關(guān)于規(guī)范前期物業(yè)管理活動(dòng)的理性思考
黃安心
在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)管理與開發(fā)建設(shè)很難做到分業(yè)經(jīng)營，這樣所帶來的問題有：一是物業(yè)管理企業(yè)只是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的附屬物，沒有自主經(jīng)營地實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我價(jià)值的前提；二是物業(yè)管理企業(yè)如果要實(shí)現(xiàn)一定的盈余，只是向開發(fā)建設(shè)單位爭取預(yù)算支持，或向業(yè)主多收費(fèi)少服務(wù)，這樣運(yùn)行的結(jié)果往往導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)作房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品，物業(yè)管理成了房地產(chǎn)經(jīng)營，物業(yè)管理企業(yè)有可能與開發(fā)建設(shè)單位一起算計(jì)業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間則會(huì)出現(xiàn)糾紛。
產(chǎn)生上述問題的根源在于：房地產(chǎn)經(jīng)營是純粹的商品交易行為，交易的是房地產(chǎn)產(chǎn)品本身，屬房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)范疇，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)建成交付使用后的管理過程，交易的是管理服務(wù)產(chǎn)品，性質(zhì)根本不同。
因此，要實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的正常有序進(jìn)行，必須解決兩個(gè)問題：一是按兩種不同的邏輯設(shè)計(jì)交易活動(dòng)，也就是分業(yè)經(jīng)營，其實(shí)質(zhì)是按各自的“游戲規(guī)則”經(jīng)營；二是交易的主體之間必須是平等的，交易過程透明化、規(guī)范化，即通過談判達(dá)成一致的意見并以合約的形式進(jìn)行。
近期國家出臺(tái)的有關(guān)前期物業(yè)管理的政策法規(guī)，對(duì)前期物業(yè)管理行為進(jìn)行了規(guī)范，充分體現(xiàn)了政府的權(quán)力導(dǎo)向和合理力度。關(guān)于分業(yè)經(jīng)營，《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）第二十四條規(guī)定“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)”。雖然只用了“提倡”一詞，但卻是對(duì)“建設(shè)單位”單位講的，既抓住了問題的實(shí)質(zhì)，又體現(xiàn)政策的可行及導(dǎo)向，這是切實(shí)可行的作法。關(guān)于前期管理中的平等交易問題，《條例》第二十一條規(guī)定“在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同” ，《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第二條規(guī)定“本臨時(shí)公約對(duì)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)使用人均有約束力”，從而明晰了前期物業(yè)管理主體的平等民事主體關(guān)系與地位。保障了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等前期物業(yè)管理活動(dòng)主體在法律地位上的平等性。
一、行為規(guī)范：前期物業(yè)管理有序運(yùn)行的保障
前期物業(yè)管理活動(dòng)涉及到開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等多方利益，在前期物業(yè)管理活動(dòng)中，任何一方的不規(guī)則行為都可以導(dǎo)致多方利益的失衡，這就需要一個(gè)砝碼來平衡。這個(gè)砝碼就是《條例》、《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》及相關(guān)配套政策規(guī)定。這些政策法規(guī)從三個(gè)方面規(guī)范了前期物業(yè)管理活動(dòng)：
其一，確立了前期物業(yè)管理活動(dòng)中政策法規(guī)的系統(tǒng)性和連續(xù)性。從房地產(chǎn)交易到前期物業(yè)管理，再到后續(xù)物業(yè)管理，在實(shí)質(zhì)內(nèi)容和時(shí)間界限的銜接上都有一致而明確規(guī)定。《條例》第二十三條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。”《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》第二條做出同樣的規(guī)定。從而確保了房地產(chǎn)交易行為與前期物業(yè)管理在法律依據(jù)上的一致性?！稐l例》第二十五條“建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”第四條規(guī)定“建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中涉及業(yè)主共同利益的約定，應(yīng)與本臨時(shí)公約一致?！睆亩_保了房地產(chǎn)交易行為與前期物業(yè)管理在有關(guān)物業(yè)管理事項(xiàng)上的一致的約定，通過一對(duì)一的方式約定。使物業(yè)管理企業(yè)獲得委托管理權(quán)力，保障了業(yè)主大會(huì)成立前的前期物業(yè)管理的正常進(jìn)行，同時(shí)也避免了日后的糾紛出現(xiàn)，從為前期物業(yè)管理的規(guī)范進(jìn)行提供了法律保障。《條例》第二十六條規(guī)定“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。” 這就在前期物業(yè)管理合同與后續(xù)物業(yè)管理合同效力的時(shí)間銜接上，也做出明確的界定，避免在物業(yè)管理企業(yè)選聘等重大物業(yè)管理事項(xiàng)上出現(xiàn)真空或重疊。
其二是明確了前期物業(yè)管理活動(dòng)中多方主體的權(quán)利與義務(wù)。《條例》第二十二條規(guī)定“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！薄肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中列出了業(yè)主（開發(fā)建設(shè)單位或單個(gè)業(yè)主）與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)的經(jīng)營與管理、物業(yè)的承接驗(yàn)收、物業(yè)的使用與維護(hù)、專項(xiàng)維修資金、違約責(zé)任及其他相關(guān)事項(xiàng)方面應(yīng)做出約定的事項(xiàng)和條款。
其三是對(duì)前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題規(guī)定了明確的法律責(zé)任?！稐l例》的二十七至三十一條，對(duì)業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)、物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)的責(zé)任的規(guī)定、辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房及建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任等做出了明確的規(guī)定。這些內(nèi)容在《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中進(jìn)一步做出具體約定。
二、利益共贏：夯實(shí)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的根基
關(guān)于前期物業(yè)管理具有重要意義的看法很多，主要認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程，從用戶及物業(yè)管理的角度提出一些合理的建議，指導(dǎo)施工單位把好質(zhì)量關(guān)、及早發(fā)現(xiàn)及早解決使用功能的上問題，以便開發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足用戶的需求和物業(yè)管理的需要；房地產(chǎn)企業(yè)從市場(chǎng)營銷的角度通過前期物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)的增值效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)高的投資回報(bào)；物業(yè)管理企業(yè)由于前期介入，便能較全面了解物業(yè)的整體情況，便于制定全套合理的管理制度，從而做到科學(xué)地、細(xì)致地管理好物業(yè),為住戶提供安全、及時(shí)、周到的服務(wù)，讓住戶真真切切地感受到從環(huán)境、設(shè)計(jì)到物業(yè)管理全方位一流水平的名牌產(chǎn)品的實(shí)惠，從而樹立起物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象。
在物業(yè)管理實(shí)踐工作中，由于眾所周知的原因，開發(fā)建設(shè)單位的利益及物業(yè)管理企業(yè)的利益往往是有保障的，而業(yè)主的利益往往是無保障的，“業(yè)主至上”有時(shí)只是營銷策略的宣示而已。業(yè)主與開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)而物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生不可避免的矛盾和沖突，這個(gè)矛盾和沖突，從房地產(chǎn)經(jīng)營角度是很難化解，開發(fā)建設(shè)單位從投入產(chǎn)出的角度出發(fā)追求身利益最大化，在一次性房地產(chǎn)交易中獲得盡可能多的收益，這是經(jīng)濟(jì)理性行為，是無可厚非的。但問題是物業(yè)管理要長期面對(duì)業(yè)主，通過長期提供物業(yè)管理服務(wù)來實(shí)現(xiàn)交易的，交易所得直接決定于服務(wù)質(zhì)量和水平，這就決定物業(yè)管理企業(yè)必須為業(yè)主服務(wù)，為業(yè)主謀利益，否則就難以建立正常委托代理關(guān)系，也不能體現(xiàn)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的利益。物業(yè)管理企業(yè)就不能持續(xù)獲得物業(yè)管理權(quán)。
物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)的矛盾和沖突表明，物業(yè)管理行業(yè)必須走前期物業(yè)管理多方利益主體“共贏”的生存發(fā)展道路?！稐l例》、《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》、《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的出臺(tái)，用完整、系統(tǒng)、平等的規(guī)約，調(diào)整了開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和物業(yè)使用人等所有前期物業(yè)活動(dòng)主體的關(guān)系，打破了以往由開發(fā)建設(shè)單位以格式合同和不平等的方式對(duì)待業(yè)主，乃至物業(yè)管理企業(yè)的局面。這就為多方“共贏”局面的到來打下了基礎(chǔ)，同時(shí)也為后續(xù)物業(yè)管理活動(dòng)中物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的正常委托代理關(guān)系的建立打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
前期物業(yè)管理是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)，中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的諸多困惑各糾紛引發(fā)自前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，因此，對(duì)前期物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范已到了刻不容緩的時(shí)候了。《條例》第三章就“前期物業(yè)管理”進(jìn)行了專章規(guī)定；建設(shè)部出臺(tái)《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，不但是適應(yīng)了物業(yè)管理行業(yè)生存發(fā)展需要，而且顯示出中國物業(yè)管理理論開始走向成熟的征候。