物業(yè)工作人員正在消防控制室檢查消防安全設備
文 / 歐志海（中國物業(yè)管理協(xié)會設施設備技術委員會副主任兼消防專業(yè)組組長）
隨著城市化進程的加快，高層建筑如今越來越普遍。然而，高層建筑內部結構和周圍環(huán)境都比較復雜，一旦發(fā)生火災，很難對其進行快速有效地控制，從而給人們的生命財產安全帶來巨大威脅。鑒于此，本文根據高層建筑消防安全難點進行分析，并針對物業(yè)服務企業(yè)提出幾點應對建議。
高層建筑消防安全難點
如果要給高層建筑消防安全的難點排一個序，排在首位的肯定是逃生和救援困難。因為高層建筑的樓層比較多，且火災發(fā)生時，電梯是不可使用的，只能通過走樓梯這一方式來進行疏散，樓梯容納量有限必定會引發(fā)擁堵、踩踏事件，而來不及疏散的人員則有被煙火熏死或燒死的可能性，后果相當嚴重。
另外，現(xiàn)有的高層建筑有些已經超過了消防車輛及設備的防救火范疇，以至于達不到及時控制火勢的目的，特別是消防水供給量及供水高度在達不到要求時，會延誤滅火的恰當時機，給火災撲救工作帶來困難。并且，火災發(fā)生時，在高層建筑的空間范圍內會聚集大量的煙氣和水蒸氣，多種排煙設備的自動切斷加大了通道內排煙的困難程度。據不完全統(tǒng)計，在高層建筑火災中大約有70%～80%的人員死于煙氣中毒所導致的窒息死亡。
除了以上兩大難點外，對于民用住宅高層建筑，還有許多潛在的消防安全隱患。例如，在一些修建時間較長的小區(qū)，消防器材配備不全、丟失，或者長期癱瘓現(xiàn)象普遍，影響撲救或逃生；居民違規(guī)將電動自行車入戶或在樓梯間、安全出口等公共區(qū)域停放、充電，以及充電場所缺乏火災監(jiān)測、撲救等措施，對消防安全造成潛在威脅；小區(qū)車位緊張或居民消防安全意識不足，導致消防通道被占用，發(fā)生火災后消防車輛不能及時到達著火點，延誤最佳救援時機；家用電器多，用電負荷大、違規(guī)使用大功率電器、違規(guī)私拉亂接電器線路、大功率電器與可燃物未保持安全距離等火災隱患突出；有些居民為方便出入，將防火門隨意敞開，一旦發(fā)生火災，防火門不能及時阻止火勢蔓延和煙氣擴散，可能造成更大傷亡；隨意將雜物或廢棄物品堆放在陽臺、樓梯口、通道等處，一不小心可能會成為火災的助燃物，也會變成逃生的“絆腳石”。
物業(yè)管理應對方案
由于高層建筑的特殊性，在某種程度上增加了物業(yè)服務企業(yè)做好消防安全管理的難度。因此，在實際工作中，建議物業(yè)服務企業(yè)要堅持“預防為主、消防結合”的原則，做到以下幾點。
保證逃生通道暢通無阻。消防通道暢通是火災救援能否及時的關鍵點之一，因此，物業(yè)服務企業(yè)應采取工作清單式管理制度，嚴格要求任何個人與單位不得圈占、遮擋及占用消防車道、通道、安全出口等，在人員密集的地方門窗要能夠打開，保證火災發(fā)生時能夠快速逃生，制定并嚴格遵循消防規(guī)定，必要時可申請與消防部門協(xié)作。
清查老舊高層建筑隱患。在一些老舊高層住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)要聘請具有相應資質和經驗的消防檢測公司或消防風險評估專家，對老舊高層建筑火災隱患進行詳細的檢測和風險評定，發(fā)現(xiàn)問題可向業(yè)主委員會和轄區(qū)消防監(jiān)管部門進行匯報和請示，由業(yè)主委員會請有相應資質的設計單位制定整改方案并實施，達到《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》和其他消防法律法規(guī)的要求。另外，根據老舊高層建筑火災發(fā)生比例較高的特點，筆者建議物業(yè)服務企業(yè)采取消防保險機制來規(guī)避風險，避免火災發(fā)生時承擔相應的責任。
強化日常消防檢查維護。物業(yè)服務企業(yè)應實行逐級、逐崗簽訂《安全（消防）責任書》，實施安全考核制度，強化消防設施的日常檢查和維護保養(yǎng)，及時發(fā)現(xiàn)并處理問題。例如，采取臺賬式管理制度，對消防設施進行定期檢查和測試，確保其性能可靠、完好無損；對損壞、老化或失效的消防設施進行及時更換或修復，提高消防設施的完好率；利用智慧消防系統(tǒng)對消防車道、消防樓梯、疏散通道、安全出口等易被車輛和障礙物堵塞的地方進行監(jiān)控并及時處置。
充分發(fā)揮技術優(yōu)勢。2021年8月1日實施的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》要求，“高層民用建筑消防控制室應實行24時值班制度，每班應不少于2名值班人員。值班操作人員應當依法取得相應等級的消防行業(yè)特有工種職業(yè)資格證書”。然而，對于物業(yè)服務企業(yè)特別是中小企業(yè)而言，這項要求帶來的經濟成本壓力卻是相當大。因此，根據國家對高層建筑消防法規(guī)的要求，如果原高層建筑已建設有智慧消防系統(tǒng)的，可以與業(yè)主建議或商量，把智慧消防系統(tǒng)升級為消防控制室單人值班系統(tǒng)，充分發(fā)揮消防物聯(lián)網與消防大數(shù)據技術的優(yōu)勢，降低自身的經營風險和成本開支。
合理利用消防保險機制。在國外通常的做法，是利用保險機制，讓保險公司發(fā)揮督促責任人對火災進行監(jiān)督的優(yōu)勢，協(xié)助健全消防監(jiān)督檢查機制，減少高層建筑火災隱患，提升建筑的火災防控管理能力，減少火災發(fā)生概率，同時也能分擔建筑火災的損失，并且降低政府和管理單位對建筑火災損失的承擔能力和賠償壓力。
加強與消防監(jiān)督部門的聯(lián)系。物業(yè)服務企業(yè)一方面要主動與消防部門加強聯(lián)系，最好設置消防專班，積極邀請消防部門提供業(yè)務指導，從而減少違規(guī)現(xiàn)象的發(fā)生；另一方面，可以聘請消防部門定期為業(yè)主講解用水用電等安全知識，針對消防設施使用操作組織教學，尤其是講解滅火器與消火栓等重要消防器材的正確使用方法；最后，物業(yè)服務企業(yè)還應在項目內時常組織消防演練活動，以此增強人員消防安全意識，及時發(fā)現(xiàn)并消除消防通道堵塞或設備損壞等各類隱患。
全面排查電動自行車違規(guī)停放、充電問題。對現(xiàn)存的電動自行車停放充電場所，應按照國家相關規(guī)定或地方標準進行全面排查，如有達不到要求的，可參照如下工作指南予以整改。例如，按“五個一”（設置一套簡易噴淋設施；配置一套獨立式煙感報警裝置；配備一套智能充電設施；安裝一套視頻監(jiān)控系統(tǒng)，并納入城市火災風險預警管控中心預警監(jiān)控；設置一個電動自行車火災防范知識宣傳欄）標準增設火災防范設施，經費可從應急維修基金支出。如果“五個一”標準暫時做不到，最起碼應立即把那些已改為電動自行車停放充電場所的架空層（底層），在與上層或下層連接處增設防火分隔措施。例如，在架空層四周增設防火挑檐；封堵與架空層有煙囪效應的垂直管、井或其他建筑結構等，可在發(fā)生火災時防止火勢蔓延擴大，將損失控制在最小范圍。
物業(yè)服務企業(yè)在設置電動自行車停放充電場所時，不能只考慮業(yè)主使用方便和經營收入需求，一定要按照消防法規(guī)和當?shù)胤ㄒ?guī)去執(zhí)行，避免建設程序出現(xiàn)違法違規(guī)的問題。
綜上所述，在高層建筑消防安全管理方面，物業(yè)服務企業(yè)制定應對方案需要從多個方面入手。只有這樣，才能確保高層建筑在火災發(fā)生時能夠迅速應對，最大程度地保障業(yè)主的生命財產安全。