.
業(yè)主對購買商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積的權(quán)利和義務(wù)
一、商品房的公用設(shè)施和公用建筑面積如何確定？
首先，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條的規(guī)定：“公用建筑面積由以下兩部分組成：
1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整體建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；
2、兩套單元與公用建筑空間之間的分隔墻，以及外墻墻體水平投影面積的一半。”
由購房者負(fù)擔(dān)的小區(qū)配套設(shè)施還包括小區(qū)內(nèi)公共綠地、花園、道路及樓房前后左右的空地。
其次，從商品住宅樓分?jǐn)偟耐恋孛娣e來看：
1、樓房基礎(chǔ)實(shí)際占用的土地即樓基部分，樓內(nèi)所有住戶均對這部分土地使用權(quán)按份額共有。
2、樓前滴水或樓基至公用道路之間的土地和樓后由樓基至化糞池或公共道路之間的土地即樓房周圍為該樓服務(wù)的土地，應(yīng)為樓內(nèi)住戶按份額共有。
3、商品樓房價在小區(qū)內(nèi)的公共用地的取得費(fèi)用已分?jǐn)偟椒績r之中，所以，其小區(qū)內(nèi)的公共用地也應(yīng)為小區(qū)內(nèi)所有住戶按份額共有。
二、購房者的權(quán)利和義務(wù)
因?yàn)樽≌^(qū)的公用建筑部分和公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用是計(jì)入房價由購房者來承擔(dān)的，所以購房者對公用建筑部分和公共設(shè)施既擁有自己享有的權(quán)利，又有交納相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。
1、購房者對房屋的所有權(quán)，包括占有、使用、收益和處分權(quán)利。對于自有房屋，由于產(chǎn)權(quán)歸屬個人明確；而對于住宅區(qū)中的共有部分和公用設(shè)施，由于其為全體產(chǎn)權(quán)人所有必須由全體業(yè)主同意后才會有效。
2、住宅小區(qū)的公用建筑部分和公用設(shè)施任何業(yè)主只能與其他業(yè)主共同使用共同承擔(dān)義務(wù)，共同維護(hù)，不能在共有部分和公用設(shè)施所占用土地上建筑任何屬于其自用的建筑物或構(gòu)筑物，任何單位和個人都不得在此范圍內(nèi)建筑任何為其創(chuàng)利的經(jīng)營性設(shè)施。
3、在小區(qū)樓房出售前，其公用建筑部分和公用設(shè)施的所有權(quán)歸開發(fā)商，一旦樓房售出給業(yè)主，其對公用建筑部分和公用設(shè)施的任何變動，都需通過全體業(yè)主的同意。
4、當(dāng)業(yè)主入住小區(qū)達(dá)到40%以上時，就要組建業(yè)主管理委員會，召開業(yè)主代表大會，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托管理合同，并明確公用建筑部分和公共設(shè)施的范圍和管理責(zé)任。