晉建房字〔2024〕81號
各市住房和城鄉(xiāng)建設局（太原市房產(chǎn)管理局）、山西轉(zhuǎn)型綜改示范區(qū)管委會：
為加快推進全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理服務市場化進程，鞏固城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成果，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，現(xiàn)就在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中發(fā)揮住宅專項維修資金支持作用和建立物業(yè)管理服務長效機制通知如下：
一、總體要求
認真貫徹落實黨中央、國務院及省委、省政府有關(guān)決策部署，全面落實住建部《關(guān)于印發(fā)<推進建筑和市政基礎設施設備更新工作實施方案>的通知》、省政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)<山西省推動大規(guī)模設備更新和消費品以舊換新實施方案>的通知》以及省委社會工作部、省審計廳等相關(guān)工作要求，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住宅電梯更新改造中進一步發(fā)揮住宅專項維修資金支持作用，逐步提高城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務覆蓋面，著力補齊城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理服務短板，加快形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)管理服務規(guī)范、穩(wěn)定、有效、和諧的長效管理機制。
二、充分發(fā)揮業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）主體作用
（一）進一步規(guī)范業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）組建運行。屬地房地產(chǎn)主管部門要協(xié)同街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）按照住建部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》（建房〔2009〕274號）《物業(yè)管理條例》《山西省物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，對符合成立業(yè)主委員會條件的住宅小區(qū)召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會。對尚未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，按照山西省住建廳《關(guān)于印發(fā)<物業(yè)管理委員會組建運行辦法（試行）>的通知》（晉建房規(guī)字〔2022〕191號）等有關(guān)規(guī)定，由街道牽頭組建物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職責，切實彌補業(yè)主組織缺失，破解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)治理難題。
（二）指導業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）履行職責。屬地房地產(chǎn)主管部門要協(xié)同街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）嚴格按照《民法典》等規(guī)定，履行好業(yè)主大會賦予的職責。業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）要主動公開人員組成情況、聯(lián)系方式、履職情況，推動居民向業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）反映合理訴求，通過業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）督促物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供服務，維護業(yè)主合法權(quán)益。在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前，公開征求業(yè)主意見，并報告社區(qū)黨組織和居委會；每年向業(yè)主公布共有部分經(jīng)營收益、維修資金使用、經(jīng)費開支等信息；督促業(yè)主遵守議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，勸阻業(yè)主違規(guī)違約行為。
三、暢通城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金使用渠道
（一）加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專項維修資金的歸集度。對于未交存住宅專項維修資金的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）要按照業(yè)主大會討論通過的管理公約，組織編制交存清冊（交存清冊包括業(yè)主姓名、身份證號碼、聯(lián)系方式、資金余額等信息），由業(yè)主自繳或由業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)代收后，及時將已歸集的維修資金足額存入專戶銀行，并將銀行出具的交款憑證（復印件）、加蓋銀行印章的交存清冊（復印件）在小區(qū)公告，公告期不少于7日。對于已交納住宅專項維修資金但余額不足首期交存維修資金30%的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，要按照《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》第十二條的規(guī)定，由業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）、居（村）民委員會組織業(yè)主續(xù)交。
（二）建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住宅電梯更新改造使用住宅專項維修資金的用款機制。住宅專項維修資金，是專項用于住宅共有部位、共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住宅電梯更新改造中，由各市住建（房管）部門協(xié)同街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）指導業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會），按照《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定的分攤原則，經(jīng)分攤列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，向業(yè)主公示后即可使用，具體按照《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》第三章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。分攤列支范圍內(nèi)業(yè)主已交存的維修資金余額不足以支付維修、更新和改造費用的，其差額部分由相關(guān)業(yè)主自籌補足。
四、進一步擴大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務覆蓋面
（一）合理劃分物業(yè)管理區(qū)域。對規(guī)模較小、零星分散的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，小區(qū)所在地房地產(chǎn)主管部門要協(xié)同街辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）充分考慮小區(qū)地理位置、規(guī)模、居民組成等因素，按照方便管理、公共資源共享的原則，結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實際情況，經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）組織召開業(yè)主大會，征得業(yè)主同意后，對物業(yè)管理區(qū)域進行合理劃分，將原來較為分散的老舊住宅樓整合為具有一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，通過共享水電維修、秩序維護、綠化等方式降低物業(yè)服務成本。
（二）引入專業(yè)化物業(yè)管理服務。物業(yè)管理區(qū)域確定后，經(jīng)業(yè)主大會決議，確定小區(qū)物業(yè)管理模式、物業(yè)管理單位、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、服務費用等相關(guān)事項。對于引進專業(yè)物業(yè)服務企業(yè)進行管理的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，可以實行綜合服務，也可選擇保潔、秩序維護等單項或組合的“菜單式”服務，由業(yè)主大會通過招標投標方式選聘。各地也可探索依托國有房地產(chǎn)企業(yè)成立專業(yè)化的物業(yè)服務公司，對改造后的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)實行專業(yè)化物業(yè)管理服務。
（三）多渠道籌集物業(yè)服務資金。按照“業(yè)主承擔、收益補充、資源補償”的原則，業(yè)主委員會（物業(yè)管理委員會）要督促引導業(yè)主遵從“誰享受誰付費”的市場規(guī)則，按時繳納物業(yè)服務費用。經(jīng)業(yè)主大會同意后，物業(yè)服務企業(yè)可充分盤活小區(qū)公共資源，保障不影響業(yè)主合理需求和小區(qū)正常生活秩序，利用公共區(qū)域、共有部位經(jīng)營等方式產(chǎn)生收益，反哺物業(yè)服務。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)在提供基礎服務的同時，針對居民的多樣化、多層次需求，開展差異化服務，提高物業(yè)服務企業(yè)收益。有條件的地區(qū)，可以將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及鄰近市政資源，統(tǒng)一委托物業(yè)企業(yè)管理服務，實現(xiàn)資源互補，保障城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)服務收支平衡或略有盈余，實現(xiàn)物業(yè)服務可持續(xù)發(fā)展。
五、工作要求
（一）加強組織領導。各市住建（房管）部門要結(jié)合本地實際，出臺配套措施，進一步提高思想認識，持續(xù)健全工作機制，加強組織領導，充分認識住宅專項維修資金在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、住宅電梯更新改造中發(fā)揮支持的作用，逐步擴大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)專業(yè)化物業(yè)管理服務覆蓋面。
（二）加強住宅專項維修資金的管理和監(jiān)督。各市住建（房管）部門要會同同級財政部門按照《山西省住宅專項維修資金管理暫行辦法》第四章規(guī)定，做好屬地住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作，切實保障業(yè)主的知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
（三）加強典范引領。各市要因地制宜、大膽創(chuàng)新，大力推進“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)服務市場化”等示范點建設，充分發(fā)揮典型示范的引領推動作用，激活小區(qū)治理新動力。對管理服務好、群眾滿意度高的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)，在信用評價中要予以加分，并在“住宅物業(yè)服務質(zhì)量星級評價”等評優(yōu)評先上優(yōu)先考慮，在公共服務、政務服務項目采購中予以優(yōu)先推薦。
（四）強化信息報送。各市住建（房管）部門要建立月報制度，按要求進行報送。
山西省住房和城鄉(xiāng)建設廳
2024年4月24日
（主動公開）