為“物業(yè)病”把脈 政協(xié)來為您開“藥方”
“買房”是絕大多數(shù)普通百姓一輩子最大的投資，房子住得是否舒心，很大程度取決于物業(yè)的好壞。有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)顯示，近年來長(zhǎng)春市關(guān)于物業(yè)方面的投訴每年近30萬件，與物業(yè)管理直接相關(guān)的占33％，與開發(fā)商遺留問題相關(guān)的占67％；長(zhǎng)春市的一些物業(yè)公司也是“滿腹苦水”，全行業(yè)只有1％的企業(yè)處于盈利狀態(tài)，74.1％的企業(yè)虧損運(yùn)行。是什么原因讓供需雙方陷入“兩難”的境地？有沒有辦法打開這個(gè)“結(jié)”？
長(zhǎng)春市政協(xié)部分委員和政協(xié)邀請(qǐng)的專家以及政府部門相關(guān)人員，歷時(shí)數(shù)月，對(duì)物業(yè)管理情況進(jìn)行了深入調(diào)研，針對(duì)“病癥”開出“藥方”。27日，長(zhǎng)春市政協(xié)召開十屆十四次常委會(huì)議，通報(bào)了此次調(diào)研結(jié)果，同時(shí)，《進(jìn)一步加強(qiáng)長(zhǎng)春市物業(yè)管理的建議案》也正式通過。其間，本報(bào)記者曾多次隨調(diào)研組深入小區(qū)進(jìn)行采訪。
總體評(píng)價(jià) 長(zhǎng)春市實(shí)有房屋建筑面積9324.4萬平方米，物業(yè)管理起步于1996年，目前物業(yè)覆蓋率為45.7％?，F(xiàn)有的物業(yè)管理企業(yè)共306家，按現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的不足4％，“小、弱、散、差”現(xiàn)象普遍，總體水平和質(zhì)量有待于提高。
病癥：“父子”關(guān)系扯不斷
據(jù)房地部門調(diào)查，長(zhǎng)春市現(xiàn)有物業(yè)公司中，55％以上是由開發(fā)公司派生的，開發(fā)商和物業(yè)公司的“父子”關(guān)系，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題無法得到根本解決。開發(fā)商為了促銷，“討好”業(yè)主，不惜壓低物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物管的虧空從賣房利潤(rùn)中填補(bǔ)；一旦房子賣完了，開發(fā)商撤出，物業(yè)公司就“斷奶”了。失去穩(wěn)定補(bǔ)貼的物業(yè)公司在虧損面前舉步維艱，服務(wù)水平每況愈下。加上開發(fā)商在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工階段遺留下的問題，物業(yè)無力解決，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)的矛盾。業(yè)主據(jù)此不繳物業(yè)費(fèi)，形成惡性循環(huán)，一些物業(yè)公司不惜棄管。
病根：調(diào)研組認(rèn)為，問題出在“建管不分”的物業(yè)選擇機(jī)制上，物業(yè)管理市場(chǎng)缺乏健全的招投標(biāo)制度，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，運(yùn)行不規(guī)范。
藥方：避免開發(fā)商派生物業(yè)公司，應(yīng)采取招投標(biāo)方式確定物業(yè)。物業(yè)公司要早期介入管理，跟蹤小區(qū)工程建設(shè)的全過程，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，熟悉掌握小區(qū)內(nèi)的管線走向、材料使用情況。商品房竣工驗(yàn)收應(yīng)有物業(yè)管理企業(yè)參與。
病癥：老房子物業(yè)難達(dá)標(biāo)
長(zhǎng)春市有相當(dāng)一部分人住在老城區(qū)和分散住宅區(qū)。老城區(qū)大多數(shù)房屋老化陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、硬件環(huán)境很難具備物業(yè)管理?xiàng)l件，居住者多為低收入群體，要實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)管理困難重重。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些住宅多在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)期以福利或準(zhǔn)福利性質(zhì)建設(shè)的，長(zhǎng)期的低租金使房屋得不到及時(shí)的維修養(yǎng)護(hù)，造成房屋完好率低，設(shè)備陳舊、老化。這些地方私改亂拆、私搭亂建現(xiàn)象突出，有的已嚴(yán)重破壞了住宅現(xiàn)狀，影響了公共區(qū)域和公共設(shè)施的使用，實(shí)施物業(yè)管理無疑難上加難。
病根：長(zhǎng)春市有29％的物業(yè)公司由房管所或企業(yè)轉(zhuǎn)制，由于這些住宅區(qū)大部分是20世紀(jì)建設(shè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)水平較低。如果政府不能給予必要的資金和政策扶持，企事業(yè)單位物業(yè)轉(zhuǎn)型必將陷入進(jìn)退兩難的尷尬局面。
藥方：老城區(qū)和一些無力改善房屋基礎(chǔ)設(shè)施及周邊環(huán)境的職工住宅區(qū)，政府應(yīng)依托規(guī)劃，逐步進(jìn)行改造。做到改造一處，完善一處，達(dá)標(biāo)一處，并通過招投標(biāo)方式，實(shí)施物業(yè)管理。
病癥：物業(yè)代收費(fèi)
問卷反映，仍有56.8％的物業(yè)公司在代供水企業(yè)收水費(fèi)、實(shí)行抄大表，收取費(fèi)用。但一些業(yè)主對(duì)二次供水收費(fèi)并不認(rèn)可。結(jié)果物業(yè)公司的收費(fèi)“成功率”低，還要背著大表和小表之間跑、冒、滴、漏的差額，因此每年為二次供水虧損補(bǔ)貼的數(shù)額就很大。供電方面也存在類似問題，增加了物業(yè)公司的額外負(fù)擔(dān)。另外，各區(qū)環(huán)衛(wèi)部門運(yùn)輸垃圾，向企業(yè)收取運(yùn)輸費(fèi)用的問題也沒有得到很好解決。
病根：物業(yè)管理企業(yè)和公用企業(yè)的責(zé)任劃分不明晰。應(yīng)該明確水、電、氣、熱等公用企業(yè)單位收取相關(guān)費(fèi)用、維修相關(guān)管線的責(zé)任，實(shí)行收費(fèi)到終端。
藥方：新建住宅小區(qū)的前期規(guī)劃和建設(shè)階段，應(yīng)考慮水、電、氣、熱的終端收費(fèi)問題，做好小區(qū)管線鋪設(shè)，避免出現(xiàn)管線內(nèi)外網(wǎng)連接過程的利益沖突。對(duì)老城區(qū)，應(yīng)盡快理清責(zé)任，建議有關(guān)方面共同努力，對(duì)管線進(jìn)行改造，然后由水務(wù)集團(tuán)統(tǒng)一接管。
病癥：80％“業(yè)主委員會(huì)”形同虛設(shè)
調(diào)查顯示，長(zhǎng)春市目前有46.3％的物業(yè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，但其中80％形同虛設(shè)。業(yè)主維權(quán)難問題普遍存在。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的物業(yè)企業(yè)為了擺脫監(jiān)督，違規(guī)操作，繞開業(yè)主，自行成立業(yè)主委員會(huì)；有的物業(yè)企業(yè)為了多收費(fèi)，采取給業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)人好處等手段，高額收取物業(yè)費(fèi)；有的物業(yè)公司還百般阻撓業(yè)主自主成立業(yè)主委員會(huì)。
另外，業(yè)主法律意識(shí)淡薄。許多人不參加業(yè)主大會(huì)，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會(huì)在法律上不生效，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等重大事項(xiàng)也無法表決，結(jié)果小區(qū)的問題不能按法律程序解決。還有相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主并沒有把物業(yè)服務(wù)當(dāng)作一種商品，像供水、供電、供熱一樣對(duì)待，不愿花錢買服務(wù)。
病根：缺乏有效的監(jiān)管仲裁機(jī)制，司法介入存在一些問題，物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾難以及時(shí)化解，業(yè)主自我管理機(jī)制形成困難。
藥方：社區(qū)應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件擔(dān)負(fù)起指導(dǎo)和組織籌備業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。建議由社區(qū)配合物業(yè)管理辦公室組織業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并參與指導(dǎo)業(yè)主委員的正常工作，解決目前業(yè)主難以形成組織和維權(quán)難的問題。
病癥：業(yè)主交了費(fèi) 花哪不清楚
問卷調(diào)查顯示，43.3％的物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)低，價(jià)格不合理，31.6％的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費(fèi)過高。大約有半數(shù)以上的物業(yè)公司收費(fèi)不出具發(fā)票，24.9％的物業(yè)公司不公示收支賬目，拒絕向業(yè)主通報(bào)實(shí)情。此外，物業(yè)公司還常把物業(yè)費(fèi)與水、電、氣、熱的收費(fèi)“捆綁”收取，業(yè)主如果提出異議并拒繳費(fèi)用，有的還會(huì)遭遇物管公司斷水、斷電、不給辦產(chǎn)權(quán)證的威脅。
病根：服務(wù)與價(jià)格沒有直接掛鉤、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)模糊。
藥方：禁止“捆綁”收費(fèi)，應(yīng)建立物業(yè)收支規(guī)范和物業(yè)收支財(cái)會(huì)審計(jì)制度，嘗試在同一小區(qū)內(nèi)劃分不同區(qū)域，實(shí)行不同價(jià)位的收費(fèi)模式。
政府現(xiàn)有措施
給房屋上“養(yǎng)老保險(xiǎn)”
2001年長(zhǎng)春市組建了物業(yè)維修基金結(jié)算中心，目前已累積3.3億元，用于房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維修。
物業(yè)公司年年“體檢”
每年，長(zhǎng)春市物業(yè)管理企業(yè)都要通過一場(chǎng)嚴(yán)格的“體檢”，如果管理規(guī)模小，難以生存，或是服務(wù)質(zhì)量不好、和業(yè)主矛盾多，不依法辦事的物業(yè)管理部門都將面臨“下課”，目前長(zhǎng)春市已有138家物業(yè)管理企業(yè)“下課”。
法規(guī)建設(shè)逐漸完善
近年來，《長(zhǎng)春市城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《長(zhǎng)春市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法》等政策法規(guī)相繼出臺(tái)，并制發(fā)了物業(yè)管理服務(wù)合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等示范文本，目前即將出臺(tái)《長(zhǎng)春市物業(yè)維修基金管理辦法》和《長(zhǎng)春市人民政府關(guān)于加快物業(yè)管理發(fā)展的若干意見》。2004年7月，長(zhǎng)春市物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式成立，這是政府、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間溝通的橋梁。
業(yè)主應(yīng)知
購(gòu)買“物業(yè)”服務(wù)一定要簽合同
保護(hù)自身合法權(quán)益的最好辦法是依法與物業(yè)公司“簽合同”，但問卷反映，只有42.4％的業(yè)主做到了這一點(diǎn)，還有33.5％的業(yè)主根本“不知道”；即使簽了合同，還有“稀里糊涂”的，壓根對(duì)所簽服務(wù)合同“不了解”的占35.3％。
作為業(yè)主，您要充分認(rèn)識(shí)到“物業(yè)管理是商品”的消費(fèi)觀念，“物業(yè)服務(wù)”就像用水、電、煤氣一樣需要花多少錢買多少服務(wù)。
物業(yè)應(yīng)知
業(yè)主需要多元化服務(wù)
調(diào)研問卷反映，高達(dá)95％以上的業(yè)主希望小區(qū)物業(yè)提供下列服務(wù)：綠化、衛(wèi)生、治安、房屋維修、樓道衛(wèi)生、管理噪音污染、公共設(shè)備維修等基本服務(wù)。而希望提供健身娛樂器材、看汽車和自行車、管理私搭亂建以及組織一些社區(qū)的娛樂活動(dòng)等服務(wù)項(xiàng)目的，也高達(dá)90％以上。
近60％的居民表示需要特約服務(wù)，較集中的是各種代繳費(fèi)用，如代繳手機(jī)、電話費(fèi)，送報(bào)、送奶等各種專送，管道疏通服務(wù)等。此外，照顧老人或病人，接送小孩，提供家庭衛(wèi)生清潔，室內(nèi)裝修等也都有一定的需求。
目前，有30.7％的業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)“滿意”，11.2％的業(yè)主表示“非常不滿意”，而服務(wù)排名“較差”的依次是看管汽車、自行車，房屋及公用設(shè)施的維修，小區(qū)治安這三項(xiàng)服務(wù)。目前業(yè)主最不滿意物業(yè)公司什么？問卷顯示，從高到低依次為：遇事推諉，解決問題不徹底，房子質(zhì)量差維修不及時(shí)，服務(wù)承諾不兌現(xiàn)，業(yè)主不同意政府或開發(fā)商指定物業(yè)公司，亂收費(fèi)、無正式發(fā)票。
摘自：新文化報(bào)