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論國有物業(yè)管理企業(yè)改革的難點(diǎn)及對策
文/韋勇
國有物業(yè)管理企業(yè)在中國目前的物業(yè)管理行業(yè)中占主要地位，其企業(yè)自身的規(guī)模和占有的物業(yè)資源與民營物業(yè)企業(yè)相比，都具有相當(dāng)大的優(yōu)勢。隨著國有企業(yè)改革深化，國有物業(yè)管理公司面臨著轉(zhuǎn)換機(jī)制、走向市場的挑戰(zhàn)，由于歷史原因，大多數(shù)國有物業(yè)管理企業(yè)在改革的過程中，面臨著非常多的困難，希望引起上級主管部門的高度重視。
一、國有物業(yè)管理企業(yè)的狀況
國有物業(yè)管理企業(yè)主要有兩類：一是從屬于國有房地產(chǎn)開發(fā)公司的企業(yè)，這類企業(yè)大多以經(jīng)營自己開發(fā)的寫字樓和住宅小區(qū)的物業(yè)管理為主；二是從原單位后勤部門或房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理公司，也是以經(jīng)營原單位項(xiàng)目為主。
國有物業(yè)管理企業(yè)受傳統(tǒng)體制的影響較大，依賴原單位資源，管理體制落后，服務(wù)意識不強(qiáng)；有些國有物業(yè)管理公司在發(fā)展上受制于上級單位，沒有管理和經(jīng)營上的自主權(quán)和決策權(quán)，制約了企業(yè)走向市場的步伐；同時國有物業(yè)管理公司員工整體素質(zhì)不高、年齡偏大、文化水平較低，富裕人員較多，給企業(yè)帶來了沉重的負(fù)擔(dān)。
二、國有物業(yè)管理企業(yè)改革的必然性
黨的十六屆三中全會提出要完善國有資產(chǎn)管理，深化國有企業(yè)改革，實(shí)現(xiàn)國有經(jīng)濟(jì)布局調(diào)整的戰(zhàn)略思想，很多行業(yè)都面臨著在國有經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中推進(jìn)改革和實(shí)現(xiàn)發(fā)展的雙重任務(wù)，國有大中型企業(yè)主輔分離，輔業(yè)改制分流政策的陸續(xù)出臺，這些都要求作為企業(yè)從屬公司的物業(yè)管理公司要加快改革步伐。同時，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司原司長謝家謹(jǐn)曾指出“物業(yè)管理已經(jīng)形成一個相對獨(dú)立的行業(yè)，逐步實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)脫鉤，獨(dú)立進(jìn)入市場，實(shí)施專業(yè)化經(jīng)營將是大勢所趨”，可以說，物業(yè)管理企業(yè)的改制是不以個人的意志為轉(zhuǎn)移的，建立現(xiàn)代企業(yè)制度是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的必然趨勢。
雖然改革已經(jīng)進(jìn)行了20多年，但是仍然有一些國有物業(yè)管理企業(yè)職工存在吃“大鍋飯”的現(xiàn)象，認(rèn)為國有企業(yè)是“鐵飯碗”，干好干壞一個樣、干多干少一個樣。同時由于有上級單位或上級公司給項(xiàng)目、給補(bǔ)貼，不愁沒飯吃，造成“背靠大樹好乘涼”的依賴觀念，缺乏市場競爭意識。這種妨礙發(fā)展的僵化觀念和體制機(jī)制嚴(yán)重不適應(yīng)物業(yè)管理市場的變化和要求。盡管這些企業(yè)目前生存還不是問題，但在日益激烈的物業(yè)管理市場競爭中，原有的優(yōu)勢正在逐步喪失，面臨的困難也在逐步顯現(xiàn)，因此，國有物業(yè)管理企業(yè)的改革已經(jīng)勢在必行。
三、國有物業(yè)管理企業(yè)改革發(fā)展過程中遇到的困難
1.如何處理好改革發(fā)展與和諧穩(wěn)定的關(guān)系是國有物業(yè)管理企業(yè)在改革過程中遇到的最困難的問題。
改制是一種必然趨勢，體制上的改變，帶來的是產(chǎn)權(quán)的重新配置和經(jīng)營機(jī)制的轉(zhuǎn)變，同時將面臨富裕人員的安置問題和國企職工身份的轉(zhuǎn)變，這個問題不解決，改革后的企業(yè)也難以輕裝上陣，但要改革，必然要涉及到國企職工的切身利益，職工會產(chǎn)生不同的思想認(rèn)識和情緒波動，這是任何國企在改制過程中都無法回避的問題，如果解決不好可能對改革造成消極的后果，將給改革帶來更嚴(yán)重的問題。據(jù)筆者了解，由于大多數(shù)國有物業(yè)管理公司在其所在的企業(yè)基本上處于弱勢地位，本身就要靠其母體生存，依賴性非常強(qiáng)，并不具備在市場上生存的能力，而現(xiàn)狀是上級公司只要還能夠正常經(jīng)營一天，物業(yè)管理公司就可能多存活一天，因此職工非常擔(dān)心改制后的公司一旦脫離了母公司，是否能夠生存下去，因而往往并不支持企業(yè)的改革。
2.如何解決物業(yè)管理公司改制后的資源問題也是國有物業(yè)管理企業(yè)改制過程中的難點(diǎn)問題之一。
物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，對企業(yè)的資本金要求不高，對物業(yè)管理公司來講，最重要的資源是物業(yè)項(xiàng)目，而對于改制企業(yè)來講，由于企業(yè)已不是或不完全是國有企業(yè)，如果與原上級單位脫離了關(guān)系，原上級單位的物業(yè)資源就有可能不交給你，而到市場去競爭項(xiàng)目，又擔(dān)心自己市場意識不強(qiáng)，這是改制企業(yè)和職工考慮最多的問題。
3.如何客觀評價物業(yè)管理行業(yè)的生存條件是國有物業(yè)管理企業(yè)改制過程中需要關(guān)注的問題。
雖然物業(yè)管理從上世紀(jì)80年代開始進(jìn)入中國，至今已有二十多年的歷史，但真正形成物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)該從90年代后期，發(fā)展到今天不過十年的歷史，但物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)達(dá)到了30000家，北京、上海等城市的物業(yè)管理企業(yè)都達(dá)到了3000家左右，發(fā)展非常迅速。這一方面說明社會確實(shí)需要物業(yè)管理和服務(wù)，另一方面也反映出進(jìn)入這一行業(yè)的門檻相對較低，造成現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)魚龍混雜，整個行業(yè)競爭非常激烈。同時由于非常多的物業(yè)項(xiàng)目掌握在國有或國有控股公司的手里，這些項(xiàng)目基本上全部交給下屬的物業(yè)公司管理而不是由社會物業(yè)公司管理，加上物業(yè)的相關(guān)法律、法規(guī)并不健全，客觀上目前的物業(yè)管理行業(yè)并不是真正意義上的市場競爭行業(yè)。脫離了母體的國有物業(yè)公司一旦失去了賴以生存的基礎(chǔ)，企業(yè)生存將面臨嚴(yán)重威脅，而如果處理不當(dāng)，將影響社會的安定。
四、認(rèn)真解決物業(yè)管理公司的實(shí)際問題
筆者所在單位為國有物業(yè)管理企業(yè)，幾年間也經(jīng)歷了數(shù)次企業(yè)改制的要求，上述國有物業(yè)管理企業(yè)改革發(fā)展過程中遇到的困難，在我公司幾次改制過程當(dāng)中都遇到了，由于種種原因改制至今尚未成事實(shí)，但其中發(fā)現(xiàn)的問題，筆者在此提出并試圖尋找解決的方案：
1.國有物業(yè)管理企業(yè)完全改制在現(xiàn)階段尚不成熟。提到企業(yè)改制，大家可能首先想到的就是私有化，也就是從國有企業(yè)轉(zhuǎn)向了股份制或民營企業(yè)，似乎這樣所有問題就會迎刃而解，但事實(shí)并非如此：民營物業(yè)公司的發(fā)展實(shí)際上受到了諸多因素的制約，例如：人才、管理、技術(shù)、資金，同時社會信任度較低、企業(yè)平均壽命極短、缺乏長遠(yuǎn)發(fā)展所必須的文化積淀、嚴(yán)峻的市場競爭環(huán)境等，國有物業(yè)管理企業(yè)存在的問題雖然在民營企業(yè)中表現(xiàn)的相對較少，但國營物業(yè)管理企業(yè)具有的優(yōu)勢也不是民營企業(yè)短時間內(nèi)能夠解決的。對此，要有一個冷靜理性的認(rèn)識和分析。
2.筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段國有物業(yè)管理企業(yè)的改制方式應(yīng)以原國有上級公司控股或相對控股，全體職工持股的形式為優(yōu)先選擇，其他多種形式在現(xiàn)有國有企業(yè)改制中都不適應(yīng)。采取以原國有上級公司控股或相對控股，全體職工持股的形式的主要原因是這樣的改制方式引起企業(yè)內(nèi)部反對的聲音不會很大，職工的身份雖然要轉(zhuǎn)換，但由于有了一定的股份，在企業(yè)里擁有一定的發(fā)言權(quán)和決策權(quán)，相對的利益保證會較高。同時企業(yè)為國有企業(yè)控股，在現(xiàn)階段對于物業(yè)公司的穩(wěn)定和對外形象是十分重要的。
另一個對物業(yè)管理公司改制的順利實(shí)施十分重要的是原國有上級單位的物業(yè)資源應(yīng)交由改制的物業(yè)管理公司經(jīng)營，這是保障改制后的物業(yè)管理公司正常經(jīng)營的重要條件，如果沒有這一點(diǎn)做為保證，國企物業(yè)管理公司的改革就難以實(shí)施。國資委某領(lǐng)導(dǎo)曾經(jīng)講過，國有企業(yè)的上級公司對改制的主輔分離企業(yè)要“扶上馬，送一程”，因此，國有企業(yè)要明確主輔分離不是甩包袱，而是應(yīng)實(shí)實(shí)在在的為企業(yè)職工著想，解決實(shí)際問題。