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感悟獅城物業(yè)管理
文/龔鈐
早些年，拜讀新加坡著名華文作家尤今的散文，油然而生一種向往新加坡之旅的念頭。后來終于有幸隨廣州市物業(yè)管理協(xié)會組織的考察團到新加坡實地考察，置身于“花園城市”，感悟獅城物業(yè)管理的先進和城市的美麗、潔凈、高雅。
據(jù)介紹，新加坡兩層尖頂?shù)呐盼荩ㄈ缤瑖鴥?nèi)的別墅）是高收入階層向政府購買土地后，按規(guī)劃建造的，稱為共管式公寓；而高樓大廈的住宅樓宇，則是普通民眾居住地，稱為公共組屋。公共組屋由城市建屋發(fā)展局發(fā)包給開發(fā)商建造后，再由建屋發(fā)展局向市民銷售，有87%的新加坡人住在組屋中。其物業(yè)管理很有特色，表現(xiàn)在以下幾個方面：
機制健全的物業(yè)管理組織
新加坡幾乎沒有農(nóng)村，境內(nèi)草茂花繁，整潔美麗。其大型住宅區(qū)主要是指由新加坡建屋發(fā)展局規(guī)劃發(fā)展的衛(wèi)星鎮(zhèn)。其中，每一個衛(wèi)星鎮(zhèn)可居住人口在20萬～25萬之間，由政府與企業(yè)分塊開發(fā)。目前全新加坡共有５５個衛(wèi)星鎮(zhèn)。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一歸新加坡建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)。其業(yè)務(wù)包括規(guī)劃及發(fā)展新鎮(zhèn)、翻新舊住宅區(qū)、為住區(qū)的管理及營造工藝建立標(biāo)準(zhǔn)等。
據(jù)悉，原來新加坡所有的組屋區(qū)和新鎮(zhèn)的管理與維修服務(wù)，都由建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)提供。在1988年3月以后，市鎮(zhèn)理事會接管了這些事務(wù)，建屋發(fā)展局便只扮演一個在發(fā)展與研究工作上提供支援性服務(wù)的角色。這項轉(zhuǎn)變的目的是要使得各新鎮(zhèn)都有其獨特性，同時也讓更多的居民能夠參加該區(qū)的管理工作。在政府公共住屋計劃下建造的房屋，都由市鎮(zhèn)理事會統(tǒng)一管理，每一個組屋區(qū)都隸屬一個市鎮(zhèn)理事會管轄。私人住宅（如共管式住屋）是由各自依法規(guī)組織的管委會管理的。
無論市鎮(zhèn)理事會或私人的管委會，都通過委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)日常的管理和服務(wù)工作。物業(yè)管理單位通常設(shè)立若干業(yè)務(wù)組，包括財務(wù)組、保養(yǎng)維修組、小販?zhǔn)袌鼋M、環(huán)境清潔組、園藝組、文書組。各自的職責(zé)主要是：
1、財務(wù)組：設(shè)財務(wù)監(jiān)督、出納員、收租員、打字員、信差；
2、維修組：設(shè)高級住宅稽查員、中級住宅稽查員、稽查員、電梯援救員、維修技工；
3、小販?zhǔn)袌鼋M：設(shè)中級停車場監(jiān)督員、高級管理員、管理員；
4、環(huán)境清潔組：設(shè)中級清潔管理工、清潔工人和清潔工頭；
5、園藝組：設(shè)中級園藝員、園藝員和園藝工頭；
6、文書組：設(shè)公關(guān)助理、速記員、打字員、電話服務(wù)員。
法治化的物業(yè)管理
獅城新加坡以清潔衛(wèi)生、草坪綠化、環(huán)境優(yōu)美譽滿全球，其嚴(yán)格有序的物業(yè)管理是形成這種美譽的重要原因。新加坡政府強調(diào)對居住小區(qū)進行法治化管理。物業(yè)管理部門編寫了《住戶手冊》、《住戶公約》、《防火須知》等規(guī)章，同時政府還制定了公共住宅室內(nèi)外裝修、室外公共設(shè)施保養(yǎng)等規(guī)定，為物業(yè)管理法治化奠定了基礎(chǔ)。物業(yè)管理單位對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施進行保養(yǎng)和提供服務(wù)。其物業(yè)管理服務(wù)的資金來源：一是建屋發(fā)展局在售房利潤中留下一筆管理基金；二是物業(yè)管理單位出租小販中心、商務(wù)的收入；三是開展便民服務(wù)的收入。其物業(yè)管理法制化的主要表現(xiàn)是：
首先，重視室內(nèi)裝修的管理。新加坡政府對室內(nèi)裝修有非常嚴(yán)格的規(guī)定：政府出售的公共住宅，室內(nèi)裝修規(guī)定在領(lǐng)取鑰匙之日起3個月內(nèi)完成，此后3年內(nèi)不準(zhǔn)再進行第二次裝修；住戶裝修須向建屋發(fā)展局申請裝修許可證；裝修戶與領(lǐng)有建屋發(fā)展局施工執(zhí)照的承包商一起前往物業(yè)管理單位辦理裝修手續(xù)，并且繳納一筆建筑材料搬運費和廢物清理費；工程裝修完畢，由住宅稽查員根據(jù)申請裝修內(nèi)容進行工程檢查驗證。
其次，明確室內(nèi)裝修的標(biāo)準(zhǔn)。為了保持建筑物的結(jié)構(gòu)完整性和外觀統(tǒng)一性并保證安全，新加坡政府對室內(nèi)裝修項目有嚴(yán)格規(guī)定：不準(zhǔn)改變住宅主體結(jié)構(gòu)（墻體、柱子、梁）；廚房、衛(wèi)生間的磨石地板和墻壁瓷磚3年不準(zhǔn)更換；樓房外觀不準(zhǔn)改變；特別是室內(nèi)管線（上下水管、電線）、電源開關(guān)不準(zhǔn)改變。政府規(guī)定每5年對整棟樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂進行一次維修。此外，政府還規(guī)定所出售的公共住宅，從領(lǐng)取房屋鑰匙之日起，住戶領(lǐng)取鑰匙后限期提出缺損報告，建屋發(fā)展局負(fù)責(zé)維修一年。保修期滿后，室內(nèi)設(shè)施修理費由購房者負(fù)責(zé)。
第三，注重環(huán)境綠化。新加坡政府始終把綠化、美化城市作為城市規(guī)劃和建設(shè)的重要內(nèi)容，采取了城市可持續(xù)發(fā)展的策略塑造花園城市。從政府機關(guān)到公用企事業(yè)單位的高樓大廈，從市民組屋到私人的公寓，從繁華的市區(qū)到新鎮(zhèn)和沿海的小島，每一棟、每一組樓宇四周都有小花園。精心設(shè)計的綠地曲徑通幽,花草錦簇，草坪、花卉、樹木各俱特色。每層陽臺都種有花木，在樓宇的陽臺上形成重重疊疊的立體小花園。停車場的地面在草地上鋪空心磚。天橋、房屋墻壁，甚至在高聳的馬路燈柱上，也都長著三星果藤、九惠葛、巨花紫葳、朝彥等攀緣植物，披滿了綠裝。平面、立體交錯的一個又一個小花園，使新加坡全市構(gòu)成一個瑰麗的大花園。
完善優(yōu)質(zhì)的保養(yǎng)與服務(wù)
新加坡物業(yè)管理的范圍很廣，除購房直接放在建屋發(fā)展局申請外，其他業(yè)務(wù)都在物業(yè)管理單位辦理。其物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍包括：房屋維修養(yǎng)護（包括電梯等電器維修養(yǎng)護）；商業(yè)房屋（小販中心、購物中心）的租賃管理；出租住宅的租金繳納與售房期款的收??；公共場所的出租服務(wù)及管理；居住小區(qū)內(nèi)停車場的管理；居住小區(qū)的環(huán)境清潔，園藝綠化管理。此外，還負(fù)責(zé)介紹居民就業(yè)，配合治安部門搞好治安工作。
一是住宅樓的維修。為了防止住宅過早老化，新加坡十分重視對房屋的管理和維修。為了縮短新舊組屋區(qū)之間在素質(zhì)上的差距，政府通過建屋局進行了一項長期的舊組屋翻新計劃，以使他們能夠接近新組屋的水平。根據(jù)居民的需要，當(dāng)局將在三方面進行改良：在各單位組屋內(nèi)，在各座組屋內(nèi)，以及在各鄰里加以翻新改善，以便進一步提高居民對社區(qū)的認(rèn)同。
二是電梯的保養(yǎng)與維修。建屋局為市鎮(zhèn)理事會提供電腦應(yīng)用系統(tǒng)和24小時緊急維修服務(wù)。電梯里裝有自動拯救系統(tǒng)，在電流中斷的時候，會自動把電梯送到最接近的出口，還裝有自動監(jiān)測系統(tǒng)，偵察電梯失靈和被濫用的情形。所有住宅樓的電梯都由物業(yè)管理單位做例常維修和檢查。一旦發(fā)生故障，5分鐘內(nèi)電梯維修工必須到場維修，否則給予檢控。
三是水電衛(wèi)生設(shè)備維修。國家建屋發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，由物業(yè)管理單位為居民提供24小時服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車，車內(nèi)設(shè)有無線電話，以提供有償服務(wù)的工作便利。
四是停車場管理。小區(qū)內(nèi)的停車場都由小區(qū)管理單位統(tǒng)一管理，并有完善的制度。任何擁有車輛的住戶，須向物業(yè)管理單位申請“停車季票”，每戶只準(zhǔn)申請一個車位；夜間停車須特別申請，并辦理“夜間停車固本”。外來車輛一律執(zhí)行按鐘點收費。
五是垃圾的處理。為了確保小區(qū)整潔，避免有難聞異味，全面推行垃圾袋裝化。垃圾必須裝入袋內(nèi)，方可投入垃圾桶，并規(guī)定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）實行定期處理，直接送至垃圾站，不許投入垃圾桶。同時，還規(guī)定易燃、易爆、易碎的物品，不許投入垃圾桶，以確保防火防爆安全。
作者單位：廣州城建開發(fā)物業(yè)有限公司
編輯：胡克