為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務院《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，結合審判實踐，就當前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關問題，提出如下意見。
一、關于適用范圍
1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。
現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務合同關系的，該公房使用人的權利義務等同于前款中的業(yè)主。
2、不具有物業(yè)管理資質的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。
3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。
4、業(yè)主與業(yè)主團體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內部管理行為發(fā)生糾紛的，當事人應當向政府房地產行政主管部門申請?zhí)幚怼?/font>
5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。
二、關于管轄
6、當事人一方違反物業(yè)服務合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權之訴，由法院根據(jù)訴訟性質依法確定管轄。
三、關于訴訟主體
7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負責人(主任或副主任)作為代表人：
(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權益的；
(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的；
(3)物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理條例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的；
(4)其它損害全體業(yè)主公共權益的情形。
業(yè)主委員會的成立應當符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權利。
8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準許。
業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實和理由起訴的，不予受理。
9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權益僅涉及單個業(yè)主或部分業(yè)主的，應當由單個業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。
10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準許。
11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當事人：
(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務合同的；
(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實上的物業(yè)服務關系的；
(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的；
(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理條例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。
在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。
12、因前期物業(yè)服務發(fā)生糾紛的，業(yè)主應以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應以實際提供物業(yè)服務的單位為被告。
四、關于物業(yè)服務合同的效力
13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質的，可以確認其所簽物業(yè)服務合同的效力。
14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務合同后，違規(guī)將物業(yè)服務全部轉托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務的，應依公平原則確定業(yè)主向實際提供物業(yè)服務的物業(yè)管理企業(yè)支付適當?shù)奈飿I(yè)服務費用。
15、物業(yè)服務合同期限內，當事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔相應的民事責任。
物業(yè)服務合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。
16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同后，單個業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務合同的，不予支持。
五、關于管理權糾紛
17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同行使管理權。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔民事責任。
18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設施設備營利，損害業(yè)主公共權益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復原狀，賠償損失，并返還收益。
19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復原狀，并賠償相應損失。
20、業(yè)主在小區(qū)內飼養(yǎng)動物，構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔停止侵害、消除危險等民事責任。
21、業(yè)主違反物業(yè)服務合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設施設備或構成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔相應的民事責任。
六、關于管理費糾紛
22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；
(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。
23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務費用的，一般不予支持。
24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務合同，但業(yè)主事實上接受了物業(yè)服務的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應的物業(yè)服務費用。
雙方當事人沒有約定物業(yè)服務收費標準的，法院可參照政府規(guī)定收費標準或同類物業(yè)服務項目收費標準確定應交納的物業(yè)服務費用。
25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費方的請求予以適當調整，調整后的滯納金一般不應超過欠費金額。
26、審理追索物業(yè)服務費案件，應依照現(xiàn)行法律關于訴訟時效的規(guī)定。但在適用訴訟時效時不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權利的，可認定其在持續(xù)主張權利。
27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令。
七、關于代收代繳糾紛
28、業(yè)主拖欠公共性服務或特約服務等物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)應當通過合法途徑進行追索。
物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務費用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任。
29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應部門停止電、水、氣、熱等供應給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔賠償責任后，認為自己沒有過錯的，有權向有關責任人追償。
30、物業(yè)管理區(qū)域實行整體供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持。
八、關于管理責任糾紛
31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務或者提供服務不符合約定標準，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔違約責任。
32、物業(yè)服務合同約定有財物保管服務，在發(fā)生財物丟失或毀損時，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務承擔相應的賠償責任。
物業(yè)服務合同沒有約定財物保管服務，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責范圍內未盡到安全防范義務或未配置應有的安全防范設備，對財物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔與其過錯相適應的賠償責任。
33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內設有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護費用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時，按照雙方簽訂的停車管理服務協(xié)議確定賠償責任。沒有簽訂停車管理服務協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費標準等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的賠償責任。
34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時，違反施工規(guī)章制度，不設置明示標志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務中給業(yè)主人身或財產造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內的娛樂、運動器材等公共設施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設施時受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
37、物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責，致使物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生火災、水災、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財產損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的賠償責任。
39、第三人侵權造成業(yè)主人身或財產損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責或履行保安職責是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應否承擔相應的賠償責任。
40、本意見自2004年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負責解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。