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“撐起傘、搭好橋”為企業(yè)服務(wù)
廣州市物業(yè)管理協(xié)會 謝凱
物業(yè)管理行業(yè)是一個牽涉面較廣的行業(yè)，很多問題開始暴露出來，隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，引起社會各界的關(guān)注。協(xié)會作為企業(yè)之家，為促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，撐起擋風(fēng)雨的傘，積極發(fā)揮橋梁作用，熱心為企業(yè)辦實(shí)事，幫助企業(yè)解決工作中遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，努力協(xié)調(diào)與政府及相關(guān)行業(yè)的關(guān)系，促進(jìn)相互間的交流，是很有必要的。
一、爭取政府部門支持。
政府主管部門作為行業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其政策法規(guī)的制定及實(shí)施對行業(yè)的發(fā)展起決定性作用，在目前物業(yè)管理法規(guī)尚未完善的情況下，加深政府主管部門及相關(guān)部門對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識，取得政府的支持和理解，對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要。所在，協(xié)會在與政府部門的溝通、協(xié)調(diào)等方面應(yīng)起到一定的作用。
（一）與有關(guān)職能部門溝通、協(xié)調(diào)，召開各種研討會、交流會，通過擺明企業(yè)的情況、行業(yè)的特點(diǎn)，爭取他們的理解、支持和配合。
目前，廣州市物價部門草擬新的《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》，為配合物價部門開展此項(xiàng)工作，協(xié)會于今年4月1日組織召開名為“你說我說話收費(fèi)”的物業(yè)管理沙龍，暨《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則（討論稿）》意見建議征詢論證會，邀請人大、政府相關(guān)主管部門、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)委會代表、業(yè)主以及法律協(xié)會等社會各界的領(lǐng)導(dǎo)、專家和代表就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)這一直接關(guān)系到千家萬戶切身利益的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問題進(jìn)行了座談，并針對剛揭開“面紗”的《討論稿》提出如縮小政府指導(dǎo)價的范圍；擴(kuò)大市場調(diào)節(jié)價的范圍，逐步走向市場化；收費(fèi)等級只與服務(wù)等級掛鉤，不由企業(yè)資質(zhì)決定等多個看法和建議，并得到物價部門的支持和采納。
為進(jìn)一步規(guī)范行業(yè)服務(wù)管理，協(xié)會與廣州市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局、海珠區(qū)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局就有關(guān)制訂“廣州市住宅小區(qū)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”召開了座談會，并提出了作為物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的建設(shè)性意見，標(biāo)準(zhǔn)出臺后，將逐步在廣州市以及全省推廣。
政府向來關(guān)注小區(qū)的計劃生育工作，各物業(yè)管理也逐步將計生工作納入工作日程。個別地方還把小區(qū)內(nèi)業(yè)主的計劃生育問題與物業(yè)管理公司的資質(zhì)年審掛鉤。為此，秘書處前后兩次書面收集了物業(yè)管理企業(yè)的意見，并組織部分物業(yè)管理企業(yè)與廣州市流動人員計劃生育管理辦公室、市國土房管局物業(yè)管理處就以上問題召開了座談會，秘書處將座談結(jié)果及物業(yè)管理企業(yè)反饋的意見形成匯總材料上報了有關(guān)部門。經(jīng)協(xié)調(diào)，計生辦采納了相關(guān)意見并作重新發(fā)文處理。
為了貫徹市國土房管局《關(guān)于配合做好國家安全工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》有關(guān)精神，積極動員各物業(yè)管理公司從維護(hù)國家安全的高度，結(jié)合所轄物業(yè)小區(qū)的實(shí)際，認(rèn)真配合廣州市涉外建設(shè)項(xiàng)目國家安全事項(xiàng)審查辦公室開展了有關(guān)廣州市物業(yè)管理樓盤涉及國家安全事項(xiàng)的有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計工作。
（二）與相關(guān)行政主管部門開展政策、業(yè)務(wù)常識的學(xué)習(xí)及培訓(xùn)等工作。
今年3月，協(xié)會應(yīng)黃埔區(qū)國土房管局的邀請，組織了該區(qū)由副處級以上干部參加的《物業(yè)管理?xiàng)l例》的學(xué)習(xí)。通過學(xué)習(xí)，加深了各領(lǐng)導(dǎo)干部對物業(yè)管理行業(yè)的認(rèn)識，為該區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境起到很好的幫助作用，協(xié)會也因此受到認(rèn)同和贊揚(yáng)。
針對市、區(qū)、街三級管理機(jī)制及屬地管理原則，協(xié)會積極與街道等相關(guān)部門溝通，在各區(qū)房管部門的支持配合下，組織各區(qū)街道干部進(jìn)行物業(yè)管理常識培訓(xùn)，加深了各街道干部對物業(yè)管理的認(rèn)識，提高了他們的業(yè)務(wù)能力，為街道與下屬各小區(qū)的溝通和協(xié)調(diào)起到一定的幫助作用，從另一個角度來說，也有利于物業(yè)管理企業(yè)的工作開展。
二、與橫向兄弟協(xié)會進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)。
（一）通過參加市社團(tuán)聯(lián)合會，與其他行業(yè)協(xié)會溝通，尋求幫助。
近年來，隨著我國的物業(yè)管理行業(yè)迅速蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理糾紛也逐年上升，物業(yè)管理管理與拆遷投訴成為建設(shè)行業(yè)兩個投拆熱點(diǎn)，雖然去年國務(wù)院出臺了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，但因物業(yè)管理中存在錯綜復(fù)雜的法律關(guān)系，糾紛的種類也各不相同，在處理物業(yè)管理糾紛過程中如何認(rèn)定事實(shí)和責(zé)任仍然存在較大分歧。為更加公平合理地解決業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)管理糾紛問題，協(xié)會聯(lián)合廣州市律師協(xié)會、廣州仲裁委員會、廣東省法學(xué)會共同舉辦了“物業(yè)管理糾紛法律問題的研討會”。就業(yè)主委員會的合法性及法律地位、《物業(yè)管理委托合同》的性質(zhì)、管理費(fèi)的盈虧屬于業(yè)主還是物業(yè)公司、酬金制合同下物業(yè)公司對某業(yè)主不收費(fèi)或少收費(fèi)引起其他業(yè)主以預(yù)期違約要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任的處理、物業(yè)管理企業(yè)未履行約定或法定的公布賬目義務(wù)的違約責(zé)任等多個問題進(jìn)行了深入探討，并達(dá)成一定共識。
另外，協(xié)會擬與律師協(xié)會合作，成立法律免費(fèi)咨詢服務(wù)部，為會員單位提供法律咨詢服務(wù)，更好地貫徹執(zhí)行各項(xiàng)物業(yè)管理法規(guī)，協(xié)調(diào)處理各類糾紛事件。
（二）積極與各新聞媒體進(jìn)行溝通。
媒體對行業(yè)的報道事關(guān)重要，為協(xié)調(diào)相關(guān)工作爭取他們的支持，協(xié)會堅(jiān)持每年與各新聞媒體舉辦一次座談會，通過擺明物業(yè)管理的實(shí)際狀況，結(jié)合現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，分析各類糾紛事件及負(fù)面消息產(chǎn)生的原因，加深了媒體對行業(yè)的認(rèn)識，引導(dǎo)媒體向正面報道，逐步改變媒體過去爭相報道行業(yè)負(fù)面消息的一邊倒的狀況，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了較好的輿論環(huán)境。
三、對業(yè)主委員會主任等進(jìn)行引導(dǎo)。
在廣州，業(yè)主委員會的成立及運(yùn)作向來是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)，部分小區(qū)在業(yè)主委員會的申報成立、業(yè)主委員會成立后要求降低管理費(fèi)及改善服務(wù)質(zhì)量、業(yè)主委員會職責(zé)的履行、新舊物業(yè)公司的交接等方面均曾發(fā)生的一些矛盾及投拆事件，對行業(yè)的發(fā)展造成一定的負(fù)面影響。為更好的推廣物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展，協(xié)會在市、區(qū)二級房管局的大力支持下，針對業(yè)主委員會做了很多工作。
一方面組織工作人員不定期到小區(qū)進(jìn)行走訪，了解各小區(qū)業(yè)委會的運(yùn)作情況，并與業(yè)委會成員及業(yè)主進(jìn)行交談，聽取他們的意見，給予相應(yīng)的指導(dǎo)和建議。
另一方面在市、區(qū)房管局的支持和指導(dǎo)下，歷時一年對全市業(yè)主委員會主任、委員進(jìn)行培訓(xùn)教育，使各業(yè)主委員會主任對物業(yè)管理的有了一定的認(rèn)識，較好地協(xié)調(diào)了業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系，在一定程度上緩解了糾紛的發(fā)生，也使各業(yè)主委員會加強(qiáng)了對物業(yè)公司的監(jiān)督，促進(jìn)了業(yè)主自治的步伐，有利于良好物業(yè)管理秩序的建立。
在今年，協(xié)會還舉辦了二期的業(yè)主委員會沙龍，就物業(yè)管理收費(fèi)、如何開展招投標(biāo)等在日常物業(yè)管理實(shí)踐中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行座談，向各業(yè)主委員解答疑難問題，并作經(jīng)驗(yàn)交流，使廣大業(yè)主委員會主任對如何協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司共同搞好小區(qū)管理，維護(hù)小區(qū)廣大業(yè)主、住戶的合法權(quán)益等，在認(rèn)識上有了根本性的轉(zhuǎn)變，提升了各業(yè)主委員會主任的物業(yè)消費(fèi)意識。個別業(yè)主感慨地說：以前當(dāng)選后認(rèn)為一定要降低管理費(fèi)為業(yè)主爭利益，現(xiàn)在看來是一種對業(yè)主整體利益不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。
四、加強(qiáng)與企業(yè)的溝通、指導(dǎo)。
企業(yè)作為行業(yè)的主體，在日常工作中總是不可避免地要面對來自各方面、各行業(yè)的問題和壓力，對企業(yè)的工作開展造成一定的影響。協(xié)會作為服務(wù)于企業(yè)的一個社團(tuán)組織，針對大部分企業(yè)在工作遇到的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，組織企業(yè)召開了各種形式的茶座會、研討會，商討具體解決辦法及改善措施，以此協(xié)調(diào)與各外部的關(guān)系，改善物業(yè)管理經(jīng)營環(huán)境。
有關(guān)小區(qū)供水、供電抄表到戶的問題，是社會各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。目前在廣州，由于各種主、客觀原因，即使有國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的支持，要實(shí)現(xiàn)抄表到戶、取消物業(yè)公司的代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)仍然顯得困難重重。加上近期，有物業(yè)公司收到國稅局來文，要求對代收代付水電費(fèi)業(yè)務(wù)征收增值稅，使得該問題變得更為尖銳。為此，協(xié)會專門與各企業(yè)負(fù)責(zé)人交流意見，想辦法推動抄表到戶進(jìn)程的同時；并組織部分物業(yè)公司的財務(wù)人員召開茶座會，商討具體解決辦法及應(yīng)對措施；并向供水供電公司發(fā)文，協(xié)調(diào)解決該項(xiàng)工作。
廣州市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走在全國的前沿，林林立立、大大小小的商場遍布廣州市各大街小巷。而為數(shù)不多的大型商場，更是帶動了廣州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。行業(yè)及各企業(yè)都較為關(guān)注大型商場的物業(yè)管理問題。為此，7月27日，市物協(xié)組織廣州市各大商場的物業(yè)管理公司有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)召開了關(guān)于大型商場的物業(yè)管理問題的交流研討會，就現(xiàn)今各商場物業(yè)管理在經(jīng)營發(fā)展中遇到的問題及發(fā)展趨勢進(jìn)行了座談。與會各方各抒已見，對廣州市的商場管理起到促進(jìn)作用。
在廣州，隨著人們生活水平提高，車作為交通工具逐步走進(jìn)人們的生活。據(jù)調(diào)查顯示，廣州市有過半數(shù)家庭擁有一至二臺車輛，而家庭對車輛的開支也逐年上升。隨著人們使用車輛的不斷增多，停車場的收費(fèi)問題受到市民的普遍關(guān)注。市物協(xié)于7月20日召集部分物業(yè)公司就停車場的收費(fèi)問題進(jìn)行了交流，為物業(yè)公司的停車場收費(fèi)管理出謀獻(xiàn)策，各自交流了意見和看法。為我市的停車場收費(fèi)管理日益規(guī)范和完善，盡企業(yè)應(yīng)有的責(zé)任。
另外，協(xié)會還積極利用網(wǎng)站、刊物等媒介為會員單位作宣傳、報道，幫助會員單位樹立形象，擴(kuò)大知名度，既提升了協(xié)會的威信，也對會員單位的市場開拓起到很好的幫助作用。
未來，行業(yè)的發(fā)展依然有賴于相關(guān)行業(yè)、政府各有關(guān)部門及社會各界的支持、理解和配合，協(xié)會的工作，任重而道遠(yuǎn)，勢必將繼續(xù)發(fā)揮好橋梁作用，溝通協(xié)調(diào)好與外界的各種關(guān)系，為行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為有利的條件。