商品房維修基金有了具體使用方法
有關(guān)負(fù)責(zé)人昨日就如何申請使用維修基金答記者問
針對共用設(shè)施設(shè)備維修及其他易產(chǎn)生糾紛的問題,本市出臺商品住宅維修基金使用辦法,該辦法自今年7月1日起施行
記者昨日從市房管局獲悉,為加強(qiáng)商品住宅維修基金管理,本市制訂并出臺《商品住宅維修基金使用辦法》。本《辦法》自2005年7月1日起施行。本市自頒布實施《天津市物業(yè)管理條例》和《天津市商品住宅維修基金管理辦法》以來,全市累計歸集、追繳維修基金18.7億元。隨著共用設(shè)施設(shè)備維修涉及整棟或全體業(yè)主,在維修基金發(fā)生使用時,費(fèi)用分?jǐn)偂⒋_認(rèn)等問題容易產(chǎn)生糾紛。目前,已出臺相關(guān)規(guī)定中并未明確物業(yè)維修基金具體使用程序。如何科學(xué)、合理地使用維修基金,解決住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修及更新改造等問題日益突出。此次《維修基金使用辦法》的出臺正是在《天津市物業(yè)管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關(guān)規(guī)定的基礎(chǔ)上,結(jié)合本市實際情況制訂的一套保證維修基金安全使用的可操作性辦法。
為了加強(qiáng)商品住宅維修基金的管理,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備正常使用,本市制訂并出臺了《商品住宅維修基金使用辦法》,自2005年7月1日起施行。昨日,市房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人就廣大群眾關(guān)心的如何申請、使用住宅維修基金等問題回答了記者的提問。
1、《天津市商品住宅維修基金使用辦法》的適用范圍?
答:凡本市行政區(qū)域內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定統(tǒng)一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用均適用本辦法。
2、哪個主管部門負(fù)責(zé)對維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督?
答:天津市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對全市維修基金的使用進(jìn)行監(jiān)督管理。區(qū)縣房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目維修基金的使用進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。
3、維修基金的使用原則是什么?
答:維修基金的使用應(yīng)當(dāng)堅持業(yè)主集體決策、企業(yè)操作、設(shè)立專戶、核算到套、業(yè)主監(jiān)督的原則,做到公開、公平、安全使用。
4、維修基金使用范圍的確定原則和主要內(nèi)容是什么?
答:維修基金應(yīng)當(dāng)按照實事求是、量入為出的原則合理使用。維修基金的使用范圍主要包括房屋共用部位大修工程和共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程。
5、房屋共用部位大修工程范圍包括什么?
答:房屋主體結(jié)構(gòu)部位,包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,因損壞影響住用安全,需要拆換加固的;整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的;外檐面層脫落、保溫層損壞達(dá)到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的;整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。
6、共用設(shè)施設(shè)備大修、更新改造工程范圍包括什么?
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復(fù)的;整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的;整體更新改造消防控制系統(tǒng)或者更換、維修主要部件,一次性費(fèi)用超過原造價20%的工程;整體更新電梯或者更換、維修主要部件,一次性費(fèi)用超過電梯原造價20%的工程;二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的;小區(qū)圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。
7、使用維修基金分幾步操作?
答:維修基金的使用共11個程序:制定大修更新改造方案、補(bǔ)交差額、業(yè)主集體決策、申請使用、受理備案、選擇施工企業(yè)、簽訂合同、開戶劃款、工程驗收、賬目核減、資料歸檔。
8、大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)由誰來制定,主要內(nèi)容包括什么?
答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照維修基金使用范圍,根據(jù)房屋現(xiàn)狀以及業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主的意見,制定大修、更新改造方案,包括:大修、更新改造內(nèi)容;工程預(yù)算;涉及戶數(shù)及按戶分?jǐn)傎M(fèi)用;維修基金繳存余額;大修、更新改造組織方式。
9、如何查詢維修基金繳存余額?
答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主會證明到繳存銀行查詢維修基金繳存余額,繳存銀行應(yīng)當(dāng)開出具維修基金余額明細(xì)證明。
10、維修基金繳存余額不足時怎么辦?
答:維修基金繳存余額不足的,應(yīng)由業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)交。物業(yè)管理企業(yè)在使用專戶開立后,將收齊的維修費(fèi)用差額一次性存入維修基金使用專戶。
11、大修、更新改造方案如何進(jìn)行業(yè)主確認(rèn)?
答:物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及全體業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由業(yè)主會決策;整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,涉及部分業(yè)主利益的,應(yīng)當(dāng)由相關(guān)受益業(yè)主集體決策。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進(jìn)行書面確認(rèn)。大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)征得所持投票權(quán)三分之二以上的業(yè)主書面同意。
經(jīng)業(yè)主書面確認(rèn)的大修、更新改造方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,公示期7天。業(yè)主對公示內(nèi)容有疑義的,業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真做好解釋工作。
12、物業(yè)管理企業(yè)到哪個部門辦理維修基金使用備案申請?
答:維修基金使用申請由物業(yè)管理企業(yè)到項目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》。
13、辦理維修基金使用申請時,需要提交什么材料?
答:大修、更新改造方案;業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主書面確認(rèn)證明原件及復(fù)印件;公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明。
14、如何選擇專業(yè)施工企業(yè)?
答:物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取公開招標(biāo)或者邀請招標(biāo)方式選擇專業(yè)施工企業(yè)。
15、物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標(biāo),如何處理?
答:物業(yè)管理企業(yè)無能力組織招標(biāo)的,可以委托天津市物業(yè)管理招投標(biāo)服務(wù)中心組織招標(biāo),委托招標(biāo)費(fèi)用計入大修、更新改造成本。
16、維修基金使用如何劃款?
答:物業(yè)管理企業(yè)持市物業(yè)管理中心出具的開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。市物業(yè)管理中心在規(guī)定工作日內(nèi),將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進(jìn)度控制定向分期撥付。決算費(fèi)用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內(nèi)的,物業(yè)管理企業(yè)到市物業(yè)管理中心辦理工程尾款核撥手續(xù)。
17、大修、更新改造工程如何進(jìn)行驗收?
答:工程竣工后,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)管理企業(yè)組織施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位對工程進(jìn)行驗收,并簽署驗收合格文件。工程驗收合格的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將費(fèi)用清單、發(fā)票及驗收合格文件告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會主任、副主任閱后簽章。
18、維修費(fèi)用如何進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>
答:商品住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用分?jǐn)傇瓌t:整幢商品住宅共用部位、共用設(shè)備維修的,由該幢業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分?jǐn)?;每個門號共用部位、共用設(shè)備維修的,由該門號內(nèi)的業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分?jǐn)?;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維修的,由全體業(yè)主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照決算費(fèi)用作出《大修、更新改造工程費(fèi)用決算分?jǐn)偳鍍浴?,并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示,業(yè)主進(jìn)行確認(rèn)。
19、房屋主體結(jié)構(gòu)修繕前是否需要經(jīng)過安全鑒定,費(fèi)用如何處理?
答:房屋主體結(jié)構(gòu)因損壞影響使用安全的,經(jīng)業(yè)主會或者相關(guān)業(yè)主申請,房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)對房屋主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行安全鑒定,鑒定費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計入大修、更新改造成本。
20、如何對房屋修繕工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管?
答:房屋大修工程,業(yè)主會應(yīng)當(dāng)委托物業(yè)管理企業(yè)聘請監(jiān)理單位實施房屋修繕工程質(zhì)量監(jiān)理,費(fèi)用計入大修、更新改造成本。
21、業(yè)主對大修、更新改造費(fèi)用有疑義的,如何處理?
答:業(yè)主對大修、更新改造費(fèi)用有疑義的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)解釋,仍有疑義的可以委托專業(yè)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)核,委托費(fèi)用由委托人支付。
22、在施工過程中,發(fā)生業(yè)主阻撓正常施工現(xiàn)象的怎么辦?
答:在施工過程中,業(yè)主、房屋使用人及相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合,不得阻撓正常施工。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好解釋、協(xié)調(diào)工作。
23、因工程施工,造成業(yè)主地面瓷磚損壞的,業(yè)主應(yīng)該找誰賠償?
答:因工程施工不可避免造成業(yè)主房屋自用部位裝修損壞的,應(yīng)當(dāng)修復(fù)或者給予合理補(bǔ)償,費(fèi)用計入大修、更新改造成本。
24、無物業(yè)管理企業(yè)管理的小區(qū),也能申請使用維修基金嗎?
答:無物業(yè)管理企業(yè)管理的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣房地產(chǎn)管理局的指導(dǎo)下,委托相關(guān)專業(yè)部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費(fèi)用。
25、未成立業(yè)主會的小區(qū),也能申請使用維修基金嗎?
答:未成立業(yè)主會的,應(yīng)當(dāng)在區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導(dǎo)下,由社區(qū)居民委員會組織召開業(yè)主會會議,成立業(yè)主委員會后,方可按照本辦法申請使用維修基金。
摘自《天津日報》2005.07.07 記者 張新民 通訊員 吳梅 殷婕