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日本高層住宅的物業(yè)管理
文/友光
日本的物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、樓道、電梯等公用部分的清掃、安全和公用設(shè)備檢查等工作。負(fù)責(zé)社區(qū)安全主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化的擴(kuò)大，日本有限的土地資源已經(jīng)越來越不能滿足本國人一向崇尚獨(dú)門獨(dú)院住宅的奢望。尤其是在首都東京這樣的現(xiàn)代化大都市里，住進(jìn)高樓大廈者日益增多。據(jù)日本國土交通省的統(tǒng)計(jì)，目前日本全國購買高層住宅的居民累計(jì)已超過1000萬，也就是說，幾乎有十分之一的日本人生活在自己購買的高層住宅中。因此，如何解決生活在高層住宅中的居民所面臨的各種必須解決的問題，己成為如今日本城市生活中面臨的一個(gè)重大課題。
日本人從世代的獨(dú)家小院住宅搬進(jìn)共同居住的高樓大廈遇到了兩大問題。一是自己在共同住宅中必須具備的公共道德問題，二是作為高層住宅內(nèi)居民共有財(cái)產(chǎn)的管理問題。
為了解決這些問題，日本成立了高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)，數(shù)量眾多的住宅大樓物業(yè)管理公司應(yīng)運(yùn)而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理體制。
在日本，對(duì)于任何一家物業(yè)管理公司來說，它們所“管”樓房的居民就是它們的業(yè)主。物業(yè)管理公司向業(yè)主提供服務(wù)，而物業(yè)管理公司提供服務(wù)的內(nèi)容由業(yè)主事先同公司商定。日本的物業(yè)管理公司只是受雇于這些已為業(yè)主的居民。業(yè)主如果對(duì)所雇的物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量或價(jià)格等不滿意，隨時(shí)可以辭退這家公司而雇用自己認(rèn)為更合適的公司。
日本的一座住宅樓里往往有幾十戶到上百戶身為業(yè)主的居民，通常選出3至7名代表組成居民管理委員會(huì)，每居委員會(huì)任期2年，委員會(huì)的成員由所有業(yè)主輪流擔(dān)任。居民管理委員會(huì)負(fù)責(zé)了解業(yè)主的意見、要求，選雇物業(yè)管理公司，監(jiān)督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設(shè)專人管理賬目。委員會(huì)所有成員的工作都是義務(wù)性質(zhì)，沒有報(bào)酬。日本的物業(yè)管理公司之間的競爭十分激烈，各公司都千方百計(jì)地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。以日本人的一般收入計(jì)算，居民住房物業(yè)管理費(fèi)用還是比較低的。物業(yè)管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一兩個(gè)人負(fù)責(zé)管理一座一二十層高的住宅樓的門前、門廳、主要是警察的工作，物業(yè)管理人員一般不參與。
一般的住宅樓的大門都是通過按自動(dòng)號(hào)碼或呼叫鎖開啟，同時(shí)每家住戶都持有無須按號(hào)碼的開啟公用大門的鑰匙。物業(yè)人員不得隨意進(jìn)入任何一戶居民的房門，也不得探聽居民家庭生活及隱私。一旦有哪一家居民水、電、氣等發(fā)生故障，住戶可以直接向有關(guān)公司撥打電話，維修人員很快就會(huì)趕到予以修復(fù)。
日本的物業(yè)管理服務(wù)使絕大多數(shù)業(yè)主都感到滿意，不過也確實(shí)有極少數(shù)物業(yè)公司只知道收取物業(yè)管理費(fèi)，而在承諾服務(wù)方面卻大打折扣。對(duì)于這樣的物業(yè)公司，業(yè)主們最容易的對(duì)付方法是拒付物業(yè)管理費(fèi)。對(duì)于拒付管理費(fèi)的住戶，物業(yè)管理公司方面不敢采取停水、停電等任何報(bào)復(fù)措施，因?yàn)樗娭惒粚儆谖飿I(yè)公司管理。
日本各物業(yè)管理公司作為高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)的會(huì)員，接受協(xié)會(huì)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督。高層住宅管理業(yè)協(xié)會(huì)每年定期舉行物業(yè)管理專業(yè)人員的知識(shí)、理論等考試，不合格者不能從事物業(yè)管理工作。
摘自：住宅與房地產(chǎn)雜志（05.10）