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整合的魅力
――試論西北物業(yè)管理企業(yè)重組、整合的必要性和可行性
目前，物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)人才少且分散，難以發(fā)揮群體功能和綜合實力，而且絕大多數企業(yè)存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題。就陜西來看，全省的270多家物業(yè)管理企業(yè)中，有一級物業(yè)管理資質的就高新物業(yè)一家，有二級資質的也就20多家，其他都是三級及其以下的企業(yè)。全國除萬科、中海、金地等少數物業(yè)企業(yè)管房面積超過600萬平方米外，物業(yè)管理企業(yè)平均管房面積偏低。西部管房面積最大的高新物業(yè)現(xiàn)管面積也就200多萬平方米。要改變物業(yè)管理這種小兵團分散作戰(zhàn)的局面，形成“物管航母”，發(fā)揮團隊的整體實力，走集團化發(fā)展道路，就必須組建一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術力量強、一業(yè)為主、多種經營，具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團。要組建這樣的企業(yè)集團，就必須從西部現(xiàn)有企業(yè)的實際管理狀態(tài)出發(fā)，通過兼并、收購、控股等方式，對一定區(qū)域的中小型企業(yè)或組織進行科學重組、優(yōu)勢整合。
一、科學重組、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)手，整合勢在必行
在國家不斷強調進行產權改革，增強綜合國力，提升民眾生活質量的時候，我們利用現(xiàn)代企業(yè)成熟的管理經驗，對一定地域的物業(yè)管理企業(yè)進行科學的重組，使單一企業(yè)的資源、管理、資金等優(yōu)勢得以在更大范圍內發(fā)揮，有效的實現(xiàn)服務標準化、作業(yè)流程化、管理系統(tǒng)化，最大程度的促進行業(yè)的繁榮和企業(yè)效益的提高，是中國物業(yè)管理企業(yè)飛速發(fā)展、追求卓越的必然選擇。
1、集團化發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務的整體水平。我國的物業(yè)管理已進入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平和服務質量。滿足人們對生產、工作和生活環(huán)境及質量的要求，必須有一批能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)為核心，組建成物業(yè)企業(yè)集團，使集團成員企業(yè)的管理水平和服務質量實現(xiàn)優(yōu)勢互補。
2、集團化發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經營規(guī)模小，經濟效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益。組建物業(yè)企業(yè)集團，與原單獨的物業(yè)管理企業(yè)相比，不僅企業(yè)集團的規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術力量強，可以通過集團的整體實力，在市場競爭中奪得更多的物業(yè)管理項目，進而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。
香港華聯(lián)興業(yè)有限公司董事長王羅桂華女士在接受記者采訪時認為，國內物業(yè)管理應逐步解決存在的種種問題，以適應其需求及發(fā)展空間繼續(xù)擴大的趨勢。王羅桂華認為，國內的物業(yè)管理市場正不斷地迅速發(fā)展及膨脹，需求日益擴大，然而，縱觀國內目前的物管服務水平，均與專業(yè)的物業(yè)管理服務有一定差距。故此，大膽借鑒一些發(fā)達國家及地區(qū)的物管經驗，探索符合國際慣例并適合中國國情的物管體系，建立社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的物管新路，是目前中國物管行業(yè)發(fā)展的迫切需要。而國外專業(yè)及一流的物管公司進入中國內地的物管市場也是必然的趨勢。
在上世紀90年代初期，部分國外專業(yè)及一流的物業(yè)管理公司已逐漸察覺中國內地各省市的專業(yè)物業(yè)管理服務需求正因應房地產市場的急速發(fā)展而擴大，并開始提供專業(yè)化及國際一流的物業(yè)管理服務。其中包括怡高物業(yè)服務有限公司、世邦魏理仕、第一太平戴維斯、戴德梁行物業(yè)管理有限公司、東亞物業(yè)管理有限公司、嘉理物業(yè)服務有限公司、卓德物業(yè)顧問有限公司、威格斯物業(yè)顧問管理有限公司等等。但是，在這些國外及香港知名專業(yè)物業(yè)管理公司在中國內地的發(fā)展過程中，均因為遇到各種各樣不同的問題及面對不同程度的阻力而受到影響。這就是文化差異和生活方式在物業(yè)管理中的重要作用在發(fā)揮。但這一作用必然會隨著時間的積累而逐漸淡化。因此，我們不能因為今天的天下太平就高枕無憂，相反，更應該迅速組建屬于民族的“物管航母”，借鑒并學習西方良好的管理經驗，作大管理范圍，作強中國企業(yè)。
3、集團化發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變人才、技術分散的格局。人才資源是物業(yè)管理企業(yè)經營活動的關鍵。物業(yè)管理是集房屋管修、設備設施管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安保衛(wèi)消防管理及公共服務、專項服務、特約服務于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人員，不僅要有較高的文化素質、思想素質和敬業(yè)精神，而且要有專業(yè)技能。目前，物業(yè)管理企業(yè)中人才缺乏的現(xiàn)象較為普遍。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以通過對集團成員企業(yè)人力資源進行重新的組織和調整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中人才優(yōu)勢，使企業(yè)人才形成最佳結合。高新物業(yè)雖然不是國內最大的物業(yè)企業(yè)，但在西北的行業(yè)中實在是發(fā)揮著舉足輕重的作用。2003年10月以來，短短的7、8個月內，就先后有10多位業(yè)界高級管理人才和其他行業(yè)的專業(yè)人事投身企業(yè)，企業(yè)更不惜投巨資，對20多位高級管理經理和眾多優(yōu)秀管理人員進行專業(yè)培訓。一時間，多個高檔項目的邀管函蜂擁而至，在西北物業(yè)管理行業(yè)中引起了不小的震動。甚至，已經有當地的一些中小型物業(yè)管理公司主動要求加盟。
4、集團化發(fā)展有利于拓展經營領域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)?，F(xiàn)在許多物管企業(yè)僅局限于物業(yè)管理，難以向其他經營領域拓展。組建物業(yè)企業(yè)集團，可以在重點搞好物業(yè)管理服務的同時，據自身的優(yōu)勢，擴大經營范圍，組建若干分公司。通過多種經營，壯大企業(yè)的經濟實力，彌補物業(yè)管理服務收費的不足，進而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。我們在發(fā)展專業(yè)化公司方面也進行了有效的探索，先后收購了高美新居生活服務公司，對社區(qū)文化進行了有效的開發(fā)，組建了綠化公司，承接了一些綠化工程，并正在積極籌備組建專業(yè)的保安公司、家政服務公司、保潔公司、電梯公司等。
5、集團化發(fā)展有利于參與市場競爭，在競爭中求生存、求發(fā)展。在市場經濟條件下，占領市場是每個企業(yè)追求的目標。我國石油、汽車等行業(yè)組建企業(yè)集團的實踐就是很好的證明，物業(yè)管理行業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，只有組建企業(yè)集團，才能克服企業(yè)單槍匹馬、孤軍奮戰(zhàn)的局面，使企業(yè)在資金、人才、技術、裝備、管理、服務上都具有競爭力，形成真正的“航空母艦”，在競爭中立于不敗之地。
6、集團化發(fā)展有利于走出國門，進入國際市場。從目前來看，我國的物業(yè)管理企業(yè)尚沒有打進國際市場，一是我國的物業(yè)管理還處于起步階段，物業(yè)管理服務的水平不高，難以進入；二是國際物業(yè)市場競爭激烈，單個企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)、勢單力薄缺乏競爭力。只有將物業(yè)骨干企業(yè)組成企業(yè)集團，發(fā)揮整體優(yōu)勢，用“聯(lián)合艦隊”打入國際市場。
二、民眾呼喚、政府支持、企業(yè)渴望，整合大有可為
老百姓最希望花最少的錢得到最好的服務。雖然在經濟學上講這是行不通的，但現(xiàn)實來看，我們的確可以通過經營模式和方式的轉變，減輕老百姓的負擔，并在同等成本的基礎上提升服務水平。政府機關一直強調政企分離、企事分家，但因為在溫飽滿足之后的第一件事就是“安居”，所以各種后勤集團成為附屬在政府機關和事業(yè)單位身上的一個沉重而又無法割舍的包袱。要實現(xiàn)后勤集團的順利轉化，就必須建立擁有強大收購實力的物業(yè)管理企業(yè)，將后勤集團中占有資產量最大的房產進行市場化管理，才能真正保障這些集團的迅速轉化。眾多中小型物業(yè)管理企業(yè)在管理和發(fā)展中，總存在實力不足、人微言輕的感覺，使本來很合理的要求也得不到保證，企業(yè)常常被動維持、舉步為艱，更無從談及效益和品牌。
在這些因素的不斷促進下，使物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合成為可能。同時，隨著國家政策法規(guī)不斷健全，特別是新的《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法》的相繼出臺，為物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合提供了前所未有的機遇。“一萬年太久，只爭朝夕”。有人預言，物業(yè)管理行業(yè)的重整將掀起中國新一輪的經濟發(fā)展浪潮。
?。?）經濟實體的變革依賴于消費主體的選擇，民眾信賴有實力的企業(yè)
就和中國各種大型倉儲式商場的迅速形成并經營火熱一樣，人們總希望進一個門就可以得到無限的服務。生活節(jié)奏的加快迫使人們對服務內容的豐富性提出了更高的要求。當前，西北眾多物業(yè)管理企業(yè)都在發(fā)展自有的特色服務，就象高新物業(yè)一樣，目前可以為所轄小區(qū)的業(yè)主提供購物、健身、娛樂、子女解送、短線旅游、家政、讀書、電影、票務預定等多種服務。但一個企業(yè)的服務內涵畢竟是有限的。要實現(xiàn)服務資源的有效共享，就必須對更多的社會資源進行市場化整合。規(guī)模越大，整合的能力就越強。
從西部發(fā)展的情況來看，消費者在選擇房屋的時候，越來越重視房屋的附加值和人居的總體品質，越來越重視物業(yè)公司的信譽、品牌和實力。在消費者自主管理意識逐步成熟，法制觀念不斷加強的形勢下，使物業(yè)管理企業(yè)的整合擁有了強大的思想保障。在呼喚整合的時代我們開始整合。
?。?）物管企業(yè)的重整順應了產權制度的改革，經濟需要新的增長模式
眾所周知，物業(yè)管理的誕生是以房產銷售后續(xù)服務和配套形式出現(xiàn)的，它基本上是發(fā)展商的一個職能部門。在國家著力推進產權制度改革的時候，我們對物業(yè)管理企業(yè)進行重組和整合，從法律的角度分析，是將房屋前期銷售和后期管理的法律主體進行了科學的剝離，保證了消費者在購房時，就可以合法順暢的擁有大修基金的部分支配權及管理用房的部分所有權，并可以通過明確的法律關系追溯到承擔上述義務的法律主體，更可以保證業(yè)主在購房之后享有的各種權利得以順利實現(xiàn)。避免了開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間的相互推委，明確了資產的管理權責。
同時，對眾多后勤管理集團來講，參與重整更是對國有資產進行股份制改造的有效途徑。實力雄厚、資金強大的物業(yè)管理集團，使收購各種后勤集團成為可能。收購即滿足了政事減員增效的需要，也保障了國有資產歸屬清晰和責權明確的改革要求。同時，解決了傳統(tǒng)后勤管理中存在的下級管理上級家屬（一般在后勤單位就業(yè)的家屬較多）難、下級向上級收費難等問題。后勤集團改革已經整裝待發(fā)，物業(yè)管理的重整正是化雨的春風和潤物的春雨。
中國經濟需要新的增長點。將和民眾生活息息相關的物業(yè)管理行業(yè)作強作大，一方面可以有力的提升國民的生活質量，使民眾更大程度的信賴政府、支持政府，保證國家的政治穩(wěn)定；另一方面，也可以使這個必將成為關系國計民生的行業(yè)整體競爭能力強化，在國際經濟競爭中取得必然的成功，使國民經濟得到新的發(fā)展。為什么物業(yè)管理行業(yè)會成為關系國計民生的重要行業(yè)？因為，在這個以服務為核心的行業(yè)中，包含了水、電、建筑、燃氣、信息技術等多個重要行業(yè)，甚至密切關系到了文化思想、民政救助、計劃生育、衛(wèi)生防疫、環(huán)境保護、國土資源等重要工作。
國家在近一段時期，相繼出臺規(guī)范物業(yè)管理和企業(yè)發(fā)展的法律法規(guī)，為物業(yè)管理企業(yè)的重整提供了強有力的政策保障，必將加快行業(yè)的發(fā)展，促進中國物業(yè)管理進入一個健康、繁榮的新時代。
?。?）小艦艇也要遠航，中小企業(yè)渴望搭載“航空母艦”
隨著市場經濟體制的不斷健全，同業(yè)競爭日趨激烈。利潤決定生存，市場引導競爭。當前，中國的整體物業(yè)管理度僅有35%左右，西北甚至不足20%。如此廣闊的市場，在人民生活水平不斷提高、居住條件不斷改善的今天，不能不引起國內物業(yè)管理行業(yè)的激烈競爭，甚至不可避免的還要面對國際的競爭。企業(yè)要生存，不論大小。沒有這樣的生存可能，就必然要選擇另一種方式。因此，中小物管企業(yè)的發(fā)展必然要走參與大型企業(yè)整合的道路。越早損失的可能越小，越積極獲得的主動越多。
有了業(yè)主對物業(yè)管理集團的認同、有了政府政策的支持、有了參與整合的企業(yè)，有了已經出臺的各項法律法規(guī)，有了我們建設部和中物協(xié)的正確領導，有了西北諸省將法規(guī)細化的有力支持，西北物業(yè)管理企業(yè)的重組和整合又有何懼，中國西部“物管航母”的起航又有何難？
三、順應改革、因地制宜、開路加橋，整合魅力無窮
在積極組建大型物業(yè)管理集團的同時，我們還應該從現(xiàn)實情況出發(fā)，緊緊抓住國家對部隊、醫(yī)院、大中專院校、國有大型廠礦的后勤管理集團進行改制的機遇，順應形勢、因地制宜，開辟后勤改制和物管企業(yè)發(fā)展有機結合的新路，提升西部物業(yè)管理行業(yè)整體的市場競爭力，有力促進中國物管行業(yè)的繁榮。
?、佟￡P于發(fā)展思路
提升西北物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，擴大綜合管理面積，需要國家主管機關和中物協(xié)對這一區(qū)域的實際情況進行充分調研，給予必要的政策支持，發(fā)揮當地大型物業(yè)管理企業(yè)的實力和管理優(yōu)勢，聯(lián)合或全面委托，通過集中培訓各類后勤管理人員、分類確定轉化試點單位、成功樹立轉化改制典范、以點帶面推行行業(yè)后勤轉化等辦法和過程，分行業(yè)完成各類后勤集團的市場化改革，保障中央改革精神和企業(yè)發(fā)展需求的同步落實，帶動全國物業(yè)管理行業(yè)的再次提升，為國民經濟的發(fā)展和民眾生活水平的提高作出更大的貢獻。
?、凇￡P于支持機制
物管企業(yè)重整和后勤轉化工作是一個過程中的兩個不同實施方面，需要有多個單位協(xié)商參加。因此，此項工作首先需要建設部牽頭，聯(lián)合部隊、教育、衛(wèi)生等中央國家主管機構，充分協(xié)商，通力合作，才能使各項措施得以落實。其次，這是一項市場化程度較大的工作，涉及運作機制、管理模式、經營方式、人員調配、利益劃分、責權平衡、風險控制等諸多方面的問題，不是簡單的用行政方式就可以解決的，需要市場的磨合與調節(jié)。因此，在培育大型企業(yè)的過程中委托其完成這一工作也是無以替代的。這就需要主管機關和中物協(xié)安排必要的專項會議，組織或委托組織專題培訓，實現(xiàn)思想上和行動上的逐步統(tǒng)一，達到較好的效果。
③ 關于組織形式
在組織形式上，我們可以采取先在一個行業(yè)中的一個企業(yè)試點，帶動這個行業(yè)改制的方式；也可以采取在不同區(qū)域的不同行業(yè)分別試點，逐步推行成功模式的方式。可以采取由一個企業(yè)牽頭，運用市場化手段，進行收購、兼并的方式；也可以采取由行政主管部門牽頭，通過政策性調整，賦予必要的資產重組和職能兼容的方式，逐步落實。
?、堋￡P于操作流程
在操作流程上，我們主要分析企業(yè)牽頭的情況。首先應該從行業(yè)發(fā)展的角度組織必要的思想交流會議，統(tǒng)一認識；其次，必須組織專項的特色培訓，細化操作方法，使參與單位和參與人員作到心中有希望，事事有辦法，進展有計劃，前途有保障；另外，還應總結已經有了改制經驗的企業(yè)，交流經驗，樹立榜樣，使關聯(lián)的單位能夠對各自所屬的機關有所交代，取得上級的支持；最后，必須聘請專業(yè)的法律顧問和資產評估機構，從法律上保障國有資產的完整權利和企業(yè)運作的合法進行。
⑤ 關于產權關系
發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，既是為了提高中國物業(yè)管理的整體水平，改善民眾的生活質量，也是為了發(fā)展民族經濟、提高國家稅收，擴大中國物管企業(yè)的國際競爭力。因此，在處理產權關系上，一定要遵守市場經濟的原則，作到產權清晰、責權明確，既能夠保證資產所有方的利益，也能夠保障新企業(yè)集團的活力和競爭力。改革需要勇往直前，改制必須穩(wěn)步健康。
?、蕖￡P于配套措施
逢山開路，遇水架橋。整合西北物業(yè)管理企業(yè)和推進后勤集團改制，都會遇到各種各樣不可避免的問題，特別是象市場機制不是很健全、政策法規(guī)不很完善、富余人員難以安置、控股關系如何明晰等。這就需要我們用改革的思想思考問題，思考這些在發(fā)展中出現(xiàn)的正常問題，來一個問題解決一個，有一個困難克服一個。開路架橋，朝著一個可以實現(xiàn)的基本目標去努力；堅定信念，使中國物業(yè)管理行業(yè)在新時代中展現(xiàn)出必然的魅力。
在這個業(yè)界精英云集、眾多領導親臨的聚會上，能代表中國西北物業(yè)同仁和高新物業(yè)的全體員工，向各位匯報思想、漫談發(fā)展，確實身感榮幸。以上觀點，如有不成熟的地方，真誠的希望各位能批評指正，更希望各位能在方便的時候來陜參觀。
西安高新楓葉物業(yè)服務管理有限責任公司董事長兼總經理 李中勝