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物管企業(yè)專業(yè)化是一種戰(zhàn)略選擇
我們必須從專業(yè)角度對當(dāng)前的物業(yè)管理發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展前景做出判斷和分析，準(zhǔn)確地把握我國物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)的階段性發(fā)展策略，從而實(shí)現(xiàn)以物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化推動物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)。
物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化是一種基于提升管理服務(wù)質(zhì)量、構(gòu)建企業(yè)核心競爭力、實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)?；?jīng)營、保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是涉及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、市場營銷、服務(wù)模式、技術(shù)手段、運(yùn)作流程、制度規(guī)章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學(xué)而系統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營。
物管企業(yè)專業(yè)化是一種戰(zhàn)略抉擇
美國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Langlois教授指出，“專業(yè)化的簡單定義，就是你專心做件事，其他的則從市場上買?！痹趯I(yè)化的年代，大公司僅僅專注產(chǎn)業(yè)鏈的小環(huán)節(jié)，新高度的產(chǎn)業(yè)化分工水平和規(guī)模效應(yīng)則帶來比過去更大的銷售總額和利潤。專業(yè)化威力在于此。
對于我國的物業(yè)管理企業(yè)來講，專業(yè)化的定義并非就是專專心做件事那么簡單，物業(yè)管理及企業(yè)專業(yè)化有其豐富的內(nèi)涵。比如，有的膚淺地認(rèn)為物業(yè)管理專業(yè)化就是成立專業(yè)公司，甚而是更初級的企業(yè)內(nèi)部的專業(yè)中心。包括社會上的清潔公司、保安公司、設(shè)備修理公司等，它們應(yīng)該說只是專項(xiàng)服務(wù)公司。準(zhǔn)確地說這些專項(xiàng)服務(wù)公司及專業(yè)中心的出現(xiàn)，僅僅是物業(yè)管理專業(yè)化的表現(xiàn)之一。而現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化，是一種基于提升管理服務(wù)質(zhì)量、構(gòu)建企業(yè)核心競爭力、實(shí)現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化經(jīng)營、保障企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略抉擇，是涉及企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃、市場營銷、服務(wù)模式、技術(shù)手段、運(yùn)作流程、制度規(guī)章、人力資源、品牌文化等方方面面的科學(xué)而系統(tǒng)的企業(yè)運(yùn)營。
對現(xiàn)代的物業(yè)管理企業(yè)來講，首先物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化是一種戰(zhàn)略抉擇，必需確立企業(yè)經(jīng)營專業(yè)化的理念及戰(zhàn)略。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營是專業(yè)化還是多元化，是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展過程中首要考慮的戰(zhàn)略問題。但企業(yè)在做出專業(yè)化的戰(zhàn)略選擇之前首先要回答企業(yè)為什么要專業(yè)化？簡單地說物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的根本目的在子規(guī)模經(jīng)濟(jì)、規(guī)模效益。從企業(yè)核心競爭戰(zhàn)略要素角度來看，具備專業(yè)技能和資源與領(lǐng)導(dǎo)層遠(yuǎn)見卓識及把握新趨勢能力，同為現(xiàn)代企業(yè)三大核心競爭戰(zhàn)略之一。從這個(gè)角度看，物業(yè)管理的專業(yè)化還是打造物業(yè)管理企業(yè)核心競爭力的必由之路。
從實(shí)踐來看，物業(yè)管理企業(yè)是否確立企業(yè)的專業(yè)化戰(zhàn)略，應(yīng)該審時(shí)度勢做出抉擇。必須運(yùn)用本企業(yè)的核心競爭戰(zhàn)略分析企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、產(chǎn)業(yè)演變趨勢、企業(yè)專業(yè)技能與資源，在確定企業(yè)的競爭地位之后，就可以對企業(yè)的專業(yè)化做出戰(zhàn)略抉擇。作為新興朝陽產(chǎn)業(yè)的我國物業(yè)管理企業(yè)，走專業(yè)化道路從宏觀來看是大趨勢。當(dāng)然對每一家具體的物業(yè)管理企業(yè)，也應(yīng)該具體情況具體分析。如果你的企業(yè)追求行業(yè)的主導(dǎo)地位，企業(yè)又有相應(yīng)的規(guī)模、技能與資源，你的企業(yè)就可以執(zhí)著子專業(yè)化發(fā)展。
物管企業(yè)專業(yè)化的概念及內(nèi)涵
所謂物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化，是指從事物業(yè)管理工作的企業(yè)必須是符合現(xiàn)代企業(yè)制度而成立的公司。專業(yè)化的概念也就是說，在從事物業(yè)管理的過程當(dāng)中，要做到精細(xì)化管理服務(wù)，就必須要專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)不專業(yè)化，必然就做不到精細(xì)化。本文認(rèn)為，物業(yè)管理專業(yè)化的第一要義是物業(yè)管理企業(yè)本身的專業(yè)化，包括企業(yè)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)等等?；镜膬?nèi)容包括它必須有專業(yè)人員的配備、有專門的管理工具和設(shè)備，有一整套工作程序和完備的規(guī)章管理制度，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)。具體來說，專業(yè)化主要包括：專門的機(jī)構(gòu)、專門的人才、專門的設(shè)備、專門的技術(shù)、專門的標(biāo)準(zhǔn)、專門的工具、專門的作業(yè)、專門的訓(xùn)練、專門的管理措施、專門的工作程序和專門的術(shù)語等內(nèi)容。其中，物業(yè)管理特別要求必須由專門的機(jī)構(gòu)或企業(yè)來實(shí)施。而且，這些機(jī)構(gòu)或企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)并達(dá)到-定的專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。比如，現(xiàn)代物業(yè)管理要求專業(yè)的人員配備方面，水暖、鍋爐、五金、電梯、空調(diào)、保安、綠化、清潔、營銷、財(cái)務(wù)等各方面都需要專業(yè)人員，以滿足業(yè)主個(gè)性化消費(fèi)的專業(yè)服務(wù)。而且從物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容看，它不僅包括公共服務(wù)，即小區(qū)內(nèi)的房屋修繕、設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生、綠化美化、消防治安等，除此之外還有專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)等內(nèi)容。上面所提到的清潔公司、保安公司、設(shè)備修理公司以及一些房屋維修專業(yè)公司，僅僅是物業(yè)管理專業(yè)化服務(wù)中的一個(gè)內(nèi)容。也就是說，物業(yè)管理專業(yè)化也包含了社會上為物業(yè)管理服務(wù)而成立的一些專項(xiàng)服務(wù)公司。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來看，除了大市場培育專業(yè)化、專業(yè)化創(chuàng)造大市場之外，它的微觀本質(zhì)，也是在于一種人力資本與物質(zhì)資本的最佳組合。所謂專業(yè)化，應(yīng)當(dāng)反映出人力資本的專業(yè)化，即最具專業(yè)知識和判斷力的人，運(yùn)用最應(yīng)該由他使用的物質(zhì)資本，實(shí)現(xiàn)雙重的最大增值，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)資源就在這種最佳配置中收獲最大回報(bào)。物管企業(yè)專業(yè)化是規(guī)模經(jīng)濟(jì)經(jīng)營要求在專業(yè)化領(lǐng)域中，只有規(guī)模才能出效應(yīng)，做大、做強(qiáng)、做透也要靠規(guī)?；闹?。由于規(guī)模決定了企業(yè)的成本分?jǐn)?，而企業(yè)專業(yè)化的投入相對來說又要格外昂貴，這就需要創(chuàng)造更大的市場來“養(yǎng)活”自己。那么，除了物業(yè)管理市場總量是否形成規(guī)模這一宏觀因素外，行業(yè)中是否擁有一批相當(dāng)規(guī)模的物業(yè)管理企業(yè)，也是一大主要因素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國擁有500-1000萬平方米左右管理面積，被認(rèn)定為國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的大型物管企業(yè)己多達(dá)一百余家。以深圳為例，萬廈居業(yè)、中海物業(yè)、萬科物業(yè)、金地物業(yè)等一大批國家一級物業(yè)管理資質(zhì)的大型物管企業(yè)，都在全國管理顧問了500-1000萬平方米左右的物業(yè)可見，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)擁有了一大批具有較大規(guī)模的企業(yè)，并足以支撐她專業(yè)化戰(zhàn)略的全面實(shí)施。這里需要回答一個(gè)問題，物業(yè)管理企業(yè)大了以后怎么辦？按照一般的企業(yè)經(jīng)營規(guī)律有兩條：一條是多元化，一條是專業(yè)化?；仡櫸覈^去幾十年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由于改革開放的初期及經(jīng)濟(jì)發(fā)展初級階段的特味糙，初始階段的市場空間確實(shí)很多，只要存資本，投到哪兒都能發(fā)展起來，所以出現(xiàn)了很多走多元化道路并取得成功的企業(yè)。但從市場經(jīng)濟(jì)的長期發(fā)展來看，隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，過去的多元化搶地盤的初級市場競爭，已演變?yōu)檎嬲氖袌龌蟊尘跋碌膶I(yè)化競爭。
從行業(yè)及企業(yè)的市場競爭來看，物業(yè)管理二十多年的發(fā)展，行業(yè)基本成熟，比如管理服務(wù)模式、技能、方法、手段的同質(zhì)化現(xiàn)象愈來愈嚴(yán)重，而要保持競爭與活力，特別是體現(xiàn)差異化、特色化，也必須走專業(yè)化的發(fā)展道路。從物業(yè)管理市場的層次細(xì)分來看，如高、中、低端層次的凸現(xiàn)，導(dǎo)致物業(yè)管理市場目標(biāo)客戶群的高度細(xì)分，業(yè)主個(gè)性化的“專業(yè)”需求越來越豐富，最終的結(jié)果也就是對專業(yè)化的要求越來越高了。另外一種因素，由于物業(yè)管理行業(yè)近年來受到普遍性的重視，由此相關(guān)的制約性因素也隨著行業(yè)的壯大而增多：物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)化進(jìn)行的不斷深入，與關(guān)聯(lián)行業(yè)、企業(yè)、產(chǎn)品密切程度的提高，在這種趨勢下，物管企業(yè)要得到可持續(xù)的快速發(fā)展，專業(yè)化將是惟一的有效途徑。
物業(yè)管理企業(yè)是走專業(yè)化還是多元化，這與市場環(huán)境有關(guān)，簡單地說，市場越完善，競爭越激烈，多元化就越難，專業(yè)化就越重要。企業(yè)家要謹(jǐn)防“專業(yè)化基礎(chǔ)上的多元化”到最后變成了“多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化”。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張維迎指出，多元化基礎(chǔ)上的專業(yè)化其實(shí)就是沒有專業(yè)化。如果某個(gè)企業(yè)認(rèn)為自己的戰(zhàn)略是專業(yè)化基礎(chǔ)上的多元化，那么就不妨問問自己，自己的每個(gè)業(yè)務(wù)在中國能不能做到前三名？如果每個(gè)都是排到幾十名以后，也敢把自己叫專業(yè)化，那全世界就沒有不專業(yè)的公司了。
物管企業(yè)專業(yè)化推進(jìn)物管行業(yè)產(chǎn)業(yè)化
1777年出版的亞當(dāng)"斯密的經(jīng)濟(jì)學(xué)大作《國富論》，開宗明義地提出了被稱作"斯密定理"的市場范圍與分工深度的關(guān)系：市場的廣度決定分工的深度，只有大市場才需要分工和專業(yè)化的深化：而1927年天才的經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿"楊格更提出被稱為“楊格定律”的關(guān)于分工的論斷，深化了亞當(dāng)"斯密的研究：因?yàn)榉止ず蛯I(yè)化帶來的規(guī)模經(jīng)濟(jì)與學(xué)習(xí)效應(yīng)，最終導(dǎo)致了邊際報(bào)酬遞增，所以分工的深化也將引起市場的擴(kuò)張。換言之，結(jié)合亞當(dāng)"斯密與阿"楊格的成果，我們看到，只有大市場，才允許專業(yè)化，也只有專業(yè)化，才支撐得起大市場：市場越大，越使得人們可以專注于專業(yè)化水平的提高，來降低單位產(chǎn)品成本，創(chuàng)造更多回報(bào)，而專業(yè)化水平越高，也越能夠降低單產(chǎn)，但其昂貴的投入也需要或創(chuàng)造更大的市場來“養(yǎng)活”自己。這就是說，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化是建立在物業(yè)管理行業(yè)大市場的產(chǎn)業(yè)化的基礎(chǔ)上。但反過來看，物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化的發(fā)展又可以推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)業(yè)化。
目前來看，我國的物業(yè)管理已經(jīng)形成了龐大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模，2002年全國物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)值達(dá)到300億元。物業(yè)管理以其旺盛的生命力正在成為我國第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)大戶。從管理規(guī)模及覆蓋面來看，目前全國在管物業(yè)面積估計(jì)已突破l00億平方米，物業(yè)管理的覆蓋面已占全國城市物業(yè)總量的30%，其中經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的城市達(dá)到了50%以上，可以說我國的物業(yè)管理行業(yè)己名副其實(shí)地發(fā)展成為大產(chǎn)業(yè)、大市場，完全合乎“斯密定理”、“楊格定律”的主要特征，也就是在這種具有廣度與深度的物業(yè)管理大市場、大產(chǎn)業(yè)化中，物業(yè)管理的專業(yè)化是必然的選擇。因此，我們必須從專業(yè)角度對當(dāng)前的物業(yè)管理發(fā)展基礎(chǔ)、發(fā)展環(huán)境、發(fā)展前景做出判斷和分析，準(zhǔn)確地把握我國物業(yè)管理行業(yè)及企業(yè)的階段性發(fā)展策略，從而實(shí)現(xiàn)以物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化推動物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)。