南京市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理行為，維護當事人的合法權益，推動物業(yè)管理行為健康發(fā)展，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理條例》等有關法律法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本市區(qū)范圍內的物業(yè)管理。
新建住宅區(qū)和配套設施齊全的原有住宅區(qū)，應當實行物業(yè)管理。
配套設施不全的原有住宅區(qū)，由各區(qū)人民政府組織整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。
配套設施齊全的大廈、工業(yè)區(qū)等其他物業(yè)，推行物業(yè)管理。
第三條南京房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責組織實施本辦法。各區(qū)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定職責負責本轄區(qū)物業(yè)管理的行政管理工作。
建設、規(guī)劃、市政公用、市容、環(huán)保、園林、工商行政、價格、公安、民政等有關部門和街道辦事處及社區(qū)居民委員會應當在各自職責范圍內協(xié)同做好物業(yè)管理工作。
第四條物業(yè)管理行業(yè)應當逐步建立專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平。
物業(yè)管理行政主管部門應當加強對物業(yè)管理市場的監(jiān)督檢查，依法建立物業(yè)管理的各項制度。
物業(yè)管理企業(yè)應當遵循有償服務、自負盈虧的原則自主經(jīng)營，按照有關規(guī)定享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二章 業(yè)主自治管理
第五條業(yè)主通過業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會對物業(yè)實施自治管理。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成。業(yè)主人數(shù)少于五人的，物業(yè)管理的組織形式上可以由業(yè)主決定；業(yè)主人數(shù)多于一百人的，可以按幢或者單元推選代表組成業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）。
物業(yè)管理區(qū)域的范圍，由各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門按照物業(yè)以及共用設備設施的相關情況劃定，原則上以封閉的住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)予以確定。
第六條業(yè)主享有下列權利：
?。ㄒ唬﹨⒓訕I(yè)主大會，對有關業(yè)主利益的重大事項進行表決；
（二）業(yè)主委員會委員的選舉權和被選舉權；
?。ㄈ┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（四）選擇物業(yè)管理企業(yè)；
?。ㄎ澹┡c所交納物業(yè)管理費用相符的服務；
?。┍O(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；
?。ㄆ撸┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
業(yè)主承擔下列義務：
?。ㄒ唬┳袷匚飿I(yè)管理的法律、法規(guī)和規(guī)章；
?。ǘ┳袷貥I(yè)主公約；
?。ㄈ┳袷貥I(yè)主大會和業(yè)主委員會的有關決定；
?。ㄋ模┌凑蘸贤s定交納物業(yè)管理服務費；
（五）按照有關規(guī)定交納維修基金；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第七條業(yè)主大會行使下列職權：
?。ㄒ唬徸h、修改、通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程；
（二）選舉、撤換業(yè)主委員會的組成人員；
?。ㄈ徸h業(yè)主委員會的工作報告；
?。ㄋ模┍O(jiān)督業(yè)主委員會的工作，改變或者撤消業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（五）審議批準業(yè)主委員會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的報告；
?。Q定有關業(yè)主共同利益的重大事項。
第八條業(yè)主大會由業(yè)主委員會負責召集，每年至少召開一次。經(jīng)擁有物業(yè)管理區(qū)域內百分之三十以上投票權數(shù)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后十五日內應當就所提議題召開業(yè)主大會。
業(yè)主的投票權數(shù)，住宅實行一戶一票；非住宅按其總建筑面積除以相應的業(yè)主總數(shù)得出的平均數(shù)為一票，每增加一平均數(shù)增加一票；業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積不足平均數(shù)的計一票。
召開業(yè)主大會應當有過半數(shù)以上投票權的業(yè)主出席。業(yè)主大會決定事項，應當由參加會議的業(yè)主進行投票，超過投票權總數(shù)一半以上的，視為通過。
第九條物業(yè)管理區(qū)域區(qū)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之十，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過一年的，應當由所在物業(yè)管理行政主管部門指導召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。物業(yè)所轄區(qū)街道辦事處、社區(qū)居民委員會應當指導和監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作。
第十條業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權益的組織，對業(yè)主大會負責。業(yè)主委員會履行下列職責：
?。ㄒ唬┱偌椭鞒謽I(yè)主大會；
?。ǘM定業(yè)主公約草案、業(yè)主委員會章程草案及其修訂草案并報業(yè)主大會通過；
?。ㄈ┙?jīng)業(yè)主大會批準，選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，并經(jīng)業(yè)主大會對合同條款審查同意后，負責與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理合同；
?。ㄋ模┙?jīng)業(yè)主大會批準，負責維修基金的管理，使用和續(xù)籌；
?。ㄎ澹彾ㄎ飿I(yè)管理企業(yè)提出的年度工作計劃和物業(yè)管理重大措施；
?。┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的服務活動，幫助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務措施；
?。ㄆ撸﹫?zhí)行業(yè)主大會的有關決定；
（八）接受業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督；
（九）督促業(yè)主和使用人遵守業(yè)主公約和有關規(guī)定；
?。ㄊI(yè)主大會賦予的其他職責。
第十一條業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生。成立業(yè)主委員會可以按照下列程序辦理：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主代表委托開發(fā)建設單位或者其選聘的物業(yè)管理企業(yè)，也可以由業(yè)主代表直接向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門提出申請；
?。ǘ┧趨^(qū)物業(yè)管理行政主管部門審查該物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主委員會的條件后，應當指導業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組，組織召開業(yè)主大會，投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十二條業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當是五至十五名的單數(shù)，其組成人員不得在本物業(yè)管理區(qū)域內實施管理的物業(yè)管理企業(yè)中兼職。業(yè)主委員會成員每屆任期三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會可以選舉產(chǎn)生主任一名和副主任若干名，業(yè)主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數(shù)委員出席，所作決定須經(jīng)業(yè)主委員會全體委員半數(shù)以上同意。
第十三條首次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門申請登記確認。登記確認日期為業(yè)主委員會成立日期。業(yè)主委員會申請登記確認應當提交下列材料：
（一）業(yè)主委員會登記確認表；
?。ǘI(yè)主委員會選舉辦法；
?。ㄈI(yè)主大會會議紀要及選票。
業(yè)主委員會登記的有關事項發(fā)生變更的，應當辦理變更登記。
業(yè)主委員會終止的，應當辦理注銷登記。
第十四條業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動，業(yè)主委員會的會務活動經(jīng)費、活動場所由業(yè)主大會決定。
第十五條業(yè)主公約是業(yè)主共同訂立的有關物業(yè)的使用、維護、管理及公共利益等方面的行為守則，業(yè)主公約對全體業(yè)主和使用人具有約束力。
業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程自業(yè)主大會審議通過之日起生效，并應當在生效之日起十五日內報所在區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
第十六條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當在本物業(yè)管理區(qū)域內公告欄或者其他顯著位置予以公布，并對物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主和使用人具有約束辦。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸的，該決定無效。物業(yè)管理行政主管部門應當責令改正，并通告全體業(yè)主和使用人。
第十七條市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴受理制度接受投訴。
區(qū)物業(yè)管理行政主管部門受理投訴后，應當在五日內作出是否受理的答復。對決定受理的，應當進行調查、核實、并自受理投訴之日起三十日內將處時意見回復投訴人。
投訴人對區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的處理意見有異議的，可以向市物業(yè)管理行政主管門提出書面復核要求。市物業(yè)管理行政主管部門應當自收到書面復核要求之日起三十日內，將復核意見回復投訴人。
第三章 物業(yè)管理企業(yè)
第十八條物業(yè)管理企業(yè)應當自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內，持有關材料到市物業(yè)管理行政主管部門備案，市物業(yè)管理行政主管部門按照規(guī)定對備案的企業(yè)核定資質等級后，物業(yè)管理企業(yè)方可從事物業(yè)管理服務活動。
申請物業(yè)管理資質應當交驗下列材料：
（一）物業(yè)管理企業(yè)資質申請書；
?。ǘ┪飿I(yè)管理企業(yè)資質申報表；
?。ㄈI業(yè)執(zhí)照；
?。ㄋ模┙ㄔO部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書、從業(yè)人員崗位證書和管理人員、工程技術人員專業(yè)技術職稱資格證書。
已領取國家統(tǒng)一制發(fā)的物業(yè)管理等級資質證書的外地物業(yè)管理企業(yè)，在本市從事物業(yè)管理活動的，應當?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門備案。
第十九條物業(yè)管理企業(yè)的權利：
（一）按照法律、法規(guī)、規(guī)章和合同的約定，制定物業(yè)管理工作制度；
?。ǘ┦杖∥飿I(yè)管理服務費用；
?。ㄈ┲浦惯`章搭建或者其它侵害業(yè)主公共利益的行為；
（四）選聘專業(yè)公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務；
（五）拒絕任何形式的攤派；
?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
物業(yè)管理企業(yè)的義務：
?。ㄒ唬﹫?zhí)行物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、服務標準；
?。ǘ┞男形飿I(yè)管理合同，提供質價相符的物業(yè)管理服務，維護業(yè)主利益；
?。ㄈ┙邮軜I(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督；
（四）定期公布物業(yè)管理公共服務費和維修基金的收支帳目，接受質詢和審計；
?。ㄎ澹┙邮苷嘘P行政主管部門的監(jiān)督管理；
?。┓?、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二十條新建物業(yè)出售前，建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)，承擔物業(yè)出售后至業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同前的物業(yè)管理服務。
新建物業(yè)出售時，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)應當與物業(yè)購買人簽認前期物業(yè)管理協(xié)議。
業(yè)主委員會成立后應當及時續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)管理企業(yè)并簽訂物業(yè)管理合同。
第二十一條物業(yè)管理當事人應當就以下物業(yè)管理服務事項進行約定：
?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部分和共用設施設備的日常維護和管理；
（二）物業(yè)管理區(qū)域內日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；
?。ㄈ┪飿I(yè)管理區(qū)域內公共秩序、安全防范、消防、交通等協(xié)助管理事項；
?。ㄋ模┪飿I(yè)裝飾裝修的安全性能、垃圾清運等管理服務；
?。ㄎ澹獦I(yè)主要求進行的室內特約維修服務；
（六）物業(yè)檔案資料的管理。
第二十二條供水、供電、供氣、郵政、電信等單位開展維修施工時，物業(yè)管理企業(yè)應當予以協(xié)助。
任何單位不得強行要求物業(yè)管理企業(yè)代收代繳有關費用。確需委托的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂委托合同，實行有償服務。
第二十三條物業(yè)管理行業(yè)應當建立和完善市場競爭機制。鼓勵建設單位或者業(yè)主委員會通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第二十四條物業(yè)管理服務費用是指物業(yè)管理企業(yè)提供公共服務的費用及提供代辦服務、特約服務的費用。收取物業(yè)管理服務費，應當遵循合理、公開以及與服務質量相適應的原則。
普通住宅的物業(yè)管理公共服務費實行政府指導價，其他物業(yè)的公共服務費由當事人在前期物業(yè)管理協(xié)議或者物業(yè)管理合同中協(xié)商確定。物業(yè)管理企業(yè)應業(yè)主的要求，提供代辦服務和特約服務的費用，應當與業(yè)主協(xié)商確定。
物業(yè)管理服務實行等級評定，物業(yè)管理服務等級依據(jù)房屋共用部位、共用設施設備維修養(yǎng)護、安全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、多種經(jīng)營與社區(qū)文體活動、服務質量效果等內容綜合評定。
第四章 物業(yè)的使用與維護
第二十五條新建物業(yè)在規(guī)劃建設時，應當建設物業(yè)管理服務用房等必要的物業(yè)管理配套設施，制定物業(yè)管理實施方案，并報市物業(yè)管理行政主管部門備案。建成后，物業(yè)管理行政主管部門應當進行物業(yè)管理配套設施驗收，未經(jīng)物業(yè)管理配套設施驗收 的，不得實施物業(yè)管理。
新建物業(yè)的物業(yè)管理配套設施驗收按照下列程序進行：
（一）開發(fā)建設單位向市物業(yè)管理行政主管部門書面申請管理配套設施驗收，并提交各專業(yè)主管部門專項驗收的認定文件；
?。ǘ┦形飿I(yè)管理行政主管部門應當在接到申請后三十日內進行驗收，并經(jīng)予書面答復。對驗收合格的，發(fā)給物業(yè)管理配套設施驗收證明。
開發(fā)建設單位在移交住宅區(qū)時，應當按照住宅區(qū)總建筑面積千分之三至千分之四的比例，無償提供物業(yè)管理服務用房，其產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有，并由受托管理的物業(yè)管理企業(yè)使用。
配套使用的附屬設施、附屬設備、共用部位屬全體業(yè)主所有。
第二十六條物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)時，應當與委托方按照市物業(yè)管理行政主管部門制定的物業(yè)接管驗收辦法進行接管驗收。物業(yè)接管驗收辦法主要包括接管驗收的程序、資料、內容及交接雙方的責任等內容。
第二十七條物業(yè)管理區(qū)域中禁止下列行為：
（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；
?。ǘ┱加没蛘邠p壞物業(yè)共用部位、共用設施設備；擅自移動共用設施設備；
（三）私搭亂建；
?。ㄋ模┣终季G地、毀壞綠化；
?。ㄎ澹╇S意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
?。┒逊乓兹家妆《?、放射性物品，超標準排放污染物或者發(fā)出超標準的噪聲和振動；
?。ㄆ撸┪唇?jīng)批準擺攤設點；
?。ò耍o序停放車輛；
?。ň牛┰诮ㄖ锖蜆嬛锷蟻y懸掛、亂涂寫、亂刻畫、亂張貼；
?。ㄊ├梦飿I(yè)從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十一）在消防通道上設置路障，損壞或者挪用消防設施；
?。ㄊ┻`反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜或者種植蔬菜；
?。ㄊ┓?、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
第二十八條業(yè)主或者使用人裝修房屋，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將不得擅自變動房屋建筑主體及承重結構和擅自移動煤氣管道等裝飾裝修的有關規(guī)定和注意事項書面告知業(yè)主或者使用人。物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人有違規(guī)行為的，應當及時勸阻，并向有關部門報告。
第二十九條業(yè)主應當按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)使用性質的，應當符合城市規(guī)劃和物業(yè)安全的要求，并報規(guī)劃、房管等有關主管部門批準。
第三十條利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施 的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，由物業(yè)管理企業(yè)向有關部門辦理報批手續(xù)。經(jīng)批準設置的經(jīng)營性設施的收益，在扣除物業(yè)管理企業(yè)代辦費用后，應當將收益的百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務費，收益的百分之七十納入維修基金。合同另有約定的除外。
第三十一條維修共用部位、共用設施設備時，相關的業(yè)主、物業(yè)使用人應當配合。因阻撓修繕造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。
因修繕、裝修及使用不當造成相關業(yè)主自用部位、設施設備損壞和財產(chǎn)損失的，責任人應修復或賠償。
第三十二條物業(yè)管理區(qū)域內的市政、供水、供電、供氣、市容、環(huán)衛(wèi)、電信、綠化、消防、交通、有線電視、郵政等共用設施設備，按照規(guī)定應當由相關部門維修養(yǎng)護的，原有職責和養(yǎng)護渠道不變。相關部門委托物業(yè)管理企業(yè)代為維修養(yǎng)護的，應當支付維修養(yǎng)護費用。
第三十三條房屋的維修責任按照下列規(guī)定劃分：
?。ㄒ唬┓课菔覂炔糠郑ú缓灿貌课?、共用設施設備），由業(yè)主自行維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水道道、公用水箱、水泵、機電設備（不含電梯）、共用天線、消防設施等共用部位和共用設施設備，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)合同的約定定期維修養(yǎng)護。
電梯維修更新管理辦法另行制定。
第三十四條一個物業(yè)管理區(qū)域內有兩個以上業(yè)主的，應當建立物業(yè)管理共用部位、共用設施設備維修基金（簡稱維修基金），專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的中修、大修、更新。
維修基金歸業(yè)主所有，管理實行專戶儲存、政府監(jiān)管、規(guī)范使用的原則。
第五章 罰則
第三十五條物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主未按照本辦法規(guī)定和物業(yè)管理合同約定履行義務的，當事人一方可以向業(yè)主委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第三十六條業(yè)主、使用人未按照物業(yè)管理合同的約定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理企業(yè)可以催交，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金。收繳率達不到百分之五十的，連續(xù)三個月以上，物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主委員會提出解除合同。如果兩個月內仍收繳不到百分之五十，物業(yè)管理企業(yè)可以自行退出。
第三十七條違反本辦法第二十五條規(guī)定，新建物業(yè)建成后，未經(jīng)物業(yè)管理配套設施驗收擅自實施物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，處以一萬元以下的罰款。
第三十八條違反本辦法其他規(guī)定，由物業(yè)管理行政主管部門按照《江蘇省物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定處罰。
違反本辦法規(guī)定，依法應當由工商行政、價格、市容、規(guī)劃、財政、公安等部門處罰的，依照有關法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第三十九條物業(yè)管理行政主管部門和其他部門的工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十條當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第六章 附則
第四十一條本市各縣物業(yè)管理參照本辦法執(zhí)行。
第四十二條南京市房產(chǎn)管理局可以根據(jù)本辦法會同有關部門制定具體實施辦法。
第四十三條本辦法自二○○二年四月一日起施行。南京市人民政府一九九六年十二月二十三日發(fā)布的《南京市物業(yè)管理暫行辦法》同時廢止。