，集團(tuán)化的發(fā)展。內(nèi)地廣闊的市場給這些企業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間和多了一條淘金之路。但是在區(qū)域化、集團(tuán)化發(fā)展道路中，也遇到了很多問題
一、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問題
必須看到在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當(dāng)困難的，例如：
①為了爭奪物業(yè)管理市場，迅速擴(kuò)大物業(yè)管理市場份額，擴(kuò)大在當(dāng)?shù)氐挠绊懥?，企業(yè)不惜以低價競爭，但接手后又為控制成本，量人而出，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)水平大幅下滑，極大地?fù)p害了個別物業(yè)管理企業(yè)的自身形象。
?、谛陆ǚ种C(jī)構(gòu)前期投入較大，外派人員多，水土不服，員工本地化程度低，同工不同酬，管理鏈拉長，管理效率不高。
?、坶_發(fā)商信譽(yù)低，建筑質(zhì)量不高，物業(yè)管理包袱重等等，導(dǎo)致管理成本增加。
?、艿貐^(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費(fèi)者接受物業(yè)管理意識較差，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，一不小心就會損害企業(yè)品牌形象等等。
這一系列問題都將困擾每個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些在進(jìn)軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難困規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”特別是一些承諾“帶資承接”，“虧損管理”的項目更是不堪重負(fù)。
因此，每個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實(shí)。
二、拓展區(qū)“規(guī)模效益”問題
借著母體的知名度和美譽(yù)度，沿海物業(yè)管理品牌公司進(jìn)入內(nèi)地時在兩年內(nèi)基本上都能得到快速的發(fā)展。就拿中航物業(yè)進(jìn)入長沙市場來說，在僅僅兩年的運(yùn)作時間里，管理面積就達(dá)到，20萬平方左右(包括顧問面積)，迅速占領(lǐng)了市場，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。然而不是所有的企業(yè)的規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對不能等同于簡單擴(kuò)大再生產(chǎn)。
所以對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。規(guī)模效益是資源的充分共享而絕非人員機(jī)構(gòu)等簡單增加，同時由于勞動技能和效率的提高，技術(shù)的改進(jìn)，有效地激勵員工并保持合理的定員，導(dǎo)致單位面積管理成本下降。
三、“地域文化差異”問題
時下，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這不動產(chǎn)，服務(wù)的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。
物業(yè)管理的“地域文化差異”主要有三個方面是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小，而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有定的預(yù)見，但文化差異就不同了，文化是個城市存在的方式，一種價值觀念。
四、“本地化”與“特色化”問題
雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于企業(yè)的品牌、企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點(diǎn)是在經(jīng)營實(shí)踐中形成了統(tǒng)的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚為的重要手段之-，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是“沒有特色不開店?！?/p>
五、人力資源本地化問題
物業(yè)管理的好壞，除了靠管理制度的完善外，很大程度取決于管理處主任(項目經(jīng)理)的全面素質(zhì)。當(dāng)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機(jī)升級樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度土也許能解燃眉之急，但絕對解決不了實(shí)質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨臺的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象?；蛘哂捎谖幕尘暗牟町悾瑢?dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實(shí)際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。
既然如此，那么如何應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展中面臨的問題，使企業(yè)主于不敗之地呢？
1、做優(yōu)、做強(qiáng)、做大才是方向
在進(jìn)入個外地市場之前，必須進(jìn)行分析，應(yīng)該對當(dāng)?shù)氐囊恍┣闆r進(jìn)行了解，比如城市的規(guī)劃遠(yuǎn)景，當(dāng)?shù)刂姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司和開發(fā)項目以及其工程質(zhì)量、信譽(yù)等，當(dāng)?shù)剌^知名的物業(yè)管理公司市場地位、管理規(guī)模經(jīng)營狀況，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的銷售及租賃價格大體情況，當(dāng)?shù)氐纳鐣＠贫龋べY水平、消費(fèi)水平，物業(yè)管理費(fèi)價格及相關(guān)配套地方法規(guī)，清潔、綠化等專業(yè)服務(wù)價格等等?？傊鐓^(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。所以作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想、使其管理模式實(shí)現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私?，注重人文生態(tài)的研究。同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。
實(shí)際上，絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展中，都會找個比較好的項目作為切入點(diǎn)，在當(dāng)?shù)啬軜淦放茦湫蜗窈蛣?chuàng)造效益。但也有例外。所接管的第一個項目的品質(zhì)好壞，直接關(guān)系到企業(yè)在當(dāng)?shù)氐纳婧桶l(fā)展問題，如果第一個項目不好，入不敷出，長期下去，不可能把這個項目做得非常好，而進(jìn)入惡性循環(huán)，反之企業(yè)才能進(jìn)入較好的良性循環(huán)，企業(yè)必須有個循序漸進(jìn)的過程，做憂才能做強(qiáng)，做強(qiáng)才能做大，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該具有遠(yuǎn)大的發(fā)展志向和競爭戰(zhàn)略。充分利用有限資源，提高企業(yè)資源運(yùn)用效率，集中全力塑造和發(fā)揮企業(yè)少數(shù)的核心競爭力，慎重而快速地決策，積極而靈活地運(yùn)作，以少勝多，從而獲得企業(yè)更高成長。
2、人力資源本地化
發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理必須建立在人才完備和訓(xùn)練有素的基礎(chǔ)上。至少需要五類人才是專業(yè)能力、綜合能力出眾的技術(shù)人才，二是知識全且擅長協(xié)同的管理人才，三是能夠適應(yīng)市場變化的營銷人才，四是能夠出謀劃策的企劃人才，五是能夠?qū)ηк娙f馬指揮若定，運(yùn)籌于帷幄之中決勝于千里之外的帥才，也就是具有創(chuàng)新精神的決斷意識的企業(yè)家。人才始終是物業(yè)管理企業(yè)的法寶，有必要多渠道、多形式地培養(yǎng)各類人才。要引導(dǎo)員工樹立正確的人生現(xiàn)，培養(yǎng)愛崗敬業(yè)誠實(shí)守信服務(wù)大眾的思想境界，同時組建過硬的職工隊伍，進(jìn)行作風(fēng)建設(shè)，明確崗位責(zé)任、職責(zé)范圍工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)。對于專業(yè)技能，物業(yè)管理企業(yè)可各顯神通，或擬訂分期分批培訓(xùn)|員工計劃，或選拔優(yōu)秀職員深造?？傊髽I(yè)要立足培養(yǎng)和吸引人才，不斷為企業(yè)自身輸送新鮮血液，提高企業(yè)整體水平和素質(zhì)。
3、低成本運(yùn)行，多種經(jīng)營拓展戰(zhàn)略
物業(yè)管理是微利行業(yè)，要求企業(yè)積極地建立起達(dá)到有效規(guī)模的生產(chǎn)能力，在經(jīng)驗基礎(chǔ)上全力以赴降低成本，搞好成本管理費(fèi)用的控制，建立科學(xué)的預(yù)算制度，真正做到精打細(xì)算。建立有效的組織制度，管理層盡可能少，員工盡量本土化，降低人工成本。
另外，物業(yè)管理涉及千家萬戶，涉及方方面面，擁有很多客戶資源，為了給業(yè)主提供“一站式”的服務(wù)，可以引進(jìn)多種經(jīng)營業(yè)務(wù)，比如租賃代理、物業(yè)估價電信業(yè)務(wù)產(chǎn)品展示發(fā)布、交易咨詢、項目策劃和各種家政、商務(wù)服務(wù)等。
4、集中一點(diǎn)戰(zhàn)略
企業(yè)沒有必要和能力滿足大部分的市場需求，如果與行業(yè)內(nèi)的大企業(yè)爭奪同樣的顧客群，企業(yè)將處于不利的地位。集中一點(diǎn)戰(zhàn)略是主攻某個特定的顧客群，或某產(chǎn)品系列的一個細(xì)分區(qū)間，或某個地區(qū)的市場。圍繞著如何很好地為某個目標(biāo)市場服務(wù)這一中心，企業(yè)制定的每一項性能方針都要考慮自己的市場定位，把精力集中在目標(biāo)顧客上，以提高效率。集中一點(diǎn)戰(zhàn)略更適合于服務(wù)業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)采用。比如中航物業(yè)，在物業(yè)管理規(guī)模上不是最大的，全國只有五六百萬平方米的管理面積，但是其贏利能力卻是那些大的物業(yè)公司望塵莫及，年收入超過兩億元，據(jù)調(diào)查是全國贏利能力最強(qiáng)的。其成功的原因就是堅持自己的服務(wù)特色和市場定位――經(jīng)營型物業(yè)特色，而且項目定位大多為商業(yè)物業(yè)。由此可見，集中一點(diǎn)戰(zhàn)略也有助于降低成本費(fèi)用，形成特色品牌。值得注意的是，目標(biāo)市場和產(chǎn)品定位經(jīng)確定，就不應(yīng)該頻繁地改變，堅持服務(wù)自己的顧客往往要求企業(yè)敢于拒絕其他少數(shù)顧客的需要，實(shí)行“有所為有所不為”的做法。
5、提供差異化服務(wù)
差異化經(jīng)營是企業(yè)參與市場競爭，立于不敗之地的經(jīng)營策略之-，差異化服務(wù)則是物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)管理市場競爭，立足于服務(wù)之本的質(zhì)量競爭策略。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施公共性的維修保養(yǎng)、保安、保潔、綠化管理等專業(yè)服務(wù)時，可以利用公司的整體優(yōu)勢在服務(wù)時間、服務(wù)方式、服務(wù)方法、服務(wù)形象等方面進(jìn)行改良，創(chuàng)造些具有個性色彩的服務(wù)。并在服務(wù)品味、服務(wù)質(zhì)量上優(yōu)于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)于地方標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)于其它企業(yè)，同時在服務(wù)內(nèi)容上提供更多的選擇，如建立"一站式服務(wù)中心等等。做到這種差異，企業(yè)品牌的質(zhì)量競爭就一定能獲得成功。
6、共贏策略
雙贏即尋求自己的利益，也主動考慮并照顧對方的利益，以互利為關(guān)系基礎(chǔ)。共EZ思維是雙贏思維的擴(kuò)展，它要求在處理雙邊和多邊關(guān)系、系統(tǒng)與外部環(huán)境之間的關(guān)系時，通過“1+1>2”的機(jī)制，共同“把蛋糕做大”，在不損害第三方利益、不以犧牲環(huán)境為代價的前提下，各方均取得較自由競爭時更好的結(jié)果。
共贏是雙贏的擴(kuò)展，它的最顯著特點(diǎn)是，不僅要相互交往的雙方互利(共贏)，更重要的是不以犧牲第三者(個體，整體，環(huán)境)利益為代價。因此，上述行為不是共贏兩個或幾個市場競爭主體相互勾結(jié)哄抬或壓低物價，因為它損害其他競爭者或消費(fèi)者的利益，權(quán)錢交易，雖然行賄受賄的雙方是各取所需、互有所得，但不是共贏，因為行賄者將取得不公平競爭的地位而損害其他競爭者的權(quán)益，共同犯罪作案、集體腐敗，雖然合作者都得到了好處，但由于損害他人或整體(公共)利益，因而也不是共贏。由于共贏不以損害第三方利益為代價，甚至第三方也可能從中獲益，故不稱為雙贏而稱之為共贏。
共贏思維何以成為主導(dǎo)思維方式？由于利益關(guān)系的復(fù)雜性、人性的復(fù)雜性和體制環(huán)境的多樣性、復(fù)雜性，各種思維將長期共存。但共贏思維將會越來越一支獨(dú)秀，成為知識經(jīng)濟(jì)時代的主導(dǎo)思維方式，這是時代發(fā)展的必然。這其中，既有主觀和客觀的需要，也有客觀提供的可能，即有對過去教訓(xùn)||的汲取，也有出于現(xiàn)實(shí)的無奈，當(dāng)然，更閃爍著人類實(shí)現(xiàn)未來理想社會智慧的靈光。
人類發(fā)展到今天，產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展，讓大家面臨著許多共同性問題，如公共環(huán)境衛(wèi)生問題、公共安全問題、會所管理、設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)保障等問題。這些問題具有共同性。這些問題的解決，必須合作l合作則共贏，才能促使物業(yè)保值增值，促使物業(yè)安全、舒適、文明、繁榮。共贏才能使大廈內(nèi)物業(yè)相關(guān)各方(開發(fā)商、業(yè)主客戶、物業(yè)公司、水電氣公司以及政府相關(guān)機(jī)構(gòu)等)長治久安、共同發(fā)展。
共贏思維的普遍實(shí)現(xiàn)，將促進(jìn)人類社會物質(zhì)文明和精神文明的高速發(fā)展，改變?nèi)祟惿鐣恼麄€面貌。當(dāng)然，實(shí)現(xiàn)共贏，既需要人們主觀認(rèn)識和行為的改變，也需要適宜的社會環(huán)境條件的培育和保障，當(dāng)然，也還需要些技術(shù)方法的支持。
那么如何將“蛋糕”做大呢?
共贏的基礎(chǔ)是將“蛋糕”做大，即實(shí)現(xiàn)“1+1>2”或“1+1》2”。整個管理科學(xué)就是研究實(shí)現(xiàn)“1+1>2”或“1+1>=2”的技術(shù)途徑。因此，為實(shí)現(xiàn)共贏l需要綜合適用各種管理理論、方法和經(jīng)驗。
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